Het oogt als het meest kansrijke onroerendgoedproduct: het zorgvastgoed. Een explosieve vraag en gigantische aanbodtekorten, maar de juiste match raakt steeds verder uit het zicht.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
Beleggersbrochures voor zorgvastgoed prediken steevast de groei van de bevolking en het stijgende aandeel daarvan van ouderen. Het aantal 65–80-jarigen stijgt met 0,6 mln tot 2040; het aantal 80+’ers met 0,7 mln naar 1,6 mln. De zorguitgaven zijn verdriedubbeld: van € 5100 per persoon in 2015 naar € 16.000 in 2060. De vertaalslag naar een winstverdriedubbelaar voor vastgoed ontbreekt echter. Zorgvastgoed lijkt eerder op een e-bike: heel Nederland lijkt ernaar te smachten, maar fabrikant VanMoof ontkwam desondanks niet aan een faillissement. Achmea Real Estate meldt al dat er op delen van de zorgmarkt overaanbod.
Onaantrekkelijk
Hoe ontstaat de tegenstelling tussen de gigantische theoretische vraag op termijn en overaanbod op korte termijn? Het begint bij de senioren zelf. Zij zijn vaak risico-avers. Ze blijven graag in hun eigen huis wonen, ook al is het een maatje te groot. Wat ook niet helpt: niemand kan de zorgtoekomst inschatten. De Nederlandse Zorgautoriteit maakt allemaal statistieken voor mensen met enige vorm van ondersteuning (945.000 in 2040), maar wat moet je met zo’n statistiek als je als zeventiger net de marathon van Rotterdam hebt uitgelopen?
De Nederlandse senioren horen gemiddeld tot de rijkste ter wereld, maar die rijkdom is niet evenredig verdeeld. Een derde van de senioren huurt. De huurders hebben gemiddeld weinig eigen vermogen. Dat is vaak niet erg, want met AOW en pensioen plus toegang tot alle zorg is het in Nederland verhoudingsgewijs prima geregeld. Verhuizen naar seniorenwoningen hoort daar echter niet bij. Het aanbod van voor senioren geschikte sociale huurwoningen bestaat vooral uit nieuwbouwwoningen die kleiner en duurder zijn dan de huidige woning. Zo’n overstap is niet aantrekkelijk voor ouderen met een beperkt budget. Geen wonder dat van alle groepen de sociale huurders het minst geneigd zijn te verhuizen.
Vermogen opeten
Twee derde van de groep 65–75-jarigen in Nederland bezit een koopwoning. Die groep beschikt vaak over eigen vermogen door een (gedeeltelijk) afgeloste eigen woning. Het deel met een hoog pensioen zou de hogere huur en de veel hogere servicekosten van zorgwoningen kunnen betalen.
De markt zou groter kunnen zijn als senioren bereid zouden zijn in te teren op het vermogen dat is ontstaan door de overwaarde van hun huis. Maar de meeste senioren vinden het niet prettig dat hun vermogen slinkt. Notarissen spelen massaal in op de wensen van deze groep met schenkingsregelingen, zodat ze niet het kapitaal van hun afgeloste woningen hoeven ‘op te eten’, wat er ook gebeurt.
Banken helpen ook niet mee om de overstap naar zorgvastgoed te faciliteren. Zij verstrekken niet graag hypotheken aan senioren, die vaak geen renteaftrek meer krijgen omdat de overheid dat heeft gemaximeerd tot 30 jaar. Ze willen ook niet in een situatie komen dat ze senioren uit een woning moeten plaatsen omdat de overwaarde is ‘opgegeten’. In theorie is het allemaal niet zo moeilijk: er zijn sterftetabellen tot achter de komma. Voor het geval dat ‘oma’ kraniger is dan gemiddeld, zou de bank een verzekering kunnen koppelen aan een seniorenhypotheek en daarmee kunnen zorgen voor een ‘seniorenwooncarrière’, maar zulke producten worden nog maar weinig aangeboden.
Extra zorg
Er is wel een groep met hoge pensioenen of grote vermogens die bereid is in te teren ten faveure van zorg op niveau, maar onduidelijk is hoe groot die is. Voor die groep ontstaat bovendien snel een conflict met de aanbieder van zorgvastgoed en de algemene Nederlandse gezondheidszorg. Denk aan het verschil tussen de basis- en uitgebreide zorgverzekering. De uitgebreide vergoedt meer fysio-behandelingen en biedt mogelijkheden voor consulten met allerhande kwakzalvers, maar het verschil stopt bij essentiële zorg: de beter verzekerden kunnen geen betere chemo-behandeling afdwingen of een snellere ambulance krijgen. Zo kunnen ook de mensen die zich een dure zorgwoning kunnen permitteren, geen aanspraak maken op betere essentiële zorg. Aanbieders van zorgvastgoed maken vaak niet duidelijk wat de extra zorg precies inhoudt en wat de meerkosten zijn.
Vaak is bij zorgvastgoed alleen duidelijk wat de vaste en variabele kosten zijn, net zoals bij ‘gewoon’ vastgoed. Aanbieders van zorgwoningen bieden vaak ook zorg per uur. Het is echter moeilijk in te schatten of die zorg qua prijs/prestatie beter is dan wanneer die elders zou zijn ingekocht. Aanbieders van zorgvastgoed suggereren soms in folders meer dan ze kunnen waarmaken. Zij hebben net zoals andere inhuurders van zorg te maken met een krappe arbeidsmarkt met sterk stijgende personeelskosten.
Levensloopbestendig maken
Dan is de vraag in hoeverre nieuw zorgvastgoed zich verhoudt tot het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad. ABN Amro wijst in een rapport op een gemeentelijke bijdrage vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), waaruit maximaal € 10.000 voor woningverbetering wordt vergoed. Daarvoor is per saldo slechts een op de tien woningen geschikt, volgens het rapport. Als ook wordt gekeken naar het benodigde sociale netwerk en de voorzieningen in de omgeving, loopt dit aandeel op tot een derde van de woningen.
Probleem van zulke studies is dat er een combinatie wordt gevraagd van expertise over de toekomst van cure, care en vastgoed. Die is er vaak niet. Projectontwikkelaars, architecten, bouwers en beleggers hebben hun eigen zorgen. Hoe moeten zij inschatten wat het effect is van het feit dat iedereen sinds corona thuis medische zelftests uitvoert? Wat betekent de ontwikkeling van zorgrobots voor vastgoed? Zorgvastgoed kampt met genoeg ‘eigen’ problemen: gebrek aan locaties, stikstof, (te) hoge bouw- en grondkosten.
Wensdenken
De klaagzang dat de bouw geen rekening houdt met senioren, valt te onderbouwen. In de periode 2012–2018 zijn vooral kleine appartementen voor studenten en grote eengezinswoningen voor gezinnen gebouwd. Het aantal woningen nam in de periode 2012–2021 met gemiddeld 8% toe, maar het aantal appartementen van 15–50 m² nam toe met 50%, terwijl het aantal eengezinswoningen groter dan 150 m² met 14% toenam. Stiefkind was het geringe nieuwe aanbod voor senioren: het was te klein of niet gelijkvloers.
Conclusie uit het rapport van ABN Amro: bouw tot 2030 minimaal 400.000–500.000 levensloopbestendige woningen voor ouderen. Dan zijn we weer terug in de wereld van het wensdenken en de grote getallen op de lange termijn. Op de korte termijn: de investeringen in healthcare in Europa daalden in Q1 met 64% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, volgens CBRE. De teruggang is te zien op de grootste markt, het VK (–41%), en in Duitsland (–21%). De enige die het goed doet, is België.
In Nederland zijn ze er nog wel: de zorgdeals. Een van de grootste dit jaar viel in juni. Toen kocht Bouwinvest REIM voor een bedrag van € 30–50 mln 170 zorgwoningen in Utrecht van Dura Vermeer. Dat geeft hoop, ondanks alle zorgen over inzakkende investeringsmarkten. In het Nederlandse zorgvastgoed is er geen VanMoof.
