Regiospecial: OMU verhelpt marktfalen in Utrecht

In de provincie Utrecht heb je sinds vorig jaar twee ontwikkelingsmaatschappijen. De nieuwe ROM Utrecht Region gaat vooral innovatieve start-ups en scale-ups financieren, en (buitenlandse) bedrijven naar de regio lokken. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) bestaat al tien jaar en stimuleert een betere benutting van bestaande bedrijventerreinen. Niet alleen nieuwe bedrijven aantrekken, maar vooral ook de oude behouden, dat is het doel dat OMU zich bij de oprichting in 2011 heeft gesteld. Is dat niet onhandig, twee partijen waarmee markt en overheid zaken moeten doen? ‘Het kan tot enige verwarring leiden, maar er is wel een duidelijk onderscheid’, zegt directeur Frank Hazeleger. ‘Wij richten ons puur op het vastgoed van de bedrijven, ROM op hun activiteiten.’

Grootste schaarste
De marktsituatie in de regio Utrecht is volgens Hazeleger anders dan in bijvoorbeeld Zuid- of Oost-Nederland. ‘De schaarste is hier het grootst van heel Nederland, door onze centrale ligging, de beperkte oppervlakte en een hoge bezettingsgraad.’ Efficiënter ruimtegebruik was voor de provincie in 2011 aanleiding om OMU te starten, met vijf medewerkers uit de vastgoedwereld die zich gingen richten op de verbetering van verouderde bedrijventerreinen. ‘De gedachte was: we kunnen wel blijven uitbreiden en bedrijventerreinen toevoegen aan de rand van de stad, maar dan tasten we het groen aan en gaan de bestaande locaties alleen maar achteruit.’ Aan de markt alleen kun je het volgens Hazeleger niet overlaten. Als een oude bedrijfshal beschikbaar komt, is sloop en nieuwbouw vaak niet de goedkoopste oplossing. ‘Feit is dat het vaak voordeliger is om die loods te laten staan, een weiland te kopen en daar een nieuwe hal neer te zetten.’ Dat is zonde van de ruimte en verre van duurzaam, vindt de OMU-directeur. Ook op de extra mobiliteit die met het zoveelste bedrijventerrein gepaard gaat, zit de provincie niet te wachten. ‘Dan heb je weer nieuwe toegangswegen nodig, terwijl de bestaande locaties al zijn ontsloten.’

Groot, groter, grootst
OMU staat vooral bedrijven met expansieplannen bij, vaak familiebedrijven. De regio Utrecht heeft ook internationale ambities, maar voor de ‘bekende grote dozen’ is de regio toch echt minder geschikt, vindt Hazeleger. ‘Die passen vaak beter in de polder of in Brabant. Als je het ruimtebeslag van distributiecentra afzet tegen de werkgelegenheid die zij genereren, zie ik hier liever tien kleinere bedrijven met eigen personeel.’ Met enige regelmaat wordt hij benaderd door tussenpersonen die tien hectare zoeken voor een distributiehal. ‘Het is groot, groter, grootst. Geen idee waar ik die ruimte zou moeten vinden. En uiteindelijk zetten we ook liever in op hoogwaardige, kennisintensieve bedrijvigheid, zoals op het Utrecht Science Park.’ Niet dat logistiek categorisch wordt geweerd. In oktober vorig jaar nog opende supermarktketen Jumbo een distributiecentrum van 45.000 m² op de grens van de stad Utrecht en Nieuwegein.
OMU gaat op drie manieren te werk. Om te beginnen verbetert het bestaande locaties. OMU koopt oude loodsen en ongebruikte stukken bedrijventerrein van de huidige eigenaren, sloopt de opstallen en laat iets nieuws neerzetten. De middelen komen uit een revolverend fonds dat de provincie beschikbaar heeft gesteld bij de oprichting van OMU. Een voorbeeld van zo’n aankoop is het voormalige postsorteercentrum op het bedrijventerrein Soesterberg-Noord. Voor logistiek is deze plek niet meer geschikt: te klein, geen snelweg in de buurt en door nabije woningbouwplannen mag bedrijvigheid daar geen milieuoverlast meer veroorzaken. Daarom wordt ook deze grond straks voor nieuwe woningen gebruikt. Een installatiebedrijf in hetzelfde gebied heeft met hulp van OMU een andere locatie in de buurt gevonden.
Dat sluit aan bij de tweede opgave die het ontwikkelingsbedrijf zich stelt: bedrijven die meer ruimte nodig hebben helpen met uitbreiding, hetzij op de eigen locatie of door verplaatsing. Als de bank dwarsligt omdat het bedrijf zijn oude gebouw nog niet kwijt is of de bestemming nog niet is geregeld, zorgt OMU in de ontwikkelfase voor de financiering. ‘Wij pakken juist de locaties op die de markt laat liggen, er moet sprake zijn van marktfalen’, aldus Hazeleger.
Ten slotte heeft de organisatie een bemiddelaarsrol, vooral tussen ondernemers en gemeenten. ‘De behoefte aan uitbreiding kan bijvoorbeeld botsen met het bestemmingsplan. Kleine bedrijven hebben vaak geen idee van de procedures. Hoe moet je die ook kennen als je eens in de zoveel jaar een keer uitbreidt of verhuist? Wij helpen daarbij.’

Oude meuk
Toen OMU in 2011 van start ging, was leegstand op bedrijventerreinen nog een groot probleem. Inmiddels is Utrecht een van de regio’s in Nederland met de laagste leegstand. De druk op ruimte is ‘enorm’, aldus Hazeleger. Dat brengt weer nieuwe problemen met zich mee. ‘Op bedrijventerreinen wordt nog veel oude meuk tegen lage prijzen rendabel verhuurd. Bedrijven huren daar soms al 20 of 30 jaar en vinden het wel best, en de eigenaar ook. Wij vinden dat zonde.’ Eigenaren van verouderde kantoren hebben nu een stok achter de deur om ze op te knappen; vanaf 2023 moeten die minimaal een energielabel C hebben willen zij nog in de verhuur mogen. Maar voor vastgoed op bedrijventerreinen ontbreekt die prikkel.
Dwingen kun je eigenaren niet, maar OMU probeert hen wel te over te halen om oude loodsen te vernieuwen. ‘Als ze liever een andere plek willen, is dat ook goed. Dan kopen wij de grond en het gebouw. Of we zorgen voor een andere koper, soms deels met onze financiering. Ook kunnen we soms een alternatieve locatie aanbieden, als ruil. Het is maatwerk.’
Gebieden waarbij OMU is betrokken, zijn onder meer Isselt en De Hoef in Amersfoort en een reeks lokale bedrijventerreinen in plaatsen als Veenendaal, Bunschoten, Mijdrecht en Woerden. Daar staan veel kantoren en bedrijfspanden uit de jaren ’60, ’70 en ’80, die het einde van hun levensduur bereiken. Hazeleger: ‘De vraag is nu: wanneer valt het kwartje om te investeren?’ Ook op het grootste bedrijventerrein in de regio lopen de investment managers van OMU dikwijls rond: Lage Weide, ten noordwesten van de stad Utrecht. Sommige stukken zijn daar volgens Hazeleger minder interessant voor de markt. Het is lastig er beweging in te krijgen, onder meer omdat het bezit sterk is versnipperd. Op zo’n moment komt OMU in actie.

Wonen in kantoren
OMU houdt zich bezig met ‘werklocaties’, en daar horen sinds 2016 ook (verouderde) kantoren bij. Dit segment heeft in de huidige markt nauwelijks meer een zetje nodig. De ontwikkelingsmaatschappij heeft de afgelopen jaren nogal eens de portemonnee getrokken voor de transformatie van leegstaande kantoren tot woningen. Vijf jaar geleden kampte de regio nog met een kantorenleegstand van 1,3 mln m², nu is dat volgens Hazeleger minder dan de helft. Dankzij de aantrekkende economie is er meer opgenomen, terwijl er nauwelijks is bijgebouwd, afgezien van nieuwe kantoren in Leidsche Rijn Centrum en rond station Utrecht Centraal. Bovendien zijn tussentijds dus ook aardig wat oude kantoren omgetoverd tot woningen.
Hazeleger: ‘Inmiddels zijn vele partijen daar nu voor in, dat behoeft geen uitleg. Elke vierkante meter met een woonbestemming is afzetbaar in deze regio. Vijf jaar geleden was er bijna geen financier of ontwikkelaar die zijn nek wilde uitsteken voordat de gemeente een onherroepelijke bestemmingswijziging had afgegeven. Die koudwatervrees is nu minder, al zijn de grootbanken nog steeds terughoudend.’ Een voorbeeld van een transformatieproject is de woonwijk Rijnhuizen in Nieuwegein. OMA heeft daar in de beginfase een paar jaar geleden de transformatie van enkele leegstaande kantoren mogelijk gemaakt. Dat wordt nu verder door de markt opgepakt. In de planning stonden aanvankelijk maximaal 1500 woningen in oude kantoren, de ambitie is nu tot 2500 woningen.

Ouderwetse uitstraling
Wel ziet Hazeleger het eerste enthousiasme tanen. ‘Men begint zich nu af te vragen of het gebruik van die oude kantoren wel zo handig is. Zij hebben vaak een ouderwetse uitstraling. Een voordeel van sloop en nieuwbouw is dat je meteen kunt voldoen aan de nieuwe duurzaamheidseisen. Bovendien kun je de hoogte in, terwijl je bij bestaande gebouwen vastzit aan de bestaande indeling en hooguit een beetje kunt optoppen.’
Het lijkt erop dat OMU voor de aanpak van verouderde, leegstaande kantoren niet meer zo nodig is. Maar de coronacrisis kan daarin volgens Hazeleger verandering brengen. ‘Het lijkt misschien een beetje preken voor eigen parochie, maar met al het thuiswerken kan de kantorenleegstand wel weer eens wat gaan oplopen.’ Mocht dat zo zijn, dan weten woningontwikkelaars toch wel weer raad met de overschietende vierkante meters? Wat afname betreft, blijven de risico’s bij herbestemming inderdaad minimaal, beaamt Hazeleger. De gemeente werkt ook wel mee. Het gevaar zit hem in het loskrijgen van een nieuwe bestemming. ‘Stel dat een buurman bezwaar maakt en zijn gelijk haalt bij de rechter, dan heb je een probleem. Hoe graag de gemeente ook wil verkleuren.’ In zo’n geval kan zelfs bewezen redder in nood OMU weinig uitrichten.
 
Leegloop winkelgebieden
Ook retail valt sinds kort onder het werkgebied van OMU. In de stedelijke winkelgebieden dreigt leegloop, versterkt door de coronacrisis. De grote complicatie bij een effectieve aanpak daarvan is het versnipperde bezit, zegt OMU-directeur Frank Hazeleger. ‘Het is lastig om het verschil te maken als je winkels één voor één moet aanpakken. Dat kost veel tijd en energie, en het levert relatief weinig op. Een hele straat transformeren is ingewikkeld. Ben je met tien bedrijven in gesprek, dan levert dat kwadratisch meer problemen op.’
OMU gaat nu de eerste gesprekken aan met eigenaren, maar merkt dat de markt nog vrij lastig in beweging is te krijgen. Directeur Hazeleger heeft de indruk dat men de precieze effecten van corona nog even wil afwachten. ‘Eigenlijk hebben we onze handen nu ook wel vol aan bedrijventerreinen, maar onze vingers jeuken.’

Werklocaties in Utrecht
Cijfers OMU
– De provincie Utrecht telt zo’n 150 werklocaties
– Ongeveer 2% van het totale grondoppervlak
– Ruim 12.000 bedrijven zijn hier gehuisvest, met meer dan 243.000 banen
– Goed voor ongeveer 28% van alle werkgelegenheid

Buitenlandse vestigingen
Cijfers ROM
– 19 buitenlandse bedrijven vestigden zich in 2020 in de regio Utrecht, waarvan 13 nieuw en 6 uitbreidingen
– Dat leverde € 20 mln aan investeringen op, gelijk aan het investeringsvolume in 2019
– Daarmee worden naar verwachting ruim 575 banen gecreëerd