Rondetafelgesprek: Neergang ligt op de loer door gevolgen corona

Voor een rondetafelgesprek over de Nederlandse beleggingsmarkt bracht de redactie van PropertyEU een bijzondere, internationale combinatie van paneldeelnemers bij elkaar uit verschillende vakgebieden. Eindgebruiker Panattoni, ontwikkelaar Edge, vastgoedbelegger Angelo Gordon, vastgoedadviseur Savills en juridisch adviseur CMS gaven hun visie op een breed scala van onderwerpen over de Nederlandse markt.

Gemengd beeld
Wat naar voren kwam uit de brede discussie was een gemengd beeld van de Nederlandse vastgoedmarkt, met gunstige en minder gunstige kanten. Wat vaststaat, is dat internationaal kapitaal nog steeds op zoek is naar steeds schaarser wordend, goed renderend vastgoed, zoals ook blijkt uit de levendige markt in de eerste helft van 2020, ondanks het begin van de pandemie. Research van vastgoedadviseur Savills laat zien dat er in de eerste helft van 2020 meer dan € 7 mrd in Nederlands vastgoed is gestoken. Hoewel de hoeveelheid achterbleef bij de recordniveaus van de afgelopen drie jaar, was het volume gelijk aan dat van 2016 en zodoende nog altijd 11% meer dan het tienjaarsgemiddelde. Het gros van de transacties – 75% – betrof woningen, logistiek en kantoren, waar de vraag nog steeds groter is dan het aanbod.
Maar nu het jaar er voor driekwart op zit, waarvan zes maanden gepaard gingen met een crisis, begint de onzekerheid volgens Reinier Wegman, directeur van Savills, voelbaar te worden. ‘Er is wel aanbod, maar er zijn veel vraagtekens aan de gebruikerskant, over huurgroei, over financiering – en niemand heeft de oplossing.’ Panden die nu op de markt komen zijn vooral core en core-plus kantoren, constateert hij, maar kopers nemen over het algemeen een afwachtende houding aan. ‘Iedereen zit een beetje te wachten om te zien wat er gaat gebeuren, en niemand weet precies hoe het zal gaan met de huur- en koopprijzen. Dat wordt de grote uitdaging voor de komende zes maanden.’
Wegman denkt dat paradoxaal genoeg, ondanks corona, de ‘enorme kloof’ tussen aanbod en beschikbaar kapitaal in de rest van het jaar alleen maar groter zal worden, wat zal leiden tot een verdere druk op de rendementen. ‘De verkoop van het Freshfields-hoofdkantoor in Amsterdam in het tweede kwartaal is daar een goed voorbeeld van, met een laag bruto aanvangsrendement van 3,75% in een hoogst onzekere markt. In het algemeen zien we dat de aanvangsrendementen wel stabiel zijn, hoewel huurgroei er even niet in zit’, zegt hij. Tegelijkertijd wordt dealzekerheid in de huidige markt vaak als belangrijker gezien dan prijsniveau, merkt hij. ‘Je staat van dienst en lokale aanwezigheid zijn op dit moment de belangrijkste factoren voor kopers. Dealzekerheid is vandaag de dag belangrijker dan de hoogste prijs.’

Value-add kansen
De bedrijfsvoering van een value-add-belegger als Angelo Gordon draait om het verwerven van gebouwen met leegstand of ander risico en die verkopen na renovatie en herpositionering. Deze Amerikaanse private onderneming, die op de Nederlandse markt actief is met partners in diverse joint ventures, heeft al een aantal transacties in diverse sectoren afgerond en was ook eerder dit jaar actief. ‘Wij kopen bestaande gebouwen die structureel goed zijn, maar een probleem hebben dat wij kunnen verhelpen – dat kan hoge leegstand zijn omdat de huidige eigenaar niet kan investeren, huurders die bijna failliet zijn of een ander probleem met de financiën en de eigendomsverhoudingen – en wij voegen waarde toe door dat probleem uit de wereld te helpen’, zegt Marcel Hertig.
Het bedrijf wil meer in Nederland gaan doen nu het deze zomer $ 1,5 mrd (€ 1,3 mrd) aan kapitaal heeft opgehaald voor zijn derde Europese fonds – het hoogste bedrag dat het ooit bij elkaar bracht voor een gesloten investeringsvehikel in Europa. ‘Op dit moment is er erg weinig value-add-product op de markt’, zegt Hertig. ‘In de huidige coronamarkt, die gekenmerkt wordt door onzekerheid, kan het jaren duren voordat je uiteindelijk noodlijdend vastgoed ziet opduiken, want de overheidssubsidies hebben zeker geholpen. Een eigenaar zal nu nooit akkoord gaan met een prijs die 20% lager ligt, omdat hij nog steeds de eerdere, veel hogere prijs in gedachten heeft.’
Het is volgens het panel steeds moeilijker om financiering te krijgen voor transacties en de rente is hoger. ‘Banken zijn voorzichtiger geworden met het verstrekken van leningen’, zegt Hertig. ‘Wij gingen altijd naar Nederlandse of Duitse financiers. Voor alles met een value-add insteek op B-locaties gingen we naar schuldfondsen, maar die zijn nu zo ongeveer drie keer zo duur als Nederlandse banken.’

Logistiek als lichtbaken
Eén sector lijkt niet alleen immuun voor deze crisis, maar lijkt er zelfs van te profiteren, en dat is logistiek. Net als elders in Europa hebben ontwikkelaars van distributiecentra zoals Panattoni moeite om tegemoet te komen aan de enorme vraag naar opslagfaciliteiten, veroorzaakt door de piek in online verkopen sinds corona. De logistieke reus Panattoni, die nog geen jaar geleden in Nederland van start ging, is hier al bezig met twee ontwikkelingen en nog eens vier niet eerder aangekondigde projecten die bijna afgerond zijn, vertelt Jeroen Gerritsen, hoofd van Panattoni. Hij ziet geen einde aan de groeiende vraag. ‘Online verkopen maken een bloei door en meer online betekent meer distributiecentra en meer last-mile.’
De strategie van Panattoni is tweeledig: grondaankopen en turn-key-ontwikkelingen. ‘Er is grondschaarste in Nederland, dus onze belangrijkste activiteit is braakliggende percelen kopen en die omzetten naar nieuwe gebouwen; we moeten iets neerzetten dat op korte termijn voldoet aan de vraag van klanten’, legt Gerritsen uit.
Het bedrijf krijgt ook een toenemend aantal verzoeken om built-to-suit ontwikkelingen, vooral van supermarkten. ‘Alle grote ketens kijken naar locaties in het hele land om een last-mile vestiging neer te zetten’, zegt Gerritsen. ‘Alle grote supermarktketens in Nederland zijn hun distributienetwerk aan het herindelen om aan de groeiende vraag naar online bestellingen te kunnen voldoen.’

Hotels hebben het moeilijk
Vooral hotels gaan gebukt onder de impact van corona, en vele hebben al verzocht om lagere huren zodat ze de crisis kunnen overleven. Arnout Scholten van CMS, die aan het hoofd staat van de internationale vastgoed & bouw groep, laat weten dat zijn kantoor betrokken is bij ‘veel rechtszaken over huurverlagingen’, met name van hotels in de regio Amsterdam.
Corona zal bijvoorbeeld het debat aanzwengelen over aansprakelijkheid en definities, denkt hij. ‘Veel mensen hebben het over ‘de pijn verdelen’ tussen eigenaren en huurders, maar wat is dat, en wat is de pijn? Moet bij een hotel bijvoorbeeld de eigenaar ook pijn lijden die het gevolg is van de hotelbedrijfsvoering? Of heb je het puur over huurverlaging? En hoe lang duurt zoiets?’
De pandemie heeft in de Nederlandse hotelbranche de eerste slachtoffers gemaakt: Tidal Operations, uitbater van de Holiday Inn in Amsterdam-Zuid, en Crowne Plaza Schiphol in Hoofddorp. Beide hotels zijn nu dicht.

Renovaties van kantoren
Boudewijn Ruitenburg van de vernieuwende kantoorontwikkelaar Edge, die betrokken is bij diverse grote (her)ontwikkelingen in Nederland, is van mening dat de vraag van gebruikers om gezondere gebouwen als gevolg van corona zal leiden tot grote renovaties in de kantoorsector. ‘We zien dat grote bedrijven plannen maken om te zien hoe ze weer aan het werk kunnen en hoe ze hun kantoren kunnen herstructureren’, zegt hij. Nu naar verwachting een groter aantal medewerkers in de toekomst vanaf huis zal gaan werken, kan dit leiden tot ‘compleet andere kantoorinrichtingen en technische faciliteiten’, stelt hij vast, wat kan leiden tot minder vraag in het algemeen.
Voor de pandemie werd het moderne kantoor omschreven als een ‘flexibel, goed geoutilleerd, kwalitatief goede omgeving’, waar duurzaamheid en gezondheid en welzijn van de medewerkers al belangrijke trends waren, legt Ruitenburg van Edge uit. Corona heeft de schijnwerpers niet alleen gericht op het gezondheidsaspect, maar heeft ook gezorgd voor een nieuwe kijk op hoe bedrijven hun kantoren gebruiken, zegt hij.
Nieuwe technologie die Edge voor de pandemie al toepaste, zorgt voor constante luchtverversing in gebouwen, zodat de hoeveelheid slechte lucht tot een minimum beperkt blijft. Ruitenburg: ‘Wij denken dat professionele bedrijven deze nieuwe technologie zullen eisen en zich realiseren dat de bestaande huisvesting niet aan de eisen voldoet. Maar we zitten pas aan het begin van dit proces.’
Vanuit verkoopoogpunt is de luchtverversingscapaciteit bij transactieonderhandelingen gestegen op de lijst van prioriteiten, merkt Wegman van Savills op. ‘Luchtverversingscapaciteit was altijd typisch een vraag die voor de zekerheid werd gesteld op het moment dat de deal bijna rond was, maar nu is het meer iets van ‘Wat is de huurprijs en o ja, hoe zit het met het luchtverversingssysteem?’ Dus je moet je daaraan aanpassen, het is een soort basisbehoefte geworden.’
Nu ongeveer 45% van de Nederlandse kantoorwerkers verwacht in de toekomst regelmatig vanaf huis te werken, tegen 14% voor de crisis – wat overigens al het hoogste percentage in Europa was – nemen de inschattingen over wat dit zal betekenen voor de behoefte aan kantoren toe. Ruitenburg van Edge gelooft dat de ‘clubhuis’-functie van een centraal kantoor essentieel is voor het DNA van een bedrijf en voor het sociale aspect en trainingen.

Duurzaamheid nog steeds de trend
Het panel was het erover eens dat het milieu en sociaal verantwoord ondernemen ondanks corona nog steeds een prominente plaats innemen bij beleggers en gebruikers – en duurzaamheid staat daarbij voorop. ‘Ik denk dat duurzaamheid een heel belangrijk onderwerp is, en een heel goed gevolg is van corona’, zegt Hertig van Angelo Gordon. ‘Mensen denken echt na over hoeveel CO2 een gebouw vandaag de dag uitstoot. Wij hebben gekeken naar alternatieven voor materialen zoals beton – vooral naar houten prefab-constructies – aangezien hout veel beter is dan beton vanuit CO2- en circulariteitsoogpunt. Die impuls richting duurzaamheid komt van beleggers. Onze beleggers vragen steeds vaker hoe het zit met duurzaamheid. Nederland loopt hierbij voorop – het loopt minstens twee stappen voor op landen als Duitsland.’
Ruitenburg van Edge, dat een reeks van met prijzen onderscheiden groene kantoorontwikkelingen op zijn naam heeft, beaamt dat duurzaamheid een manier is om gebouwen toekomstbestendig te maken. ‘Duurzame kantoren met solide gebruikers liggen goed in de markt. We zitten nu midden in een verkoopproces en zien niet dat de prijzen dalen.’
 
Transformatie naar andere functies
Panden die niet aan alle eisen voldoen, wacht een onzeker lot. Op termijn, als bedrijven failliet gaan en de leegstand toeneemt, kan de transformatie van gebouwen naar andere functies de enige optie zijn. ‘Tijdens en na de laatste crisis vonden we een oplossing voor alle voorraad die niet werd verhuurd, doordat we creatief waren en er op een andere manier naar gingen kijken’, zegt Wegman van Savills. ‘Kantoren werden getransformeerd naar bijvoorbeeld studentenhuisvesting, woningen of hotels. Ik denk dus dat we creatiever moeten worden en we hebben laten zien dat we daartoe in staat zijn.’
Het panel was het erover eens dat door de schaarste aan goed product in Nederland in bijna alle segmenten een gebouw kan altijd worden herbestemd, ongeacht hoe lang dat kan duren. ‘Waarden kunnen variëren op de langere termijn, maar uiteindelijk doet iedereen die investeert in stenen het niet zo slecht’, merkt Gerritsen van Panattoni op. ‘In de logistiek wordt zelfs oude voorraad opgenomen door gebruikers die lagere huren zoeken of die geen 20 meter hoge hallen nodig hebben.’
Door het beperkende ruimtelijke beleid is er altijd schaarste in de Nederlandse vastgoedmarkt, aldus Ruitenburg. ‘Voor elke sector, of dat nu hotel, kantoor of winkel is, is er in stedelijke gebieden altijd één alternatief te vinden, en dat is woningbouw. Want al decennialang, bijna sinds de Tweede Wereldoorlog, is de vraag naar huisvesting nooit opgelost. Dus dat is iets wat je in gedachten kunt houden bij alles wat je doet.’
De internationale kredietcrisis van 2008 was een heel andere dan de huidige, zegt Gerritsen ten slotte. ‘Dat was een structurele crisis, en het duurde lang voordat iedereen de waardedaling onder ogen durfde te zien. Nu hoeven we dat niet te doen; het is een kwestie van 12 tot 18 maanden overleven en als dat lukt, kan alles weer redelijk snel normaal worden.’

Angelo Gordon: Twee slimme deals in Utrecht
Twee recente deals in Utrecht illustreren de neus die Angelo Gordon heeft voor geld verdienen door waarde toe te voegen. In 2017 kocht de Amerikaanse private onderneming, in samenwerking met zijn Nederlandse joint-venturepartner APF International, kantoor Life op het bedrijventerrein Papendorp voor € 13 mln. Het gebouw van 15.000 m² stond leeg op het moment van aankoop, en werd vervolgens volledig gerenoveerd en geherpositioneerd door de joint venture als een duurzaam, modern kantorencomplex met een sterke servicecomponent. In maart van dit jaar verkochten de partners het via een aandelentransactie aan de Israëlische belegger Aspen Real Estate Investments. Financiële details zijn niet bekendgemaakt, maar op basis van een huurprijs van € 170 per m² en het feit dat het gebouw de afgelopen drie jaar volledig is gerenoveerd en verhuurd lag de koopsom naar schatting op € 40 à 50 mln.
Eveneens in 2017 kochten Angelo Gordon en APF kantoorproject Central Park in het hart van het central business district van Utrecht van bouwer VolkerWessels. VolkerWessels had op dat moment een beursgang op het oog en het risicovolle project lag niet goed bij beleggers. ‘We zagen het potentieel van deze locatie en konden instappen met zeer gunstige betalingsvoorwaarden’, aldus Marcel Hertig van Angelo Gordon.
De joint venture kocht zich in het project in tegen grondprijzen van 2013, nog een pluspunt. In 2018 verkocht AG/APF het project aan de institutionele belegger Bouwinvest, die het kocht voor zijn Nederlandse kantorenfonds. Ook hiervoor zijn geen financiële details bekendgemaakt, maar, zei Hertig, ‘er is een earn-out voor ons zodra het gebouw volledig is verhuurd’. Momenteel is 43% al verhuurd, de bouw van het 22 verdiepingen tellende gebouw is in volle gang en de oplevering moet in het tweede kwartaal van 2021 plaatsvinden. Central Park is 90 meter hoog en staat naast het Utrechtse stadhuis met aan de andere kant een woontoren – die Amvest van Angelo Gordon/APF heeft gekocht. Toekomstige huurders zijn onder meer ABN Amro, Zanders, NS, IWG en McDonalds, dat zijn Nederlandse hoofdkantoor vanuit Amsterdam naar Utrecht heeft verplaatst.

Transactiegolf door hogere overdrachtsbelasting
Plannen van de Nederlandse overheid om vanaf volgend jaar de overdrachtsbelasting op onroerend goed te verhogen, zullen volgens experts naar verwachting voor het einde van het jaar tot een golf aan deals leiden.
De overdrachtsbelasting op alle woningtransacties die bedoeld zijn als investering in plaats van bewoning stijgt van 2% naar 8%, terwijl het tarief voor al het andere commerciële vastgoed stijgt van 6% naar 8%. De verhoging, onderdeel van de plannen van het kabinet voor 2021, is deels bedoeld om het voor nieuwe particuliere kopers eenvoudiger te maken om de markt te betreden.
Arnout Scholten van advocatenkantoor CMS voorspelt dat deze verhogingen ertoe zullen leiden dat professionele beleggers dit jaar meer deals zullen afronden. ‘Het heeft invloed op de timing en structurering van deals, dus wie bijvoorbeeld overweegt een turn-key transactie af te ronden na de overdracht van de bouw, kan overwegen om een vooraf betaalde transactie af te sluiten.’ Hij voegt daaraan toe: ‘Ik denk dat notarissen het dit jaar erg druk zullen krijgen; bij veel deals zal de eigendomsoverdracht nog dit jaar plaatsvinden.’