De retailbeleggingen in het eerste kwartaal van dit jaar blijven ver achter bij de rest van de markt
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 22 juni 2018
Beleggers in retail hebben het moeilijk. De winkels die ze willen hebben, zijn niet te koop, maar ze durven ook niet in het retailvastgoed te investeren dat ze wel kunnen krijgen. Dus kopen ze maar helemaal niet. Dat blijkt uit de cijfers van PropertyNL/Ventu Research, waarbij de beleggingsvolumes van de afgelopen jaren en het eerste kwartaal van 2018 op een rij zijn gezet. Daaruit blijkt dat de totale beleggingsvolumes in Q1 2018 niet uit de pas lopen met de voorgaande jaren, maar het aandeel retail daarin wel. Terwijl in Q1 2017 nog 19% in retail werd belegd, kwam dat volume in het afgelopen kwartaal uit op slechts 10% van het totaal. Andere categorieën vastgoed blijken populairder.
Niet alleen ten opzichte van vorig jaar is dit eerste kwartaal anders, ook ten opzichte van de voorgaande jaren. Sinds 2008 hebben beleggers nog niet zo weinig van hun totaal te investeren vermogen in retail weggezet. In 2010 was retail nog de populairste beleggingscategorie, en in 2008 en 2011 was het ook een segment dat sterk in trek was. Terwijl vlak na de crisis het totale beleggingsvolume inzakte, werd retail nog gezien als een veilige haven. Dat beeld is inmiddels gekanteld.
Tweedeling
De tweedeling in de retailmarkt blijkt de afgelopen tijd nog dieper te zijn geworden. Al enige jaren is zichtbaar dat de topstraten in de sterkste binnensteden hun aantrekkelijkheid behouden, maar dat winkelstraten in kleinere steden en stadsdeelcentra met te weinig volume, te weinig gemak en te weinig eigen identiteit flink achterblijven.
Dat is duidelijk te zien aan de aanvangsrendementen: zat in de vorige opleving van 2007 nauwelijks 1% tussen de yields van de beste winkelstraten en de secundaire locaties, in 2017 zit daar zo’n 5% tussen, blijkt uit berekeningen van CBRE. In 2007 werd voor prime high streets-locaties een gemiddeld aanvangsrendement van iets onder 4% betaald, nu ligt dat met zo’n 3,1% zelfs lager dan 10 jaar geleden. Voor de secundaire locaties is dat beeld echter omgekeerd: in 2007 was het aanvangsrendement zo’n 4,5%, nu betaalt de belegger er een aanvangsrendement voor van slechts 8,1%.
Het beeld van de aanvangsrendementen toont aan dat er nog wel degelijk interesse is in retailvastgoed, maar alleen in de stabiel geachte topwinkelstraten. De vraag naar dit soort vastgoed is echter zo groot, dat er nauwelijks nog aanbod in deze straten voorhanden is. In een straat als de Kalverstraat in Amsterdam, waar nog altijd de hoogste huurprijzen van Nederland betaald worden, wordt geen transactie meer gedaan. En aangezien niemand het vastgoed op de secundaire locaties wil hebben, leidt dit tot het inzakken van het retailaandeel in het beleggingsvolume.
Buitenlandse kopers
Opvallend is ook dat het soort kopers van retailvastgoed drastisch gewijzigd is ten opzichte van 10 jaar geleden. Tekenden Nederlandse investeerders toen nog grotendeels voor de investeringsvolumes in winkelvastgoed, nu is 59% van de kopers van retailvastgoed uit het buitenland afkomstig. Amerikaanse, Britse en Franse beleggingsinstellingen zijn goed voor ruim de helft van dat volume, zo blijkt uit cijfers van CBRE.
De toename van buitenlandse beleggers in het winkelvastgoed lift uiteraard mee op de trend dat Nederlands vastgoed sowieso meer op het netvlies staat van buitenlanders. De yield-gap, het verschil tussen de aanvangsrendementen en het rendement dat op staatsobligaties behaald kan worden, is hier nog steeds groter dan in andere landen.
De populariteit van retailvastgoed onder buitenlanders blijkt ook uit de top-5 grootste beleggingen in Q1. Hiervan gingen er drie naar buitenlandse beleggers. Het Duitse Deka Immobilien tekende voor het door Rabo (MAB) ontwikkelde multifunctionele retailpand Cool63 in het centrum van Rotterdam.
Retail Estates, het in Brussel maar inmiddels ook in Amsterdam genoteerde Belgische fonds, kocht woonboulevard Spijkenisse. Het fonds is gespecialiseerd in retailparks en breidt sinds 2017 uit naar Nederland, waar het inmiddels € 378 mln heeft geïnvesteerd op 10 locaties in de Randstad. De Belgen worden aangetrokken door de opleving van het consumentenvertrouwen en de woningmarkt, die de beste woonboulevards een boost geven.
Het pan-Europese M7 is in allerlei segmenten actief op de Nederlandse markt, maar altijd als opkoper van vastgoed dat na een stevige opknapbeurt weer rendabel kan zijn. In de portefeuille die het in dit eerste kwartaal aankocht zitten winkelcentrum De Brink in Hengelo en woonboulevard Woerden.
Grootste retailbeleggingen in Q1 2018:
1) Cool 63
Multifunctioneel complex met 10.600 m² winkels en horeca en 9000 m² kantoor
Coolsingel 63, Rotterdam
Koper: Deka Immobilien (Duits)
Verkoper: Rabo Vastgoedgroep
Koopsom: € 57,5 mln
2) Retailpark Spijkenisse
28.000 m² winkelruimte en een restaurant, voorheen woonboulevard Spijkenisse
Koper: Retail Estates (Belgisch)
Verkoper: Particulier
Koopsom: € 47,2 mln
3) Drie winkelcentra
Beverhof in Beverwijk, Stadsdennen in Harderwijk en Leyenburg in Den Haag, in totaal 19.000 m² winkelruimte
Koper: Orange Capital Partners (Nederlands)
Verkoper: IEF Capital
Koopsom: € 46,1 mln
4) Mixed portfolio
Met onder meer De Brink in Hengelo, woonboulevard Woerden en kantoorgebouwen
Koper: M7 Real Estate (Brits)
Verkoper: Syntrus Achmea namens pensioenfonds PGB
Koopsom: € 29,3 mln
5) Ligne
Winkelproject in het centrum van Sittard, 12.500 m² winkelruimte
Koper: Reggeborgh Vastgoed (Nederlands)
Verkoper: Bouwontwikkeling Jongen
Koopsom: € 24 mln
Gerelateerde artikelen:
