SDG’s als communicatiemiddel

In 2015 stelden de Verenigde Naties 17 duurzame ontwikkelingsdoelen voor 2030 vast (de zogenaamde sustainable development goals of SDG’s). Deze doelstellingen zijn de opvolgers van de VN Millennium ontwikkelingsdoelen die in 2000 al waren aangenomen. Hoewel de SDG’s oorspronkelijk niet ontwikkeld zijn voor beleggers, gebruiken ondernemingen en beleggers ze om hun bijdrage aan de maatschappij duidelijk te maken (ook wel maatschappelijke impact genoemd). Ook vanuit wet- en regelgeving zien we de roep om hierover meer te communiceren.
Tegen deze achtergrond is het voor vastgoedbeleggers zinvol om deze ontwikkelingen in hun strategie te betrekken. Als langetermijneigenaren van objecten die een essentieel onderdeel zijn van de maatschappij, spelen vastgoedbeleggers een rol in een aantal van de onderwerpen waarvoor de SDG’s aandacht vragen. De meeste institutionele beleggers hebben inmiddels impactdoelstellingen en communiceren hierover in hun rapportages. Dit betekent dat beleggers een voorkeur zullen ontwikkelen voor ondernemingen die kunnen aantonen dat hun vastgoed hieraan bijdraagt. Hierdoor binden ondernemingen beleggers aan zich, wat de vermogenskostenvoet van deze ondernemingen op termijn verlaagt.

Vastgoed als impactbelegging
Vastgoedbeleggingen kunnen op meerdere manieren een substantiële positieve bijdrage aan de maatschappij leveren. Zo kan de opwekking van hernieuwbare energie of renovatie tot verminderde uitstoot leiden en tot een betere stedelijke infrastructuur. Dat neemt niet weg dat het lastig kan zijn om te definiëren wat impactbeleggen in vastgoed inhoudt.
De belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn de begrippen intentionaliteit en additionaliteit. Het eerste begrip houdt in dat een belegger een maatschappelijk effect nastreeft, het tweede dat de belegging een contributie bewerkstelligt die anders niet tot stand zou zijn gekomen.
In het vastgoed zijn beide begrippen te onderbouwen. Intentionaliteit is aan te tonen doordat een vastgoedbelegger in zijn strategie een helder maatschappelijk doel verwoordt, bijvoorbeeld dat hij energieneutraal wil zijn. Additionaliteit is aan te tonen door het verschil te meten tussen de (prestaties van) een pand dat voldoet aan marktstandaarden (bijvoorbeeld voldoet aan het bouwbesluit) en de daadwerkelijke prestaties van het pand waarin maatschappelijke impact is meegewogen. Deze meting kan energiegebruik, emissies, materiaalgebruik, inrichting en de gebruikscondities van het object omvatten. Een onderneming kan vervolgens deze elementen in de rapportagevoortgang vermelden, waardoor stakeholders zich een oordeel kunnen vormen over de onderneming als impactbelegging.

Vooral grotere ondernemingen
Het onderzoek omvat 108 Europese beursgenoteerde ondernemingen uit 13 Europese landen, wat de mogelijkheid biedt om landen met elkaar te vergelijken. 28 van de 108 ondernemingen, dus 26%, identificeren en bespreken één of meerdere SDG’s als strategische focus.
De Europese vastgoedondernemingen rapporteren het meest over SDG 11, ‘duurzame steden en gemeenschappen’. 26 ondernemingen hebben dit opgenomen in hun strategie. Dit is weinig verrassend, omdat de doelstelling gericht is op de bebouwde omgeving en vastgoed. Als tweede komt SDG 7, ‘betaalbare en duurzame energie’ uit de bus, met 24 vermeldingen. Derde is SDG 13, ‘klimaatactie’.
Vrijwel alle ondernemingen kiezen een aantal SDG’s om zich op te richten. De verklaring hiervoor is dat de subdoelstellingen van de SDG’s in een aantal gevallen correleren of zelfs corresponderen met anderen. Dit leidt tot clustering. Zo zijn SDG’s 7 en 13 gerelateerd op het vlak van energieconsumptie en CO2-uitstoot.
Het valt op dat de ondernemingen die rapporteren over de SDG’s gemiddeld dubbel zo groot zijn als ondernemingen die niet rapporteren. Franse (67%) en Zweedse (50%) ondernemingen rapporteren vaker over de SDG’s dan die uit andere landen. Bijzonder is dat de twee grootste markten gemeten naar omvang en aantal ondernemingen (Duitsland en het VK) relatief de minste ondernemingen kennen die rapporteren over SDG’s. Voor het VK lijkt dit te komen doordat de markt bestaat uit een paar grote en een groot aantal kleinere ondernemingen. In Duitsland lijkt het meer te liggen aan sectorspecialisatie, omdat Duitsland relatief veel ondernemingen in de woningmarkt kent.

Niet-traditionele sectoren
Kijkend naar sectoren valt op dat vooral ondernemingen die gespecialiseerd zijn in kantoren (50,0%) en winkels (66,7%) hoge rapportageniveaus over de SDG’s hebben. Wat sterk opvalt, is dat juist sectoren die intuïtief veel te maken hebben met maatschappelijke impact, zoals gezondheidszorg, studentenwoningen en sociale woningbouw, niet rapporteren over de SDG’s. Juist voor deze ondernemingen lijkt er veel winst te behalen als ze hier wel over rapporteren. Dat zou beleggers helpen impactbeleggingen te identificeren en zou ook kunnen helpen in de samenwerking met publieke entiteiten. Ook hier geldt dat de omvang wellicht een obstakel is voor deze ondernemingen.
Omvang blijkt dus van meer invloed te zijn dan sector, wat inhoudt dat ondernemingen die meer middelen tot hun beschikking hebben eerder kunnen rapporteren. Dit wordt in de literatuur de ‘slack resources’-theorie genoemd. Een alternatieve verklaring is dat grote ondernemingen meer te winnen hebben bij rapportage over SDG’s, omdat ze vaker betrokken zijn bij grote projecten en daarbij moeten samenwerken met andere partijen, zoals overheden.

Aandeelhouders
Naast de ondernemingen zelf is het ook interessant te kijken naar hun aandeelhouders. Ondernemingen die rapporteren over de SDG’s hebben veel vaker (24%) aandeelhouders die betrokken zijn bij de onderneming (grootaandeelhouders en bestuurders) dan ondernemingen die niet rapporteren. Van de aandeelhouders van de laatste groep is slechts 12% betrokken bij het bedrijf. Het lijkt erop dat deze ‘insiders’ meer vragen dergelijke informatie beschikbaar te stellen.
Het belang van institutionele aandeelhouders vertoont juist een omgekeerd patroon. Dit is onverwacht, omdat juist institutionele aandeelhouders sturen op maatschappelijke contributie. Een mogelijke verklaring is dat instituten passieve beleggers zijn, die hier juist niet naar kijken.

In ontwikkeling
Ongeveer een kwart van de ondernemingen rapporteert over opname van de SDG’s in hun strategie, wat verrassend is gegeven de mogelijke voordelen ervan. Overheden, toezichthouders en NGO’s hebben hier steeds meer aandacht voor. Daarnaast zijn beleggers op zoek naar impactbeleggingen, wat vastgoedpartijen de kans biedt kapitaalverschaffers aan te trekken en te behouden. De groeiende allocatie van beleggers naar impactbeleggingen kan meer kapitaal naar de industrie brengen. Dit is een mooie kans voor vastgoedondernemingen, zeker in het licht van de in ontwikkeling zijnde (inter)nationale regelgeving op het vlak van duurzame beleggingen.
Twee karakteristieken onderscheiden de vastgoedondernemingen die al rapporteren over de SDG’s van degene die dit (nog) niet doen: omvang en betrokken aandeelhouders. Tegelijk blijkt dat de fysieke contributie van vastgoedondernemingen en rapportage ontkoppeld lijken te zijn. Zo zijn er ondernemingen die een evidente maatschappelijke contributie lijken te hebben (bijvoorbeeld in sociale woningbouw) maar niet rapporteren, terwijl minder logische vastgoedsectoren juist wél rapporteren.
In een vervolgonderzoek kijken we naar de relatie met financiële prestaties en naar de wereldwijde context. De eerste beelden hierbij zijn dat Europa voorloopt op de rest van de wereld, met uitzondering van Australië. Verder wijzen de cijfers erop dat de maatschappelijke bijdrage een relatie heeft met de huidige en historische financiële prestaties van vastgoedondernemingen. Vooral voor beleggers die impact willen opnemen in hun beleggingsdoelstellingen is dit nuttige informatie.

Hans op ’t Veld is docent en onderzoeker aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

Bedrijven en SDG’s
Hans op ’t Veld onderzocht voor de ASRE of beursgenoteerde Europese vastgoedbedrijven de duurzame ontwikkelingsdoelen opnemen in hun strategie. Hij nam hiervoor van 108 van de bedrijven die opgenomen zijn in de FTSE EPRA/NAREIT Europa-index het jaarverslag over 2018 door en andere publicaties die op de websites van de vastgoedondernemingen beschikbaar zijn. De keuze voor beursgenoteerd vastgoed is pragmatisch, omdat er relatief veel publieke informatie is. In de jaarverslagen is gezocht naar bewijs of de ondernemingen SDG’s hebben opgenomen in hun strategie.