De tegenbewijsregeling in box 3 moet belastingplichtigen rechtsherstel bieden voor de jarenlang onjuist vormgegeven vermogensrendementsheffing. Voor vastgoedbeleggers kan deze regeling in de praktijk echter vervelend uitpakken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
Door Gerard Blokland, Daniëlle van Geldorp en Guido Bentveld
Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad wederom arresten gewezen over de houdbaarheid van de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting. Deze arresten hebben belangrijke fiscale gevolgen voor particuliere vastgoedbeleggers.
De Hoge Raad oordeelde dat ook het gerepareerde forfaitaire box 3-stelsel in strijd is met fundamentele rechten. Belastingplichtigen moeten de mogelijkheid krijgen om aan te tonen dat hun werkelijke rendement in een jaar lager was dan het fictief berekende rendement. In dat kader heeft de Hoge Raad vuistregels gegeven over de wijze waarop het werkelijke rendement moet worden bepaald. Op basis van deze richtlijnen heeft de wetgever een tegenbewijsregeling voorbereid. Deze tegenbewijsregeling is bijzonder relevant voor de vastgoedbelegger, aangezien die in de praktijk te maken heeft met een samenstelling van kosten, waardeveranderingen en langetermijninvesteringen die niet goed past binnen de tegenbewijsregeling.
Achtergrond
Sinds 2017 geldt in box 3 een vermogensrendementsheffing op basis van een fictief (forfaitair) rendement, dat kortweg wordt gebaseerd op een veronderstelde vermogensmix en gemiddelde rendementen. In het zogenoemde ‘Kerstarrest’ van 24 december 2021 veroordeelde de Hoge Raad deze regeling.
In reactie hierop heeft de wetgever een hersteloperatie op touw gezet om met terugwerkende kracht rechtsherstel te bieden voor de jaren 2017 tot en met 2022. Hiertoe heeft de wetgever de zogenoemde ‘forfaitaire spaarvariant’ geïntroduceerd. Op basis van de forfaitaire spaarvariant wordt de daadwerkelijke samenstelling van het box 3-vermogen van een belastingplichtige verdeeld in drie categorieën, namelijk (i) banktegoeden, (ii) schulden en (iii) overige bezittingen. Aan iedere categorie wordt een separaat (fictief) rendementspercentage gekoppeld. Dit rendement wordt belast tegen het box 3-tarief.
Als het herrekende voordeel op basis van de forfaitaire spaarvariant lager is dan het voordeel op basis van het oude systeem, wordt het belastbare inkomen gesteld op dat lagere (forfaitaire) voordeel.
Het kabinet streeft ernaar om met ingang van 1 januari 2028 een nieuw box 3-stelsel in te voeren, waarbij inkomsten uit vermogen worden belast op basis van het werkelijk behaalde rendement. Voor de periode tot invoering van het nieuwe stelsel is de ‘Overbruggingswet box 3’ ingevoerd. Op grond van deze wet kan in de basis alleen nog de forfaitaire spaarvariant worden toegepast. Het oude stelsel wordt daarmee volledig losgelaten.
De 6 juni-arresten
Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat ook de forfaitaire spaarvariant in strijd is met fundamentele rechten. Belastingplichtigen moeten aannemelijk kunnen maken dat het werkelijke rendement lager is dan het in aanmerking genomen forfaitaire rendement. Als dat het geval is, dan wordt het lagere werkelijke rendement in aanmerking genomen. In zijn arrest geeft de Hoge Raad enkele vuistregels voor de wijze waarop het werkelijke rendement moet worden bepaald.
Bij de vaststelling van het werkelijke rendement dient het gehele box 3-vermogen in een kalenderjaar in de beoordeling te worden betrokken, zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen. Er wordt geen rekening gehouden met eventuele positieve of negatieve rendementen uit andere jaren of inflatie. Het werkelijke rendement omvat niet alleen voordelen die uit vermogensbestanddelen worden gerealiseerd, zoals rente, dividend en huur, maar ook ongerealiseerde (positieve of negatieve) waardeveranderingen van die vermogensbestanddelen. Opmerkelijk is dat geen rekening wordt gehouden met kosten die gepaard gaan met het behalen van rendement. Er wordt slechts rekening gehouden met betaalde rente op schulden die tot het box 3-vermogen behoren.
Werkelijk rendement vastgoed
Voor de vastgoedbelegger betekent dit onder andere het volgende:
– De daadwerkelijk in een jaar ontvangen huur is belast. Als geen sprake is van verhuur (leegstand), is er geen te belasten rendement.
– Voor de vaststelling van het werkelijke rendement van woningen moet de waardemutatie in het betreffende jaar worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarde aan het begin en aan het einde van het jaar.
– Kosten die samenhangen met de woningen (zoals kosten van regulier onderhoud, beheer- of bemiddelingskosten, schoonmaakkosten, belastingen, verzekeringspremies) zijn niet aftrekbaar. Investeringen (uitgaven die betrekking hebben op verbetering en uitbreiding) zijn kortweg slechts aftrekbaar voor zover deze leiden tot een stijging van de WOZ-waarde.
Wettelijke tegenbewijsregeling
De wetgever heeft een tegenbewijsregeling voorbereid die is gebaseerd op de handvatten die de Hoge Raad in zijn arrest heeft geformuleerd. Deze tegenbewijsregeling geldt tot de invoering van het volledig nieuwe box 3-stelsel (op zijn vroegst 1 januari 2028).
De tegenbewijsregeling is bedoeld om belastingplichtigen rechtsherstel te bieden voor de jarenlang onjuist vormgegeven vermogensrendementsheffing. Voor vastgoedbeleggers lijkt de tegenbewijsregeling op onderdelen in de praktijk echter nogal problematisch. Kosten worden deels niet erkend, papieren winst wordt belast, het timen van uitgaven wordt beloond en investeringen in verduurzaming worden ontmoedigd.
– Voor het bepalen van het werkelijk rendement worden ongerealiseerde waardestijgingen in aanmerking genomen. Dit resulteert in heffing over papieren winst en kan leiden tot liquiditeitsproblemen voor vastgoedbeleggers.
– Onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen en gemeentelijke heffingen kunnen niet worden opgevoerd als aftrekbare kosten. Deze kosten kunnen aanzienlijk zijn en drukken wel degelijk het rendement.
– Bekeken vanuit een fiscale bril wordt gestimuleerd om uitgaven goed te timen. Verbeteringskosten worden alleen erkend voor zover deze aantoonbaar leiden tot waardestijging. De regeling ontmoedigt daarmee investeringen die essentieel zijn voor de toekomstbestendigheid van de vastgoedportefeuille. Op een moment dat verduurzaming van vastgoed maatschappelijk cruciaal is, lijkt de tegenbewijsregeling contraproductief te werken.
– Juiste toepassing van de tegenbewijsregeling lijkt erg complex te worden. Vastgoedbeleggers moeten gedetailleerd bijhouden wat het werkelijke rendement is en zullen periodieke taxaties van hun volledige portefeuille moeten (laten) uitvoeren. Dit vereist niet alleen een uitgebreide administratie, maar ook kostbare taxaties die het rendement verder drukken.
Zonder aanpassingen dreigt de tegenbewijsregeling haar doel – rechtsherstel voor de jarenlang onjuist vormgegeven vermogensrendementsheffing – voorbij te schieten.
Aanbevelingen uit de praktijk
Om de tegenbewijsregeling eerlijker en werkbaarder te maken, zijn verschillende aanpassingen mogelijk. Er kan onder andere worden gedacht aan:
1. Belasten wat er in de portemonnee komt. Belast alleen gerealiseerde waardestijgingen. Dit voorkomt liquiditeitsproblemen bij belastingplichtigen met illiquide bezittingen, zoals vastgoed.
2. Reële kostenaftrek. Sta aftrek toe van alle kosten die redelijkerwijs samenhangen met het vastgoed. Dit geeft een eerlijker beeld van het werkelijke rendement.
3. Stimuleren van verduurzaming. Maak investeringen in verduurzaming volledig aftrekbaar, ongeacht de directe waardestijging. Dit erkent de maatschappelijke noodzaak van verduurzaming en stimuleert vastgoedbeleggers om te investeren in energiezuinige maatregelen.
Hoe verder?
De tegenbewijsregeling is zeer complex. En hoewel de regeling tot stand is gekomen langs de door de Hoge Raad voorgestelde lijn, mist zij aansluiting bij de economische werkelijkheid van vastgoedbeleggingen. Er lijkt een regeling gecreëerd te zijn die in theorie rechtvaardig lijkt, maar in de praktijk onwerkbaar dreigt te worden.
Vastgoedbeleggers worden geconfronteerd met een definitie van ‘werkelijk rendement’ die niet aansluit op de bedrijfseconomische realiteit en met een bewijslast die (disproportioneel) zwaar en kostbaar is.
Voornoemde aanbevelingen resulteren mogelijk niet in de hoogst haalbare budgettaire opbrengst, maar resulteren wel in een regeling die beter uitvoerbaar is voor de Belastingdienst en meer recht doet aan het benodigde rechtsherstel voor de belastingplichtige.
Mr. Gerard Blokland (partner, family-owned business/real estate), mr. Daniëlle van Geldorp (senior tax advisor, family-owned business) en mr. Guido Bentveld (medior tax advisor, family-owned business) zijn fiscalisten bij Loyens & Loeff
