Taco de Groot, Vastned: ‘Zelfs in het zwartste scenario kunnen we het volhouden’

Hoe gaat de vastgoedsector om met de coronacrisis? Taco de Groot van Vastned prijst zich gelukkig al langer de kwaliteit van de huurder belangrijker te vinden dan de kwantiteit van de huurstroom.

Hoe gaat het? Met het thuiswerken, de organisatie?
Een aantal jaar geleden hebben we al geïnvesteerd in het thuiswerken, dus dat werkt prima. Zo hebben we vanuit huis ook toegang tot alle voor ons noodzakelijke documenten. Sociaal is het voor iedereen anders. Ik vind de lockdowns in de andere landen waar we actief zijn, echt heftig. In België, Frankrijk en vooral Spanje is er een veel actiever familieleven. Daar is het vreselijk als je oma en opa niet kunt bezoeken met Pasen. Maar ik bel iedere dag met mijn landenmanagers en met onze mensen daar gaat het ook goed.

Hoe gaat het met de huurders?
Wij hebben in onze high street-portfolio met ongeveer 80% van de huurders fatsoenlijke afspraken kunnen maken. Dat is maatwerk, van het spreiden van kwartaalbetalingen over de maanden, het niet vooraf maar achteraf betalen en dergelijke. Het zijn zaken die ook in het retailakkoord staan, waaraan wij ook onze bijdrage hebben geleverd.

Maar ook wij hebben de brieven gekregen waarin de huur eenzijdig wordt opgeschort. Dat is ongehoord: eenzijdig een huurcontract veranderen kan alleen de rechter. Per kerende post is er dus een brief terug gegaan, dit kunnen we niet accepteren. Opvallend is dat vooral ketens waarvan de eigenaren tot de rijksten der aarde behoren, die brief hebben gestuurd. Ik denk niet dat het onze taak is deze mensen te sponseren. Andere ketens die deze brief hebben gestuurd zijn opvallend vaak in handen van private equity – een businessmodel dat naar mijn smaak aan het einde van zijn latijn is. Vastgoedeigenaren hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar dat hebben dit soort bedrijven net zo goed.

Het is natuurlijk frappant: de akkoorden tussen huurders en eigenaren gaan uit van maatwerk, maar sommige internationale ketens sturen verordeningen vanuit het hoofdkantoor. Dat maakt het lastig. Vooral ook omdat het in ieder land anders is: in Nederland mogen de winkels gewoon open en wordt het ook steeds drukker in de winkelstraten. Gelukkig hoor ik van veel retailers dat januari en februari echt hele goede verkoopmaanden zijn geweest. Bovendien zijn er ook retailers die door de bocht van de crisis heen kunnen kijken: afgelopen week hebben we in de Bakkersstraat in Utrecht nog een pand verhuurd aan zo’n ondernemer.

Hoe lang kan Vastned het met deze crisis volhouden?
We hebben alle scenario’s bekeken. Zelfs in het zwartste scenario kunnen we het volhouden. We hebben een zeer goede liquiditeitspositie. Bovendien hebben we natuurlijk al eerder onze portefeuille op orde gebracht door in de meer liquide high street panden en supermarkten te investeren. Dit soort panden verkoopt makkelijker dan een heel winkelcentrum. De retailvastgoedmarkt was ook voor de crisis al uitdagend, maar wij hebben echter wel de beste positie.

We praten iedere twee weken met de banken, maar ik heb niet de indruk dat wij het grootste probleem zijn. Over de waarderingen, die gevolgen kunnen hebben voor onze bankconvenanten, valt geen zinnig woord te zeggen. Wie dat wel doet, speculeert. We weten pas iets als we weten hoe lang dit duurt en welke gevolgen het gaat hebben. Wij taxeren twee keer per jaar, de eerstkomende keer in juni/juli.

Over het dividend doe ik nu geen uitspraken. Toen we onze jaarcijfers publiceerden in februari, was er nog weinig aan de hand en hebben we een dividendvoorstel gedaan. De koers reageerde toen positief op onze outlook. Maar nu hebben we onze algemene aandeelhoudersvergadering uitgesteld tot we dat technisch corona-proof kunnen regelen. Bij het aangeven van een nieuwe datum, zullen we meer communiceren over ons dividendvoorstel.

Wat gaat deze crisis veranderen?
Geen idee of de wereld van morgen echt anders zal zijn. Wat ik wel denk is dat de laatste shake-out onder de retailers hierdoor versneld wordt. De retailwereld is natuurlijk al bijna 9 jaar in transitie, maar retailers sterven langzaam. Ze kunnen behoorlijk aan hun kosten morrelen: bezuinigen op personeel, adverteren, praten met leveranciers en huurbazen. De retailers die dit niet gaan overleven, deden het al niet goed.

Wij kijken al langer niet alleen naar de kwantiteit van de huurstroom, maar ook naar de kwaliteit van de huurder. Is de huurder onderscheidend genoeg? Hoe creatief is hij en is hij in staat technische mogelijkheden te gebruiken? Hoe staat het met zijn cashflow, zijn schuldpositie? En wie is de eigenaar, is dat bijvoorbeeld private equity? Een grote keten is niet altijd in het voordeel, er zijn zat kleine retailers die onderscheidend zijn, dicht bij hun klanten staan, goed hebben gespaard en een goede financiële positie hebben.