In het onderzoek naar vestigingsplaatsen van PropertyNL prijkt Groningen in de top-10, terwijl het noorden dikwijls onderschat wordt.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 22 oktober 2021
Groningen is voor veel beleggers en ontwikkelaars letterlijk een stap te ver. Zij richten zich in Nederland op de steden binnen het rompertje-model, waarbij de Randstad door Zwolle wordt begrensd. Uit de onderzoeken naar vestigingsplaatsen (op basis van transacties van bedrijfsruimte, logistieke en kantoren, banen en de WOZ-waarde van alle niet-woningen) blijkt echter dat de Groningse markt een top-10 positie heeft in Nederland.
Brede welvaartsindicator
Dat neemt niet weg dat het noorden veel krimpgebieden kent. Nu hoeft dat niet alles te zeggen. Rabobank en de Universiteit Utrecht hebben vijf jaar terug de BWI geïntroduceerd, de zogenoemde brede welvaartsindicator, om zich af te zetten tegen het BBP, dat alleen economische groei als maatstaf neemt. De BWI meet ook werk, inkomen, milieu, veiligheid, woontevredenheid en sociale contacten. Regio’s die voorop lopen in de BWI zijn zoals verwacht Het Gooi en de Vechtstreek, maar verrassend genoeg horen ook Noord-Drenthe en Zuidwest-Friesland bij deze top. Er is dus woonpotentie, al wordt dat in veel streken in het noorden niet erkend.
In BPD Magazine staat een bijzonder verhaal van ‘krimpprofessor’ Bettina Bock (bijzonder hoogleraar bevolkingsdaling aan de RUG). Zij schetst de problematiek door het verdwijnen van scholen en ziekenhuizen (in het noorden dreigt een faillissement voor het splinternieuwe Ommelanden Ziekenhuis, red.) en minder OV-verbindingen. Er ontstaat steeds meer leegstand en achterstallig onderhoud. Door het afnemende aantal politiebureaus neemt de criminaliteit toe, met bijvoorbeeld drugsproductie in leegstaande gebouwen. De onvrede uit zich tijdens de verkiezingen. In deze gebieden trekken regeringspartijen minder stemmen dan lokale en populistische partijen. Bock zegt het niet, maar dit is een vicieuze cirkel. Door gebrekkig lokaal bestuur zonder aansluiting met Den Haag, wordt de onvrede steeds groter en het vertrouwen in de politiek steeds lager.
Sociale innovatie
Block geeft aan hoe het ook kan, met wat zij noemt sociale innovatie: als een kroeg of een bibliotheek gesloten wordt, dan regelen buurtbewoners zelf wel vervanging. Daarvan zijn voorbeelden in Friesland (inclusief collectieve buurtsupers), waar makelaars op kunnen inspelen. Bock denkt ook dat gebiedsontwikkeling in deze gebieden makkelijker zou kunnen zijn dan in drukbevolkte gebieden, waar duurzaamheid en waterstanden steeds grotere problemen veroorzaken.
Het nieuwe kabinet moet zich buigen over Deltaplan Noord-Nederland – het aanbod van de drie noordelijke provincies (en Flevoland) om een kwart van de woningopgave voor hun rekening te nemen. Het gaat om 220.000 woningen. Daar horen dan ook winkels bij en – bij de schaarste op de arbeidsmarkt in de Randstad – ook steeds meer werklocaties. Ook hier ligt een kans voor de regionale vastgoedspecialisten.
Markt in Groningen
Ook internationale vastgoedadviseurs laten het noorden van het land vaak links liggen. In het onderzoek van PropertyNL spelen in de provincies Drenthe, Friesland en Groningen de regionale makelaars een hoofdrol.
Zowel op het gebied van de kantorenmarkt als op de bedrijfsruimtemarkt voert Nextfund de lijsten aan.
Op de retailmarkt meldde Overduin en Casander Bedrijfsmakelaars in 2020 de meeste winkeltransacties in Groningen. Van de gemelde transacties in de provincie Groningen had 78% betrekking op winkeltransacties in het centrum van Groningen.
Drenthe
Uit het onderzoek van PropertyNL blijkt dat lokale makelaar Lamberink Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis, in 2020 koers hield. Lamberink voert de lijst van bedrijfsruimtetransacties aan met een aandeel van 40% van de gemelde transacties. Vermaas Bedrijfsmakelaardij staat nipt op een tweede plek op de lijst voor bedrijfsruimte met een aandeel van 36% van de gemelde transacties.
De kantorenmarkt centreert zich rond de stad Assen: 75% van de kantoortransacties vond plaats in de provinciehoofdstad. Ook op de kantorenmarkt vervulde zowel Lamberink als Vermaas een prominente rol. Een derde partij was Nextfund Vastgoedadviseurs uit Groningen, dat adviseerde bij de verhuur van 18.550 m² distributiecentrum aan AGF.
Friesland
Ten opzichte van het door PropertyNL uitgevoerde onderzoek in 2019, kende Friesland in het coronajaar een afname van 16% op de totale opname van bedrijfsmatig onroerend goed. RBMT Bedrijfsmakelaars voert de lijst aan met 31% van de gemelde transacties in 2020. Marktleider op het gebied van kantoren, Hoekstra Bedrijfsmakelaars, verhuurde ook in 2020 de meeste kantoormeters. Dijkstra Bedrijfsmakelaardij is de grootste op de bedrijfsruimtemarkt. Ook het ‘jonge’ Provier Vastgoedadviseurs, dat pas sinds een jaar actief is in Noord-Nederland, is goed voor 11% van de gemelde transacties in 2020 in geheel Friesland.
Vastgoedmonitor
PropertyNL stuurde ook onder de noordelijke adviseurs weer een enquête uit om te vragen hoe zij over de lokale markt denken. Zij zijn niet heel negatief over ‘hun’ kantorenmarkt, al vindt een van de respondenten wel dat Groningen veel relatief veel oude kantoren heeft. Net als in andere regio’s vinden ook de noordelijke adviseurs het nog moeilijk om in te schatten of door thuiswerken de behoefte aan externe kantoorruimte zal afnemen of dat deze door corona juist zal stijgen. Wel gaan zij er ook vanuit dat de kantoorbeleving verandert: niet iedereen werkt volledig thuis en mensen gaan vooral naar kantoor om elkaar te ontmoeten. Ook zegt een van de respondenten: ‘De vraag naar (heel) kleine kantoren, voor zzp’ers bijvoorbeeld, neemt volgens mij toe omdat door corona wel gebleken is dat veel woningen te weinig ruimte hebben voor kantoor aan huis. Omdat het aantal kleine bedrijven groeiende is, zal dat te merken zijn de in de vraag naar kleine kantoren.’
De vooruitzichten van de winkelmarkt zien de lokale adviseurs minder zonnig in. Ook zij merken dat de aanloopgebieden het moeilijker krijgen en nieuwe winkels zich alleen nog op A-locaties vestigen. Winkels op winkels op B- en C-locaties worden volgens een respondent vaak gevuld met afhaal-/bezorgrestaurants en sportscholen. Een ander zegt dat de etalage van de digitale winkel belangrijker wordt en de fysieke winkel meer ondersteunend is. Maar, zegt een derde adviseur, ‘er is weer iets meer vraag naar kleinere winkels’. Ook hij moet echter toegeven dat de grotere onverhuurbaar zijn.
Over bedrijfsruimte zegt een van de respondenten: ‘Mijn persoonlijke ervaring is dat er bijzonder veel vraag is naar bedrijfshallen en veel te weinig aanbod.’ Anderen kijken met argusogen naar de stijgende bouwkosten: ‘Daar liften de huur- en koopsommen op mee.’
Ellende op de woningmarkt
Tot slot maakt een van de respondenten zich zorgen over het beeld dat ontstaat over de ellende op de woningmarkt. ‘De overheid op rijksniveau en gemeentelijk niveau faalt omdat zij niet weet wat de gevolgen van de demografie zijn voor de woningvoorraad. Plannen maken heeft weinig zin als je niet weet waar het beleid naartoe gaat. De problemen worden echter toegeschreven aan beleggers, ontwikkelaars en makelaars. Daarom zal er straks regelgeving/beleid gemaakt worden waardoor het minder aantrekkelijk wordt om te beleggen in de woningvoorraad en de uitbreiding daarvan. Beleggers en ontwikkelaars worden kopschuw gemaakt, terwijl juist zij het vastgoedlandschap hebben gemaakt tot wat het nu is. Dat mag in de media wel eens belicht worden.’