De Rotterdamse kantorenmarkt is van ver gekomen en heeft enkele kwartalen goede opnamecijfers laten zien. Merkwaardig genoeg bleef de eerste helft van dit jaar iets achter bij de cijfers van het eerste halfjaar van 2016. Het tweede kwartaal van 2017 wordt door een makelaar zelfs ‘slecht’ genoemd.
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2017
Geen makelaar of vastgoedadviseur die een duidelijke verklaring heeft voor de slechte opnamecijfers op de Rotterdamse kantorenmarkt, al wordt gezegd dat grote eindgebruikers ontbreken. Veel van hen verlengen hun contract en blijven zitten. Deloitte in de Maastoren is hier het meest recente voorbeeld van.
De negen makelaars die zich rond de tafel hebben verzameld in Hotel Pincoffs kennen de cijfers. Dennis Borsboom (De Mik Bedrijfshuisvesting), Hendrik Rhijn Broesterhuizen (Q Makelaars), Marco Clarijs (CBRE), Joiselle Fokker (Cushman & Wakefield), Daan Gooren (Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting), Pieter Molenaar (Molenaar Bedrijfshuisvesting), Jan Scheurwater (Van Vliet Bedrijfsmakelaars & Adviseurs), Maarten Veenenbos (Colliers International) en Pascale Volder (JLL) kennen ook de vastgoedmarkt van Rotterdam en omstreken en hebben er dagelijks mee te maken.
Vervangingsmarkt
De Nederlandse economie groeit, maar in de huidige fase van de cyclus blijft de Rotterdamse kantorenmarkt daarbij achter. ‘De verwachting is dat het opnameniveau in de tweede helft van dit jaar en daarna zal toenemen’, zegt Joiselle Fokker van C&W. ‘Eigenaren en beleggers investeren in kantoren die potentie hebben om de kwaliteit te verbeteren.’ Fokker wijst er op dat kantoren met een kwalitatief hoogwaardig opleveringsniveau, met grote efficiënte vloeren, een goede hospitality en op een A-locatie zoals Rotterdam Central District (RCD), Kop van Zuid en Alexandrium, het meest in trek zijn.
Volgens Daan Gooren van Ooms Makelaars zijn er niet zoveel partijen in de markt die metrages van 5000 m² of meer zoeken. Dus als er concrete partijen zijn voor dergelijke metrages kan daar nog in worden voorzien. Maarten Veenenbos van Colliers constateert een gebrek aan nieuwe toetreders. ‘Weinig kantoorgebruikers die vrij kunnen kiezen, komen naar Rotterdam. Vaak blijken andere steden dan aantrekkelijker.’ Toch ziet hij goede groeipotentie. Pieter Molenaar van Molenaar Bedrijfshuisvesting wijst op de aanhuur door KPN, dat zijn hoofdzetel verplaatste van Den Haag naar Rotterdam. ‘KPN kon kiezen en koos voor Rotterdam.’ Daarnaast verlengde KPN zijn huurcontract op de Wilhelminakade.
Dennis Borsboom van De Mik sluit zich aan bij Veenenbos en ziet ook te weinig nieuwkomers voor Rotterdam opteren. ‘Het is een vervangingsmarkt’, zegt hij. ‘Huurders trekken naar een ander, vaak beter pand, maar huren niet bij en laten vaak meer meters achter.’ Dat is eigenlijk ook het verhaal van makelaars die net buiten de gemeente werkzaam zijn, zoals Jan Scheurwater van Van Vliet en Hendrik Rhijn Broesterhuizen die aan Q Makelaars verbonden is. Zij zien dat partijen van en naar Rotterdam gaan en spreken ook van een vervangingsmarkt in de regio.
Gouden advies
Schort het ergens aan? Is er een advies te geven aan de gemeente hoe ze Rotterdam wat magnetischer kunnen maken? Gooren: ‘Het gouden antwoord op die vraag heb ik niet, maar de combinatie van nieuwbouw en kwaliteitsverbetering van het kantorenbestand levert huurders op. Als de gemeente zich daarop blijft richten en hierin een faciliterende rol vervult, versterkt dit de samenwerking tussen alle partijen, waardoor Rotterdam ook steeds aantrekkelijker wordt voor kantoorgebruikers.’
Marco Clarijs van CBRE vindt dat de focus te veel op opname ligt. ‘Natuurlijk is het belangrijk om meer te verhuren in onze markt, maar de opname die er nu is wordt grotendeels vertegenwoordigd door groeiende bedrijven in plaats van bedrijven die zich binnen Rotterdam verplaatsen en voor grote leegstand zorgen. Dat is een groot verschil met een aantal jaren geleden. De leegstand neemt af en omdat ook transformaties steeds vaker tot stand komen, komt de markt meer in balans.’ Clarijs wijst er ook op dat de kantorenwerkgelegenheid in Rotterdam al drie jaar een sterke groei laat zien: ‘Dat is een belangrijke indicator dat de kantorenmarkt gaat volgen.’
Hendrik Rhijn Broesterhuizen wijst erop dat de verhouding tussen meer werkgelegenheid en dus meer kantoren sinds het nieuwe werken niet meer 1 op 1 is. ‘Het kantoorgebruik is veranderd en verandert nog steeds. Je ziet daar nog steeds een ontwikkeling in die bijvoorbeeld leidt tot meer hospitality.’ Eigenaren maken hun kantoren graag aantrekkelijker door extra faciliteiten en een uitnodigende receptie. Het geldt voor panden met één eindgebruiker, maar ook voor multi-tenantgebouwen.
Flexplekken
Ook kantoren met flexplekken hebben de markt veranderd. Organisaties als Regus, The Office Operators, Kleinhandel, Spaces, Seats2meet, die allemaal in Rotterdam actief zijn, huren kantoren en bieden tijdelijke kantoorruimte aan. Het concept werkt, want het aantal aanbieders lijkt niet af te nemen, ook al vermoeden sommigen van de aanwezigen verborgen leegstand in dit soort gebouwen.
Volgens Broesterhuizen willen jongeren meer flexibiliteit, omarmen ze het nieuwe werken en is de groeipotentie van de kantorenmarkt daardoor minder geworden. Ze stellen ook hoge eisen aan kantoren. In het verlengde van funshoppen willen ze ‘funkantoren’, waar meer te doen is dan alleen maar bezig zijn met werken. ‘Jonge professionals willen alle comfort en ze trekken daarvoor naar de stad’, zegt hij.
‘Rotterdam stond altijd bekend als werkstad, maar is nu toch meer een woonstad geworden’, zegt Veenenbos. ‘Dat betekent nieuwbouw van woningen, maar er is ook kantoorruimte onttrokken aan de voorraad en die is getransformeerd naar wonen.’ Als voorbeelden worden de Admiraliteitskade en de Van Vollenhovenstraat genoemd. Dat heeft volgens Veenenbos effect op de bedrijvigheid, want al die mensen die in de stad zijn komen wonen – of er na hun studie zijn gebleven – willen straks ook in Rotterdam werken, deels in nieuwe kantoren.
Aantrekkelijke stad
Is de stad aan het veranderen? Als dat zo is, trekt de stad andere bezoekers en bewoners, zowel op het recreatieve als professionele vlak. Gooren: ‘De gemeente kan zich anders profileren als stad en kan laten zien hoe aantrekkelijk Rotterdam is. Dat maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor bewoners, maar ook aantrekkelijker voor organisaties en bedrijven.’
‘Rotterdam stond bij reisgids Lonely Planet op de vijfde plaats van aantrekkelijkste steden in de wereld’, zegt Pascale Volder van JLL. Zoiets heeft niet meteen effect op de kantorenmarkt, maar meer bezoekers betekent meer hotels en op termijn misschien ook meer bedrijven die interesse hebben. ‘In het gebied rond Rotterdam Centraal zijn vier locaties geschikt voor nieuwbouw en dat kan interessant zijn voor gebruikers en beleggers’, zegt Volder.
Het enthousiasme om nieuw te bouwen wordt niet door iedereen gedeeld. ‘Er zijn eigenlijk twee kampen’, aldus Clarijs. ‘Het ene zegt dat er nieuwbouw moet komen, het andere wil nog wachten, want er is nog leegstand in de markt.’ Die discussie kan voortduren terwijl de verhuur doorgaat.
Volder: ‘Steeds meer mensen, onder wie ook steeds meer Amsterdammers, verhuizen naar Rotterdam. Dit komt onder andere doordat de huizenprijzen hier nog een stuk aantrekkelijker zijn en Rotterdam steeds hipper wordt. Uiteindelijk zal dit tevens nieuwe bedrijven aantrekken.’ Belangrijk is volgens haar wel dat er ook aandacht is voor de huidige huurders – die moeten blijven. Hiervoor zal de kwaliteit van het aanbod wel moeten blijven aansluiten op de vraag vanuit de markt.
Alternatief voor Amsterdam
Rotterdam kan in de toekomst het alternatief zijn voor bedrijven die in Amsterdam geen goede kantoorruimte kunnen vinden. Door de goede bereikbaarheid van de stad, de relatief gunstige prijs/kwaliteit-verhouding en de aantrekkingskracht van Rotterdam als woonstad wordt Rotterdam voor werkgevers steeds interessanter.
Tijdens de crisis is in Rotterdam ongeveer 200.000 m² leegstand ontstaan. De gemeente heeft zelf veel meters opgenomen en door het economisch herstel is de leegstand sterk verminderd. Het herstel is nog steeds gaande. ‘We krijgen nu te maken met een aantal grote contracten die aflopen’, zegt Borsboom. Het zijn contracten die net voor de val van Lehman (september 2008) en vlak erna zijn gesloten. Rotterdam wil die gebruikers natuurlijk behouden en volgens Borsboom is de gemeente op dat punt ‘proactief’. Ook weet hij dat er de wil is om de locaties rond Rotterdam Centraal te ontwikkelen.
Volgens sommigen wordt er wel geklaagd over de gemeente. De betrokkenheid zou niet groot genoeg zijn. Dat zou komen door bezuinigingen bij de dienst Stadsontwikkeling en is te merken aan het simpele feit dat soms de telefoon niet wordt opgenomen. Iedereen is het er echter over eens dat een gemeente er is om te faciliteren. Vergunningen afgeven kost soms tijd en daar worden partijen ongeduldig van, maar dat is geen typisch Rotterdams verschijnsel. Over het algemeen is de gemeente bereidwillig marktpartijen te helpen. Molenaar wijst als voorbeeld op mogelijkheden van alternatieve aanwending van een deel van de Rotterdamse haven door het feit dat de petrochemie al in 2030 haar hoogtepunt zal hebben bereikt. Daar ligt een enorm potentieel voor de stad en de vastgoedmarkt. Het zou raadzaam zijn hier nu op te anticiperen.
Mogelijkheden en problemen
Waar liggen nog meer mogelijkheden in Rotterdam en omgeving? De belangrijkste kantoorgebieden zijn RCD, centrum, Kop van Zuid en Alexandrium. Toch zijn ze niet zonder problemen. Alexandrium is door een diep dal gegaan, maar daar zijn in de afgelopen periode enkele omvangrijke transacties geweest. ‘En er is nog steeds aanbod dat onder meer vanwege de ligging, de bereikbaarheid en het voorzieningenniveau als kansrijk kan worden bestempeld’, zegt Fokker.
Rivium is een ander verhaal. Hoewel het onder Capelle aan den IJssel valt, rekenen Rotterdamse makelaars het tot hun werkgebied. Omdat het een monofunctioneel kantorengebied is, doet het verouderd aan. Een Duitse belegger had een van zijn kantoren een tijdje geleden zelfs met een hangslot afgesloten. Inmiddels is dat gebouw weer verkocht en komt de markt weer in beweging. Het wachten is op initiatief van de gemeente Capelle om mee te werken aan het toevoegen van functies. Dat zou het gebied weer aantrekkelijk kunnen maken.
Centraal en de Kop van Zuid hebben hun eigen ‘problemen’: grote metrages zijn nauwelijks beschikbaar. De verwachting is dat grote huurders waarvan het contract afloopt niet zullen verhuizen en dat creëert schaarste. Een van de ‘kampioenen’ van Rotterdam is webwinkel Coolblue. ‘Ze willen graag bij Rotterdam Centraal zitten omdat hun werknemers vaak elders wonen en met de trein komen. Dat is in feite ook opname van buitenaf’, zegt Clarijs. Dat is op zichzelf een positieve ontwikkeling, maar Coolblue kan niet uitbreiden. Borsboom: ‘Het is zeker een groeier, ze krijgen duizenden sollicitaties per maand binnen.’ Succes schept zijn eigen problemen. Vorig jaar is Coolblue wegens tekort aan ruimte in het hoofdkantoor dan ook al in een paar verdiepingen in de Millenniumtoren gaan zitten en huurt daar 3000 m² bij.
