Het verdichtingspotentieel op bestaande logistieke brownfields is groot, wat betekent dat nieuwe greenfields uitgeven niet altijd nodig is.
Bij 75 onderzochte cases gaat het volgens Stec Groep en Denc (onderdeel van Sweco) om 500.000 m² aan extra te realiseren vastgoed (+25%) en vijf tot acht miljoen m3 aan extra toe te voegen gebruiksruimte (+25-40%). Vertaald naar de intensiveringspotentie op nationaal niveau voorkomt dit 200 tot 300 hectare aan nieuwe logistieke greenfields. Het gaat dan om circa 10% van de ruimtevraag naar nieuw logistiek bedrijventerrein tot 2030.
Stec en Denc onderzochten of grootschalige logistieke kavels van meer dan 25 jaar oud potentie bieden voor beter benutten en stelden hierover een white paper op. Deze potentie blijkt groot te zijn en bovendien neemt dit potentieel toe met ruimere planologische kaders. Op termijn is de potentie zelfs nog veel groter. Panden van vóór 2000 maken maar 30% van het totale bestaande logistieke vastgoed uit. Logistieke brownfields die nu nog te jong zijn voor herontwikkeling kunnen op termijn ook verdicht worden.
Financieel haalbaar
De herontwikkeling op de onderzochte locaties is financieel haalbaar. In vier van de vijf cases resulteert dit in een positieve businesscase. Bij één casus is de businesscase licht negatief, maar te optimaliseren. Overheden en marktpartijen zijn samen aan zet om werk te maken van dit verdichtingspotentieel. Het verruimen van planologische kaders, het wegnemen van belemmeringen en financiële interventies zijn nodig om als publieke partijen regie te krijgen op die herontwikkelingen. Bij de afweging om extra inzet te plegen op verdichting moeten de maatschappelijke baten ook meegenomen worden. Marktpartijen moeten meer oog krijgen voor de potentiële waardesprong die te realiseren is op bestaande logistieke brownfields en hiervoor een nieuwe marktstandaard ontwikkelen.
Nieuwe vestigings- en ontwikkelruimte voor (grootschalige) logistiek is schaars. Daarnaast speelt er de discussie over 'verdozing' en gemor daarover bij omwonenden en plaatselijke overheden. Bedrijven zijn steeds vaker aangewezen op bestaande locaties op bedrijventerreinen om groei te realiseren. Circa 15 tot 20% van de logistieke dynamiek sinds 2018 betrof een herontwikkeling van bestaand vastgoed/kavel. In provincies met schaarste en veel vraag is het aandeel hoger. Hub Ploem, partner bij Stec Groep: 'Tot op heden ging het bij een groot deel van die herontwikkelingen om voormalige industrie- of productiesites die naar logistiek werden omgebouwd. Interessant is juist om ook de bestaande (verouderde) logistieke vastgoedmarkt onder de loep te nemen.'
Halletje erbij
Stec Groep en Denc onderzochten of intensivering ook mogelijk is op bestaande logistieke brownfields, gebouwd vóór 2000. Vanuit de bestaande vastgoed- en gebruiksmogelijkheden is gekeken naar de kansen voor herontwikkeling en de potentiële bijdrage die dit kan opleveren voor de plek en de omgeving. Ook aspecten als functiemenging, ruimtelijke inpassing en meerwaarde voor de omgeving zijn daarbij overwogen. Ingezoomd is op de regio’s West-Brabant, Utrecht en de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. In deze drie regio’s staan nu 400 distributiecentra – circa 15% van Nederland – waarvan de helft is gebouwd op een kavel groter dan drie hectare. Voor 75 plekken – gebouwd vóór 2000 – is de potentie voor intensivering en het optimaliseren van ruimtegebruik beoordeeld.
De logistieke vastgoedmarkt is sterk gegroeid sinds 2015. Inmiddels is de omvang ruim vijftig miljoen vierkante meter, verdeeld over circa 2.500 distributiecentra. Joost van Gilse, directeur bij Denc, 'Een groot deel hiervan is gebouwd vóór 2000 (30%) en biedt technisch en economisch potentie voor investeringen. Vaak is de vastgoed- en bouwtechnische waarde van deze plekken benedengemiddeld of is een waardesprong te realiseren omdat de maximale (planologische) mogelijkheden nu niet worden benut. Zo is vaak maar 45% van het kavel bebouwd en is de bouwhoogte gemiddeld circa tien meter.'
Regie
Een vergunning voor een brownfieldontwikkeling kan relatief snel tot stand komen als de planologische kaders op orde zijn. Een vergunningentraject met afwijking van het omgevingsplan duurt vaak langer en leidt tot vertraging. Voor het slagen van herontwikkeling en verdichting is medewerking van (lokale) overheden vereist. Overheden kunnen ook zelf regie nemen door actiever (grond)beleid te voeren. Bovendien is enige vorm van schuifruimte nodig, zodat een grootschalige herontwikkeling kan plaatsvinden. Grootste belemmeringen voor intensivering zijn de (geldende) parkeernormen, de beperkte capaciteit van de omliggende infrastructuur en het gebrek aan stikstofruimte en/of netcongestie.
Om werk te maken van intensivering en verdichting is het wenselijk de randvoorwaarden te optimaliseren en (technische) belemmeringen weg te nemen. Joost van Gilse noemt een aantal voorbeelden: ‘Marktconforme (en uitnodigende) planologische kaders, het oplossen van verkeerskundige knelpunten en collectieve oplossingen voor waterberging, klimaatadaptatie en (centraal) parkeren.’ Wim Eringfeld vult aan: ‘Investeerders zijn ook aan zet en moeten minder vanuit geijkte beleggingsproducten denken. Functiemenging en verdichting is de toekomst. De maatschappelijke baten zijn hoger dan sec de financiële businesscase en dragen onder andere bij aan verduurzaming en vergroening op bestaande bedrijfslocaties en daarmee op langere termijn waardebehoud en -vermeerdering van vastgoed.’
