Talrijk zijn de woononderzoeken, maar waar wordt er gewerkt? PropertyNL maakte een nieuwe kaart van Nederland. Aan de top staan de Randstad en Brabant, met pijnlijke witte plekken in Zeeland en Noord- en Oost-Nederland.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 9 juni 2023
Veel bedrijven en investeerders kijken voor hun vestiging of belegging naar het inwonertal van gemeenten, maar op basis van big data is een veel zorgvuldiger afweging te maken. Op basis van negen datasets van Company.info, CBS en het Kadaster (waaronder de waarde van niet-woningen en het aantal beschikbare nieuwe banen) ontstaat een nieuw beeld van kansrijke vestigingslocaties.
In Nederland bestaan veel ranglijsten van gemeenten als woongebied, variërend van de gemeenten waar de prijzen het snelst stijgen tot waar de meeste woningen worden toegevoegd. Voorbeelden van dergelijke onderzoeken geven NVM, Kadaster, CBS, EW/Louter en de Atlas Nederlandse Gemeenten. Locatus is specialist op het gebied van retail en onderzoekt sinds kort ook kantoren.
Op het gebied van vestigingslocaties voor werken per gemeente kan big-data onderzoek echter nog verder worden ontwikkeld. Het onderzoek van Company.info en PropertyNL helpt bij de inschatting van de (toekomstige) waarde van gemeenten als vestigingsplaats voor kantoren en bedrijfs- en distributieruimten.
Dominant
Uit het onderzoek komt de dominante positie van Amsterdam als werkstad naar voren. In de weging op basis van alle variabelen is Amsterdam bijna twee keer zo belangrijk als nummer twee Rotterdam. Vaak wordt spottend gezegd dat in Rotterdam het geld wordt verdiend dat in Amsterdam wordt uitgegeven, maar dat berust op een misverstand. Amsterdam is veel meer een banenmotor dan Rotterdam of welke stad dan ook in Nederland.
Dat vertaalt zich in de kantoorhuren die Amsterdam worden gerealiseerd en de snelheid waarmee nieuwe bedrijven leegstaande kantoorgebouwen innemen. Nederland is een waterbed: bij lang aanhoudende hoogconjuctuur worden uiteindelijk ook mindere locaties zoals Zaltbommel verhuurd, maar bij het begin van de crisis treedt op zulke locaties ook als eerste leegstand op. Grote beleggers kiezen daarom voor toplocaties, ook al moeten zij genoegen nemen met een lager rendement.
Flexibeler in crises
Topplaatsen zoals Amsterdam zijn veel flexibeler in crises. In april had PropertyNL een rondetafelgesprek met Amsterdamse vastgoedspecialisten. Ondanks de crisis meldden zij nog altijd veel, weliswaar kleinere, transacties in het Amsterdamse. Zo leert elke crisis ons iets over de waarde van de locatie, zeg maar de topplaatsen uit dit onderzoek.
Uit deze Top-100 blijkt dat de zes gemeenten van de Holland Metropole (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Haarlemmermeer en Eindhoven) samen goed zijn voor een derde van de bedrijvigheid van Nederland. De klacht van ‘de provincie’ dat er te veel aandacht gaat naar de grote steden is dan ook in economische zin niet terecht: Nederland drijft op een beperkt aantal grote steden. Het faciliteren van toplocaties is in de praktijk effectiever geweest dan het investeren in kansarme steden.
Mislukt beleid
De nieuwe bedrijfskaart van Nederland reflecteert de politieke keuze voor sterke steden. Het beleid uit de jaren ’70 van ‘gebundelde deconcentratie’ wordt als mislukt beschouwd: veel (overheids)bedrijven zijn terug uit de periferie. Een van de tientallen voorbeelden is de ABP-uitvoeringsorganisatie APG, die verhuisde van Heerlen naar Amsterdam en daar naar verhouding steeds meer personeel trekt. Ze kunnen ook meer eisen stellen. In Amsterdam huurt APG 6000 m² bij Edge West in een duurzaam kantoor (Breeam Outstanding). Dat lukt niet in Heerlen.
Een van de laatste voorbeelden van het failliet van deconcentratie was de geschrapte verhuizing van de marinierskazerne van het hart van de Nederlandse bedrijvigheid Amersfoort naar de periferie van Vlissingen (plaats 164). Het argument van de mariniers: het verloop is te groot bij verhuizing naar Zeeland. Op basis van het onderzoek krijgen zij alsnog gelijk.
Een lage plaats in de ranglijst betekent echter niet dat er niet geïnvesteerd kan worden. Op de Mipim meldde David Hart met DHG nog te gaan investeren in Vlissingen.
Slaapsteden
Veel vastgoedpartijen kiezen ruwweg op basis van inwonertallen. Dan kom je niet uit bij Haarlemmermeer, de 5e ‘bedrijfsstad’ van Nederland, maar qua inwonertal ‘slechts’ 14. Andersom komt uiteraard ook voor: steden die lager scoren dan op basis van hun inwonertal verwacht kon worden, een indicatie voor een ontwikkeling als slaapstad. Apeldoorn is de hoogst genoteerde stad met een discrepantie tussen wonen (11e stad) en werken (16e plaats bedrijfsstad). Het is gevaarlijk om een direct verband te leggen tussen dit onderzoek en de praktijk, maar de problemen met de herontwikkeling van het pand van Centraal Beheer in Apeldoorn zou je kunnen zien als illustratie van een gemeente die afglijdt.
De politiek zal eraan moeten wennen dat de bedrijfssteden van de toekomst andere zijn dan zij hebben geleerd met topografie. Westland overtroeft op de 20ste plaats beroemde culturele steden, zoals Maastricht en Leeuwarden. Meierijstad, Houten en Zoetermeer zijn inmiddels belangrijker dan de trekker van de Achterhoek, Hengelo. Het prachtige stadje Middelburg komt in de Top-100 niet voor (128ste plaats).
Voor laaggeplaatste werklocaties geldt echter het Cruyffiaanse gezegde dat elk nadeel zijn voordeel heeft. Onderaan op de lijst met vestigingsplaatsen staan de gemeenten waar het niet goed gesteld is met de bedrijvigheid, maar waar het wel mooi wonen is: dat geldt bijvoorbeeld voor de hekkensluiter in dit onderzoek Rozendaal (344ste plaats). Sommige plaatsen, zoals op de Waddeneilanden, zijn alleen voor recreanten en er zijn prachtige plaatsen zoals Doesburg (336): niet geschikt voor commercieel vastgoed, maar wel voor historici. Ideale toevluchtsoorden voor hen die uitgewerkt zijn.
Verantwoording
Het doel van de PropertyNL Top-100 gemeenten is om met behulp van big data te komen tot een zorgvuldigere selectie van de meest attractieve vestigingsplaatsen in Nederland voor kantoren, bedrijfsruimten en distributiecentra. Dit is belangrijk voor eindgebruikers, gemeenten en beleggers. Er zijn in Nederland aparte onderzoeken voor woningen en winkels, maar voor deze specifieke categorie is dit nog niet op deze wijze uitgevoerd.
De dataselectie is gemaakt onder leiding van data-scientist Bas Kroon van Company.info.
De methode achter het onderzoek is als volgt:
- Relatie berekend tussen alle variabelen met bedrijfsmatig vastgoed en de Wet Waardering Onroerende Zaken BOZ (levert correlatiegetal op);
- Correlatiegetal als weging gebruikt;
- Alle variabelen geschaald, vermenigvuldigd met weging en de scores gesorteerd.
Omdat de data door Company.info zijn gecombineerd met brondata-onderzoeken, zijn de resultaten van 2023 niet geheel te vergelijken met de resultaten van vorige jaren. De bedoeling is de BOZ-variabele met de waarde onroerende zaken van niet-woningen in 2024 verder te ontwikkelen.
In het onderzoek van 2023 zijn de volgende elementen meegewogen: waarde onroerende zaken van niet-woningen BOZ, totaal aantal banen, aantal bedrijfsvestigingen, nieuwbouwwoningen, groene druk (de verhouding tussen het aantal personen van 0–20 jaar en het aantal personen van 20–65 jaar) en grijze druk (de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder en het aantal personen van 20–65 jaar). De groene druk geeft inzicht in de verhouding van de jeugd tot het werkende deel van de bevolking en de grijze druk in de verhouding van de ouderen tot het werkende deel van de bevolking.
Per gemeente worden de geschaalde variabele waarden vermenigvuldigd met de weging. Tot slot wordt dit allemaal opgeteld per gemeente en komt er een totale score uit. Hoe hoger de score, des te beter gemeente presteert als vestigingsplaats.
Bronnen:
- Aantal banen, bedrijfsvestigingen totaal, kantoor, bedrijfsruimte, distributie: Company.info data 2023
- BOZ, nieuwbouwwoningen, groene druk, grijze druk: CBS data 2021
