RTG Ventu: Groningen, magneet van het noorden

De stad Groningen ligt in een krimpregio en bovendien dicht bij een aardbevingsgebied. Op het oog bevindt het zich op vastgoedgebied niet in een ideale positie voor groei en dynamiek. De werkelijkheid leert anders. Tijdens de crisis is de dynamiek op peil gebleven en een diep dal is er nooit geweest: Groningen staat er goed voor. Wie naar het noorden van Nederland wil, gaat naar Groningen, en daarmee is de stad dominant in de drie noordelijkste provincies. Daarnaast laat de provincie Groningen een trek zien richting stad en daar profiteert de stad Groningen ook nog eens van.
Zes makelaars uit de stad Groningen en omgeving bespraken onlangs de plaatselijke vastgoedmarkt. Gert-Jan Alberts (Cushman & Wakefield), Stefan Ensing en Auric Geerligs (beiden Nextfund Vastgoedadviseurs), Mikloos Knijff (Noordland Makelaars), Wouter Muller (Boekenrode Bedrijfsmakelaars & Taxateurs) en Derk Wolters (Kooistra Feenstra Makelaars) legden al hun uitdagingen op tafel, en die bleken vooral te bestaan uit schaarste aan kwalitatief goed vastgoed en stijgende prijzen in de beleggingsmarkt.
‘We profiteren hier op dit moment van een opgaande markt’, zegt Stefan Ensing van Nextfund Vastgoedadviseurs. ‘Vooral de beleggingsmarkt trekt aan, en het is moeilijk om goed product te vinden.’ In Groningen zijn woningbeleggers altijd actief geweest, maar er zijn nu veel liefhebbers en de woningen zijn schaars en dus wat duur geworden. Kantorenbeleggingen zijn volgens Ensing interessanter geworden, mede doordat andere segmenten minder aantrekkelijk zijn.

Het tij is gekeerd
Ook volgens Wouter Muller van Boekenrode Bedrijfsmakelaars & Taxateurs doet de beleggingsmarkt het sinds een jaar heel goed. ‘Er wordt grif betaald’, zegt hij. ‘De vraag is op peil en doet de prijzen stijgen.’ De kantorenmarkt draait goed volgens Muller, maar gebruikers en beleggers stellen wel eisen. De traditionele, vaak wat oudere kantoren zijn minder gewild. Daar heeft in 2014 en 2015 wel transformatie bij plaatsgevonden.
Volgens Gert-Jan Alberts van Cushman & Wakefield is het na ‘zeven magere jaren’ weer leuk in de vastgoedmarkt van Groningen. De kantorenmarkt vertoonde lang stagnatie, maar inmiddels is het tij gekeerd. De ontwikkelingen in het centrum, Groningen-Zuid en Europapark kennen allemaal een mix van kantoren, wonen en leisure – het grijpt allemaal op elkaar in – en zorgt zo voor een heel aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat. ‘Met de universiteit, een academisch ziekenhuis en een verhoudingsgewijs jonge bevolking is Groningen de magneet van het noorden.’ Het vermengen van milieus en functies is volgens Alberts de sleutel tot het succes. Hij ziet daarbij qua mix Amsterdam-Zuid en Rotterdam-Centrum als een soort voorbeeld.
Alberts doelt met name op Europapark. Het gebied werd opgezet als kantoorlocatie met de Euroborg, een voetbalstadion. Ten gevolge van een stagnerende kantorenmarkt kwamen er scholen, daarna woningen en nu is het de nieuwe succeslocatie van Groningen, met een aansprekend woon-, werk- en verblijfsmilieu. Alberts: ‘We hebben hier twee stations in het centrum; waar zie je dat nog meer?’ Volgens Alberts zou de gemeente een logische aansluiting van Europapark bij het centrum via de Sontplein moeten faciliteren middels een menging van functies. Een succesvol project in het gebied Europapark is bijvoorbeeld De Leyhoeve, een woon–zorgcomplex van 220 appartementen en 3500 m² aan faciliteiten.

Regio vergrijst
Zo goed als het gaat in Groningen stad, zo matig gaat het daarbuiten. De provincie is een krimpregio en vergrijst. Jongeren trekken naar de stad en dat is te merken. ‘Er zijn steeds grotere verschillen tussen stad en buitengebied’, zegt Mikloos Knijff van Noordland Makelaars. ‘In de Herestraat in de stad is retail nog nooit zo duur geweest. Kom je in de kleinere plaatsen, dan zie je daar een compleet andere ontwikkeling.’
Knijff, die met name gebruikstransacties doet, ziet dat er in de stad sprake is van schaarste. Anderzijds adviseert hij ook veel zittende huurders tot koop over te gaan, omdat dat bij de huidige lage rente aantrekkelijk is. Hier liggen momenteel enorme kansen.
Onder invloed van het gunstige economisch tij floreert de bedrijfsruimtemarkt in Groningen. Derk Wolters van Kooistra Feenstra Makelaars ziet veel eigenaar–gebruikers die kopen, maar beleggers zijn ook geïnteresseerd. Het aardbevingsgebied even ten oosten van de stad blijkt ook aantrekkelijk voor bedrijven. Wolters: ‘In het aardbevingsgebied is bijna geen bedrijfsruimte meer te krijgen’, zegt hij. ‘Voor bedrijven is het geen probleem daar te zitten, en ze kunnen een vestigingssubsidie krijgen. Bewoners en woningbezitters hebben te maken met emotie, bedrijven veel minder.’ Beleggers die voor de lange termijn willen investeren, zoeken volgens Wolters vooral in de stad, met name in zuidoost.
Auric Geerligs van Nextfund heeft ook gemerkt dat de prijzen oplopen. Traditioneel zijn er in Groningen veel woningbeleggers, maar er zijn er nu te weinig woningen beschikbaar in verhouding tot de vraag. De beleggers wijken nu uit naar Assen en Leeuwarden, maar ook naar andere segmenten, zoals kantoren. ‘Er zou meer moeten worden gebouwd, maar dat is duur’, zegt hij. ‘Daarvoor zouden de huurprijzen eerst nog verder moeten stijgen.’ Dat is overigens voor de bewoners niet wenselijk. Voor beleid op dit gebied wordt naar de gemeente gekeken.

Koopgekte
Een regiorapport van ING Real State Finance over Groningen noemde de stad in 2017 de tweede op het gebied van koopgekte. ‘De stad Groningen heeft na Amsterdam de krapste woningmarkt’, aldus ING REF in ‘Vastgoedmarkt Groningen, dynamisch centrum van het noorden’. Om aan de groeiende vraag naar woningen tegemoet te komen, worden woningbouwprojecten, zoals de Suikerfabriek, naar voren getrokken. Daar worden op het zogeheten Suikerunieterrein aan de westkant van de stad in 2021 de eerste 500 woningen opgeleverd en bij voldoende vraag te zijner tijd in totaal 4000.

Verschuiving vastgoedadvies
Alberts ziet een verschuiving in de markt voor vastgoedadvies. Het is bijna of traditionele categorieën, zoals kantoren, bedrijfsruimte en winkels, minder belangrijk worden. ‘We zijn experts geworden in de advisering over een breed scala aan vastgoedvraagstukken. Naast de traditionele markten moet je ook kennis hebben van zorgvastgoed, woningmarkten en logistiek’, zegt Alberts. Hij ziet in het kielzog daarvan ook op beleggingsgebied een ander soort fondsen die actief zijn: opportunityfondsen die beleggen in de periferie om een hoger rendement te behalen dan in de Randstad. Het zijn veelal ‘kralenrijgers’; pandje voor pandje zoeken ze naar aantrekkelijk vastgoed, en dan vooral in plaatsen als Groningen, Leeuwarden, Assen, Enschede en Arnhem. Deze veelal buitenlandse beleggers die rendement zoeken kijken niet eens meer naar de Randstad, maar zoeken value-add beleggingen daarbuiten. Dit geldt overigens niet voor de Groningse markt, waar ook veel institutionele partijen actief zijn.

Gezonde winkelmarkt
Op retailgebied kent Groningen weinig leegstand. Een goede invulling van het voormalige pand van V&D aan de Grote Markt is er nog niet, hoewel er huurders in zitten zoals Topshelf en Jumbo/La Place. Als een vreselijk groot probleem wordt het ook weer niet gezien, want het is eigenlijk nog de enige winkellocatie van enige omvang in het centrum. Eén grote huurder die toehapt, zou al genoeg zijn. Wolters: ‘In 2015 waren er in de Herestraat zeven winkels die leegkwamen en ze werden vervolgens in no time weer verhuurd tegen hogere huren. Dat marktsegment doet het goed.’ Dat geldt ook voor de beleggerskant: Dela Vastgoed heeft onlangs voor € 36 mln gekocht in de Groninger binnenstad, daarnaast zijn er veel particulieren actief.
Als het gaat over retail is het hele centrumgebied belangrijk. Het gaat om de loopstroom en de winkelroute. Daarnaast groeit ook in Groningen, net zoals in veel andere plaatsen, de horeca in de binnenstad enorm. De combinatie van een levendig stadscentrum met aantrekkelijke retail maakt de stad ook aantrekkelijk voor een groter gebied en het heeft tot gevolg dat het winkelend publiek van heinde en verre toestroomt. Een andere trend die op meer plaatsen zichtbaar is – en dus ook in Groningen – is dat de kloof tussen de high-end winkels en de rest groter wordt.

Kansen voor beleggers
De verzamelde makelaars zien in Groningen de nodige kansen voor beleggers en ontwikkelaars. Er is bijvoorbeeld een groot tekort aan woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Dat zou nog jaren kunnen aanhouden als de gemeente succes heeft bij haar pogingen om afgestudeerden na hun studie voor de stad te kunnen behouden, maar de gemeente is ook de aangewezen instantie om het probleem binnen de perken te houden. Daarnaast zijn er veel kansen voor beleggers en vastgoedondernemers op de zakelijke markt.
‘Er is een redelijk rendement te halen in kantoren en bedrijfsruimtecomplexen’, zegt Ensing. Muller is het met hem eens: ‘Beleggen in kantoren biedt perspectief. Ik denk aan het Martini Tradepark, waar kantoren worden opgeknapt. Daar is een goed rendement te halen.’
Alberts ziet drie gebieden die interessant zijn: het voormalige EKP/Post NL-terrein direct achter het Centraal Station, de omgeving van het Sontplein en het resterende kantorendeel van het Europapark. Het betreft hier in alle drie de gevallen locaties waarbij de gemeente Groningen een cruciale rol speelt als grondeigenaar en ruimtelijke-ordeningsregisseur, een traject dus met politieke risico’s. Maar het staat wat hem betreft buiten kijf dat dit de locaties zijn die uitstekende mogelijkheden bieden om de stad Groningen nog aantrekkelijker te maken.
Knijff heeft vooral de bedrijfsruimtemarkt op het oog, het opkopen en verhuren van panden waaraan nog waarde toe te voegen is. ‘Ik denk hierbij aan bedrijfsterreinen dicht bij het centrum en aan doorgaande wegen waar nog panden beschikbaar zijn.’
Wolters zoekt het eveneens in de bedrijfsruimtemarkt in de stad Groningen, maar denkt ook aan bijvoorbeeld de Eemshaven. ‘Dat loopt goed, en dat blijft. Als daar iets beschikbaar is, is dat een goede belegging.’ In de stad ziet Wolters wel iets in oudere fabrieken en kantoorgebouwen die herontwikkeld worden. Daar is veel belangstelling voor van de kant van gebruikers. Dat was te zien aan het pand van Enexis aan het Winschoterdiep, waar Noorderpoort, Woningcorporatie Lefier en Frank onlangs grote vloerdelen hebben gehuurd. Ook voor NDC, dat een bedrijfsverzamelgebouw werd, stonden mensen in de rij.
Geerligs ziet mogelijkheden voor de kop van het Suikerunieterrein. ‘Het is een topplek aan de ring. Delen van de fabriek staan er nog en ik denk dat daar goede mogelijkheden zijn voor een mix van kantoren en leisure.’ Daarnaast ziet hij dat bedrijfsruimte aantrekkelijk is voor beleggers als het goed verhuurbaar product betreft, want daar is vraag naar.