Sybilla Dekker over het Zuidasdok: Internationale toplocatie voor een koopje

Voortvarend aan de slag, dat is het advies van minister van Staat Sybilla Dekker voor iedereen die zich met het Zuidasdok bezighoudt. Haar rapport over nut en noodzaak van het ondertunnelen van A10 bij de Amsterdamse Zuidas leest vooral als een enthousiasmerend stuk, een figuurlijke schop onder de kont. Dat zijn natuurlijk niet de woorden die Dekker zelf in de mond neemt, zij formuleert het veel positiever en diplomatieker: ‘In ieder project dat zo lang loopt als het Zuidasdok heb je kans dat op een gegeven moment de energie weglekt. Dat mag met dit project niet gebeuren, daarvoor is het té belangrijk. Niets doen is geen optie.’

Is dit een ijkpunt?
‘Dit is een herijkingspunt. Eigenlijk is dat normaal in dit soort grootschalige projecten met zo’n lange voorgeschiedenis. Na verloop van tijd moeten de scope en het budget opnieuw bekeken worden, moeten de politiek en de omgeving weer overtuigd worden van nut en noodzaak. Dit moment, met de standstil van het bouwconsortium, was hét moment. Organisaties werden afgeschaald, en dat is nooit positief. Er was een bevestiging nodig dat het oorspronkelijke plan toch een goed idee was. Die bevestiging is er gekomen. Dat blijkt onder andere uit het onafhankelijke onderzoek van Coen Teulings en Henri de Groot, die hebben aangetoond dat de maatschappelijke baten op € 5,6 mrd kunnen uitkomen. De kosten zullen op € 700 mln à € 1 mrd hoger uitkomen, dus op totaal maximaal € 3 mrd. Dat is nog steeds een goede businesscase. Dit is namelijk een project met een geweldige uitstraling. Niet alleen voor de Zuidas zelf, dat ook in vergelijking met het buitenland een nog betere internationale toplocatie kan worden, maar ook voor de uitstraling van het project naar de omgeving, zoals Schiphol, Hoofddorp en verder. Mijn conclusie van voortvarend aan de slag gaan, is integraal omarmd door de partners. De stad Amsterdam, de regio en het Rijk gaan nu overleggen over hoe nu verder en de verdeling van de extra kosten.’

Hoe bijzonder is dit in vergelijking met andere infrastructurele projecten?
‘Bij ieder infrastructuurproject worden kosten en baten uitgerekend, inclusief grondwaardes, maar in dit geval zijn de baten erg groot. Het is een bijzondere locatie: het betekent iets als een advocatenkantoor als Loyens & Loeff, dat op steenworp afstand van de Zuidas zit, zegt echt naar binnen het gebied te willen opschuiven. De kwaliteit is er ook naar, er wordt gewerkt met bijzondere architecten, die fraaie gebouwen neerzetten.
Het gaat niet alleen om bedrijven: de connectie die met de Vrije Universiteit te maken is, is bijzonder, evenals de congresactiviteiten van de RAI en de nabijheid van Schiphol. Door het Zuidasdok is hier bovendien woningbouw mogelijk die anders niet kan doorgaan.
Maar zeker zo belangrijk zijn de verkeerskundige ingrepen. Niet alleen de uitbreiding en ondertunneling van de A10, maar ook het OV. Het OV-gebruik is de afgelopen jaren gigantisch gegroeid, we vervoeren nu al de aantallen reizigers die voor 2026 stonden geprognotiseerd, en daar zijn aanpassingen voor nodig. De uitbreidingen en verbeteringen zijn niet alleen voor de Zuidas belangrijk, ze zijn van zeer groot belang voor de rest van de Amsterdamse verbindingen. Het zijn eigenlijk dominosteentjes. De ontwikkelingen rondom het centraal station bijvoorbeeld zijn afhankelijk van wat hier gebeurt. Maar ook de aanlandingen van bussen, trams en de Noord–Zuidlijn worden hierin meegenomen. Als die laatste bij het Zuidas-station twee perrons krijgt in plaats van één, dan kan die lijn tot volle wasdom komen.’

De treinen worden niet ondergronds gebracht en dat hebt u ook niet onderzocht. Waarom hebt u dat niet gedaan, gezien de maatschappelijke baten die het project kan opleveren (€ 5,6 mrd) en de huidige kosten (maximaal € 3 mrd)? Teulings en de Groot pleiten zelfs voor directe uitbreiding naar 8 sporen. Ook daar hebt u geen advies over. Waarom niet?
‘In de jaren ’10 is onderzocht om alles ondergronds te brengen en bovenop het dok te bouwen. Dat kregen we financieel niet rond. Nu zou het weer extra tijd kosten. Het zevende en achtste spoor waarvoor Teulings en De Groot pleiten zit ook niet in de scope die ik moest onderzoeken. Ik denk dat die extra sporen een optimistische gedachte zijn, iets wat een wetenschapper kan opperen. Kritisch zijn en prikkelen past bij de rol van de wetenschapper.
Wat nadrukkelijk wel gaat gebeuren, is dat het spoor voor de internationale trein er komt, het vijfde en zesde spoor. Dat zit niet in de scope, omdat daar aparte financiering voor is, maar die komt er wel.’

U hebt een lange lijst met gesprekspartners afgewerkt. Als vertegenwoordigers van de vastgoedsector hebt u gesproken met Maarsen Groep, NL Real Estate, Van Gool Elburg Makelaardij, Edge, en JLL NL. Wat hebt u uit dat overleg meegenomen?
‘Ze zeiden dat ze het heel belangrijk vonden om met het project voort te gaan en hebben een sterk pleidooi voor de locatie gehouden. Ze waren bang dat het zou doodbloeden; niet doorgaan zou slecht zijn voor de locatie. Ze zijn blij dat er nu weer iets gebeurt.’

Een van de lessen die u zegt geleerd te hebben van de Noord–Zuidlijn, toen u gevraagd werd daarover advies uit te brengen, is dat eindgebruikers (GVB en NS) meer aan tafel moeten zitten bij het project. Bij het Zuidasdok zullen de vastgoedinvesteerders uiteindelijk ook met het eindresultaat aan de slag moeten. Waarom moeten zij niet aan tafel zitten?
‘Ik snap dat vastgoedinvesteerders het niet leuk vinden dat ze achteraan zitten. Die afhankelijke positie is niet prettig, maar het maakt het project onoverzichtelijker om met nóg een andere partij aan tafel te zitten. Voor de NS, Prorail en het GVB betreft het hun directe belang. Die voorwaarden moeten goed zijn, anders gaat het mis en is het niet meer te repareren. Beleggers staan er andersoortig in, ze zijn er nu nog niet direct bij betrokken.’

Aan het begin van dit project, bijna 20 jaar geleden, zaten de investeerders wel aan tafel. U zegt nu dat u een zoektocht naar private financiering niet kansrijk acht. Kan het niet aantrekkelijk zijn voor bijvoorbeeld pensioenfondsen?
‘Als minister van VROM heb ik destijds aan de basis gestaan van wat toen de NV Zuidas heette. Dat was de onderneming met publieke en private partijen – toen de grootbanken – die moest onderzoeken of er een sluitende businesscase te maken was van het Zuidasdok. Toen was de gedachte ook nog de sporen ondergronds te brengen. De NV is niet gelukt, omdat er simpelweg te weinig geld op tafel kwam. De publieke partijen Rijk, gemeente en regio hebben het toen naar zich toe getrokken. Als je nu weer gaat kijken naar een rol voor private financiers, moet je eerst uitzoeken voor welk deel van het project dat het beste zou zijn. Niet alles komt ervoor in aanmerking, denk aan de OV-terminal. Maar dat duurt best weer even en het is belangrijk nu door te pakken. Het zou mooi zijn als pensioenfondsen ooit naar zulke projecten zouden willen kijken en onderzoeken of het bij hen past, maar niet bij dit project. De beslissing om het niet te doen is in 2010 al genomen.’

Over de verdeling van de kosten gaan de bestuurders nu in overleg. Maar hoe worden de baten, waaronder de grondopbrengsten, verdeeld?
‘Over de kosten: die hoeven niet in één keer op tafel gelegd te worden, dat scheelt. Maar de grondopbrengsten zijn inderdaad alleen voor Amsterdam; het is nog nooit voorgekomen dat het Rijk hiervan meeprofiteert.’

Ten slotte: Teulings en De Groot gaan er vanuit dat mensen die bij elkaar werken, een grotere productiviteit hebben. Dat is de onderbouwing van hun maatschappelijke bate. Maar nu we allemaal sinds het coronavirus aan thuiswerken gewend zijn, zou dat weleens kunnen veranderen. Hoe kijkt u daar tegenaan?
‘Ik geloof nooit dat thuiswerken het helemaal wordt. Ik denk dat mensen het voor hun eigen ontwikkeling heel fijn vinden om naar buiten te gaan en met andere mensen te werken. Als je op kantoor zit, ben je duidelijk aan een organisatie verbonden, heb je een functie waar een doelstelling aan gekoppeld is. Een bijkomstigheid is dat mensen nu merken dat kinderopvang en scholen bij thuiswerken heel belangrijk zijn. Werken met kinderen die aan de keukentafel huiswerk zitten te maken is niet zo gemakkelijk. Het thuiswerken lijkt nu misschien wel efficiënter, maar dat is het niet echt. Je mist het ontmoeten, het sparren. Dat zie je bijvoorbeeld aan een kantoorgebouw als de Edge op de Zuidas: dat is helemaal ingericht op ontmoeten. Dat aspect zal met het Zuidasdok op de Zuidas alleen maar versterkt worden.’

De lage rente maakt het sommetje aantrekkelijk
Dekker kreeg in november 2019 de opdracht nut en noodzaak van het megaproject te onderzoeken nadat de bouwers Heijmans, Hochtief en Fluor hadden aangegeven het geheel niet voor de afgesproken € 990 mln te kunnen realiseren. Dat was overigens niet haar enige opdracht: ook moest ze kijken of er versoberingen en verbeteringen mogelijk waren. En dan graag met een schatting van het budget erbij.
Het Zuidasproject was haar niet vreemd: als minister van VROM heeft ze in het kabinet Balkende II/III (2003–2006) aan de wieg gestaan van de vorming van de Zuidas-onderneming in 2006. Dat was een onderneming van publiek en privaat die onder leiding van Jan Doets een sluitende businesscase voor het dokmodel moest vinden.
Dekker concludeert dat versoberingen niet mogelijk zijn. Zowel de uitbreiding van de A10 als de uitbreiding van de sporen is noodzakelijk – gezien de huidige drukte is het eigenlijk nu al niet te doen. Om het project overzichtelijker en minder risicovol te maken voor de bouwers, komen er seriële bouwpakketten waarvoor opnieuw aanbestedingen komen. Dat betekent echter wel dat de bouwtijd langer duurt, oplevering staat nu niet voor 2028 gepland maar uiterlijk 2036. Het prijskaartje daarvoor is € 700 mln tot € 1 mrd extra, waarmee de totale kosten uitkomen op € 2,7 tot € 3 mrd.
Ook de opbrengsten zijn echter verbeterd. Uit de geactualiseerde maatschappelijke kosten–baten analyse blijkt dat er ondanks de gestegen kosten nog steeds een lichte plus te noteren zal zijn. Uit onderzoek van Coen Teulings en Henri de Groot blijkt bovendien dat de impact van het Zuidasdok op de omgeving nog een veel grotere plus met zich mee zal brengen. Zij komen uit op maatschappelijke baten van € 5,6 mrd.
Dat komt onder andere doordat er in vergelijking met nu door het Zuidasdok 245.000 m² meer voorzieningen (+21%), 230.000 m² meer kantoren (+40%) en 750.000 m² meer wonen (+300%) kunnen komen. Daardoor zijn er meer grondopbrengsten. Door de toenemende vervoerscapaciteit zal er flink gebruik gemaakt worden van deze functies. De Groot en Teulings gaan ervan uit dat daar waar meer mensen bij elkaar werken, er agglomeratievoordelen ontstaan: de productiviteit van deze mensen wordt verhoogd, waardoor de welvaart stijgt. Daardoor willen bedrijven zich hier graag vestigen, wat weer stijging van de vastgoedprijzen met zich meebrengt, ook voor bestaande kantoren en woningen.
Maar volgens De Groot en Teulings komt het vooral door de lage rente dat het sommetje van kosten en baten zoveel beter uitkomt dan in het verleden. Kapitaalintensieve projecten profiteren daarvan, zoals te zien is aan de dalende aanvangsrendementen voor vastgoed. Maatschappelijke kosten–baten analyses van grootstedelijke projecten met agglomeratievoordelen zoals de Amsterdamse Zuidas pakken daardoor gunstiger uit.

Over Sybilla Dekker
Sybilla Dekker (VVD) is sinds 2018 minister van Staat. De opdracht voor het onderzoek naar het Zuidasproject kreeg ze in november 2019. Voor haar ministerschap heeft ze ervaring opgedaan als arbeidsinspecteur, directeur bij het ministerie van Landbouw en directeur van het Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid. Als minister van VROM heeft ze aan de basis gestaan van de herziene Wet ruimtelijke ordening met de Nota Ruimte: Centraal wat moet, decentraal wat kan. Nu is ze onder andere voorzitter van de adviescommissie geschilbeslechting Woningwet en voorzitter van de Tafel van Borging voor Maasvlakte II.

Foto: DCMR oktober 2019