Dalende huizenprijzen in combinatie met stijgende lonen vergroten momenteel de betaalbaarheid van een koopwoning. Bovendien lijkt het erop dat de markt nog dit jaar de bodem bereikt, om in 2024 in rustiger vaarwater te komen. Dat schrijven economen van RaboResearch in het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt.
Voordat de markt herstelt, dalen de prijzen van bestaande koophuizen nog flink, zo staat in het kwartaalrapport. Woningmarkteconoom Stefan Groot ‘We verwachten dat een koophuis eind dit jaar 7,6% goedkoper is dan tijdens de piek in juli 2022. Eerder verwachtten we dat de huizenprijzen in 2023 zouden dalen met 3%. Dat hebben we bijgesteld naar 4,2%. Voor 2024 gaan we uit van een prijsdaling op jaarbasis van 1,5%. Die daling is het gevolg van de prijsontwikkeling in 2023. We verwachten dat de huizenprijzen gedurende dat jaar min of meer stabiel blijven.’
Einde neerwaartse trend
Dat RaboResearch dit jaar een einde van de neerwaartse trend voorziet, komt door een aantal positieve ontwikkelingen. Groot: ‘De betaalbaarheid van woningen verbetert. Dat klinkt misschien gek in het licht van eerdere berichten over de gestegen hypotheekrentes en inflatie, maar huizen worden goedkoper. Kopers hoeven daardoor minder te lenen. Tel daarbij op dat de lonen inmiddels hard stijgen. Zo blijft onder de streep meer over om te besteden aan de maandlasten. Verder staat de Nederlandse economie er nog altijd goed voor, met een lage werkloosheid. En we verwachten dat de kapitaalmarktrentes, waarop hypotheekverstrekkers hun rentes baseren, in de loop van het jaar weer iets dalen, al is de onzekerheid daarbij groot. We hebben daarom ook een scenario met een hogere rente doorgerekend.’
Grootste daling in Utrecht
In Utrecht dalen volgens RaboResearch de huizenprijzen dit jaar het hardst met 7%. Amsterdam, Gooi en Vechtstreek, de Zaanstreek en Haarlem blijven daar niet ver bij achter. Groot: Verder van de Randstad is de prijsdaling een stuk kleiner - in Zeeuws-Vlaanderen blijft de daling naar verwachting beperkt tot 1% – maar in alle regio’s worden huizen goedkoper. ‘De verschillen zijn niet heel verrassend. De Randstad liep voorop toen de prijzen begonnen te stijgen en nu dalen de prijzen er als eerste. Het feit dat huizen verder van de Randstad sowieso al goedkoper - en dus betaalbaarder – zijn, is ook van invloed op de beperkte daling van de prijzen in die regio’s.’
Woningmarkt blijft krap
Er staan sinds kort weer meer huizen te koop, deels omdat verkopers nu eerst hun huidige huis willen verkopen voordat ze een nieuw huis kopen. Toch blijft het aanbod nog altijd achter bij de vraag. Dat komt volgens RaboResearch onder andere doordat er minder nieuwe huizen worden gebouwd. Groot: ‘Nieuwbouwwoningen leveren net als bestaande woningen minder op, terwijl de rentes en bouwkosten voor de ontwikkelaars wel zijn gestegen. Dat doet de productie geen goed. Maar ondanks het toegenomen aanbod van bestaande huizen blijft ook die markt krap. Er stonden ten tijde van de financiële crisis, in 2013, ruim vier keer zoveel woningen te koop als nu. Hoewel het aantal te koop staande woningen naar verwachting nog iets verder oploopt, blijft het verschil met 2013 groot.'
Er is nog een ander belangrijk verschil met die periode volgens Groot: 'verkopers hebben wat meer vet op de botten door de grote prijsstijgingen van de afgelopen jaren, de aangescherpte leennormen en door de aflosverplichting. We denken dat de markt daardoor toch meer in beweging blijft. Verkopers hebben immers de ruimte om een lager bod te accepteren. Dit jaar wisselen waarschijnlijk 183.000 huizen van eigenaar, we denken dat dat er volgend jaar 193.000 zijn.’
