RaboResearch: vertrek uit eigen stad zal weer toenemen

De eigen stad wint niet langer terrein, ziet woningmarkteconoom Carola de Groot. “Huizenkopers laten hun locatiekeuze deels afhangen van de prijs van de plek. Onder invloed van de hoge en stevig stijgende huizenprijzen in het stedelijke gebied van de Randstad nam de trek uit de stad lange tijd toe. Maar toen de prijzen gingen dalen, stokte deze trend weer. Vooral in de Noordvleugel van de Randstad daalden de huizenprijzen in de loop van 2022 en 2023 hard. Hierdoor liep het prijsverschil met andere delen van het land terug. Gedurende die periode kochten stedelingen in het noorden van de Randstad weer wat vaker een huis in hun eigen stad. Niet geheel onverwacht blijkt de terugval in de trek uit de stad van korte duur. Nu de huizenprijzen weer hard stijgen en de prijspremie voor een koophuis in de Noordelijke steden van de Randstad bovendien weer oploopt, denken we dat de trek uit de eigen stad langzaam maar zeker weer toeneemt.”

Dubbele groeicijfers

De Nederlandse huizenprijzen laten voor het eerst sinds lange tijd weer dubbele groeicijfers zien. In juli van dit jaar lagen de huizenprijzen 10,6% hoger dan een jaar eerder. Gemiddeld betaalden kopers zo’n 44.000 euro meer voor de doorsnee verkochte koopwoning. Deze versnelling lijkt zich voort te zetten, waardoor de huizenprijzen over heel 2024 naar verwachting met 9,1% stijgen en in 2025 met nog eens 10,7%. De economen van RaboResearch hebben hun prijsverwachting flink naar boven bijgesteld ten opzichte van hun vorige raming. “Vorig kwartaal gingen we nog uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van respectievelijk 6,7% dit jaar, gevolgd door 5,2% in 2025. Dat we onze prijsvoorspellingen verhogen, heeft niet zozeer te maken met bijgestelde verwachtingen over bijvoorbeeld kapitaalmarktrentes, de economische conjunctuur of de werkloosheid, maar meer met de recente versnelling van de huizenprijzen. We gaan nu uit van een groter effect van de aanhoudende woningschaarste”, aldus De Groot.

Afnemende vraag

De sterke stijging van de huizenprijzen hangt vooral samen met de loongroei van de afgelopen periode, legt zij uit. “Met een gemiddelde cao-loonstijging van 6,1% in 2024 en een verwachte stijging van 5% in 2025 kunnen huishoudens aanzienlijk meer lenen én bieden voor een koophuis. Dit versterkt de vraag naar koopwoningen.” De woningmarkteconoom ziet de betaalbaarheid van koopwoningen in ons land geleidelijk verslechteren. “Dit komt doordat zowel de huizenprijzen als de netto hypotheeklasten sterker stijgen dan de inkomens. Hoewel we verwachten dat de stevige prijsstijgingen voorlopig aanhouden, gaan we ervan uit dat de verslechterende betaalbaarheid de vraag naar koopwoningen op termijn doet afzwakken.”

De Groot voorziet 197.000 transacties over heel 2024 en een lichte daling naar 186.000 verkochte woningen in 2025. De nieuwbouwsector lijkt zich te herstellen, met een stijging van het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen, verleende bouwvergunningen en gestarte bouwprojecten. “We verwachten dat deze ontwikkeling doorzet. Maar het is onwaarschijnlijk dat de overheidsdoelstelling van 100.000 nieuwe huizen per jaar op korte termijn wordt gehaald.”