Tekort aan prime assets dreigt

Het Crown Plaza Hotel op de Amsterdamse Zuidas was het decor voor het jaarlijkse event State of Logistics van PropertyEU. Ruim tachtig logistieke spelers uit binnen- en buitenland hadden zich opgegeven om kennis te nemen van de jongste inzichten over de pan-Europese markt en elkaar weer eens de hand te schudden.

De middag werd afgetrapt met een fireside discussion tussen de Britse logistieke veteraan Ian Worboys en Isobel Lee, logistiek reporter van PropertyEU. Worboys maakte gebruik van de gelegenheid om zijn nieuwe bedrijf European Green Logistics Space (EGLS) in de schijnwerpers te zetten. Het pan-Europese platform is al actief in acht Europese landen (België, Duistland, Frankrijk, Oostenrijk, Polen, Slowakije, Tsjechië en het Verenigd Koninkrijk). Eind van dit jaar moeten daar ook Nederland, Italië en Spanje bijkomen.

Bomenknuffelaar

EGLS gaat zich richten op groene logistieke hallen en last mile in Europa. Worboys: ‘Groen zijn was al belangrijk voor ontwikkelaars, maar nu zie je dat investeerders ook af willen van wat niet groen is. Dat biedt ons een kans om iets te maken van deze logistieke hallen. Tegelijkertijd kopen we grond om daarop duurzame nieuwbouw te realiseren.’

Hij verhaalt over John Duggan, zijn baas toen hij nog bij Gazeley (nu GLP) werkte. ‘John introduceerde 25 jaar geleden de eerste groene logistieke ontwikkeling, omdat hij voorzag dat groen de toekomst was. Hij werd een ‘tree hugger’ genoemd. Als je nu kijkt naar wie groene distributiecentra willen, dan zijn dat de eindgebruikers. Het verschil met enkele jaren geleden is dat voorheen huurders de investeringen in duurzaamheid betaalden, maar het geen premium opleverde. Nu levert dat echt een plus in de waardering op.’

Menselijke kant

Ook de menselijke kant van DC’s is steeds belangrijker geworden. ‘Je bouwt terug in gemeenschappen waar oude bedrijvigheid is verdwenen. Logistieke centra bieden ook steeds meer verschillende soorten werk. De groei van de sector gaat sneller dan de bevolkingsontwikkeling en kan ook de automatisering voorbij streven.’ Daarbij ziet hij ook kansen door de insourcing van werk dat voorheen in China werd gedaan.

Hij erkent dat ook de logistieke sector een veer heeft moeten laten. ‘Eind vorig jaar was er weinig beweging in de markt, maar we zijn duidelijk op de weg terug. In 2026 zal er een nieuw tekort aan logistiek ontstaan, omdat er nu te weinig wordt gebouwd. Deze recessie is veel zachter dan voorgaande: er is geen massawerkloosheid en er is nu controle over de rente-ontwikkeling en de inflatie. Ik verwacht dat een neerwaartse bijstelling van de rente enerzijds zal leiden tot yield compression, maar ook tot een lager risicoprofiel. Waarom zou je nu niet investeren?’

Hittekaart

Op de vraag waar je dan precies moet investeren formuleerde Petra Blazkova namens vermogensbeheerder LaSalle een antwoord. Met het Paths of Distribution-onderzoek heeft LaSalle in beeld gebracht waar de huurgroei zit in de EU en het Verenigd Koninkrijk, aan de hand van de vraag wat eindgebruikers nodig hebben om efficiënt te zijn. Daartoe verdeelde de vermogensbeheerder de kaart in 158.455 hexagonen. Elk van deze zeshoeken werd beoordeeld aan de hand van onder meer de industriële productie, de consumentenbestedingen, de infrakwaliteit en het aanbod aan gekwalificeerd personeel.

Het leverde een heatmap op met dieprode vlekken voor landen en regio’s waar je als logistieke ontwikkelaar of investeerder wel moet investeren en waar juist niet (groen). De uitkomsten waren deels voorspelbaar en deels verrassend. Geen verrassing: als land scoort Nederland het best, met de regio Rotterdam als topscorer, gevolgd door Duitsland met Frankfurt als beste logistieke hub en het Verenigd Koninkrijk met Groot-Londen.

Op stedelijk niveau is het geen havenstad of andere usual suspect die de logistieke markten aanvoert, maar Parijs/Île-de-France, op de voet gevolgd door Rotterdam en Frankfurt. Ook opvallend: in de top-20 staan vijf Duitse steden; Amsterdam staat op plek 11 en Breda/Tilburg op 15. ‘Het gaat stuk voor stuk om locaties met een sterke consumentenmarkt waar de meeste prime logistieke infrastructuur wordt gegenereerd’, aldus Blazkova.

Slechtere scores

Op een vraag vanuit de zaal gaf Blazkova toe dat er ook lokale markten waren die tegen de verwachting in slechter scoorden. Havenstad Barcelona haalde maar net de top-20. Hamburg komt er helemaal niet in voor. ‘Venlo viel in Nederland wat tegen, maar dat is inmiddels zo’n gevestigde locatie dat er nauwelijks meer groei mogelijk is als je kijkt naar de combinatie van bezettingsgraad en bevolking. Om te kunnen groeien heb je een efficiënt netwerk nodig.’

Op de foto: Neil Campbell (Union Investment), Laurie Lagarde (CBRE IM), Ronald van der Waals (Logicor), Petra Blazkova (LaSalle) en Ingo Steves (Swiss Life)
Foto: Karen Veldkamp