Door de gestegen rente is de betaalbaarheid van woningen verslechterd. Hierdoor dalen huizenprijzen in 2023 met 3,0 procent en in 2024 met 1,5 procent, zo verwachtten Carola de Groot en Stefan Groot, senior huizenmarkt economen bij Rabobank.
Door de gestegen rentes is de betaalbaarheid van koopwoningen flink verslechterd. Dit maakt huizen lastiger verkoopbaar, waardoor er minder transacties zijn. Ondanks kleine verlagingen in de afgelopen weken zijn de hypotheekrentes in een relatief kort tijdsbestek sterk opgelopen. Een hogere rente betekent dat mensen ten opzichte van hun inkomen fors minder kunnen lenen voor een huis. En dus ook minder kunnen bieden. Daardoor raakt een groter deel van het koopwoningaanbod uit zicht.
Door de sterke prijsstijgingen van begin dit jaar groeien de huizenprijzen over heel 2022 naar verwachting nog met 13,7 procent. In 2023 dalen de huizenprijzen naar verwachting met 3,0 procent, gevolgd door nog eens 1,5 procent in 2024. Daarmee zijn bestaande koophuizen eind 2024 naar verwachting 6,6 procent goedkoper dan in het derde kwartaal van dit jaar. Huizenkopers betalen dan ongeveer evenveel voor een bestaand koophuis als eind 2021.
Sterkste daling
De stevigste daling voorziet Rabobank voor de regio Amsterdam en regio’s rondom Amsterdam: Haarlem, Zaanstreek en IJmond, gebieden waar de huizenprijzen de afgelopen jaren meer dan gemiddeld omhoog schoten. Bestaande koophuizen zullen hier in 2023 zo’n 4 procent goedkoper zijn dan in 2022. Vorige week haalden Wonam en Zadelhoff al 160 koopwoningen in Het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost van de markt bij gebrek aan belangstelling. De woningen zullen nu worden verhuurd.
Rabobank verwacht voor dit jaar 188.000 transacties van bestaande koopwoningen: fors minder dan de 226.000 van vorig jaar. Voor 2023 gaan we uit van 179.000 transacties. In 2024 zijn dat er 184.000.
Naijleffect huizenprijzen
Hoe de woningmarkt zich daadwerkelijk ontwikkelt, hangt volgens de Rabo-economen sterk af van de ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes. 'Terwijl huizenkopers de pijn van een oplopende rente direct voelen, reageren de huizenprijzen met een flinke vertraging op de veranderende marktomstandigheden. Hierdoor is het voor starters voorlopig nog lastiger geworden om een huis te kopen.'
De Groot en Groot wijzen erop dat niet alleen een nieuwe hypotheek kost fors meer, ook andere prijzen zijn het afgelopen jaar hard opgelopen, voor energie en boodschappen in het bijzonder. 'Los van de gestegen prijzen van voedsel en energie zijn ook andere producten en diensten de afgelopen periode duurder geworden. Door forse prijsstijgingen over de volle linie van het consumptiepakket blijft er onder de streep minder over om aan wonen uit te geven. Dit leidt waarschijnlijk tot extra vraaguitval.'
Andere indicatoren
De omslag in de huizenprijzen na jaren van sterker stijgingen blijkt ook uit andere indicatoren. Inmiddels staat de Eigen Huis Marktindicator op 75, wat aangeeft dat meer mensen negatief dan positief gestemd zijn over de huidige woningmarktomstandigheden: een waarde van 100 vertegenwoordigt een neutrale stemming. De marktindicator heeft al sinds september 2013 niet meer zo laag gestaan.
