Het vastgoed staat dit jaar voor een testcase die veel verder gaat dan de redding van Credit Suisse. De herfinanciering van vastgoed door ‘near banks’ is een nachtmerrie voor Klaas Knot.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 21 april 2023
Bij de laatste persconferentie van Ralph Hamers bij UBS trok hij even het jasje recht van zijn opvolger, Sergio Ermotti. Maar als er nu één gebied is waarop Ermotti niets hoeft te leren van Nederlanders, dan is het wel kleding. Ermotti, opgegroeid in het mondaine Italiaans–Zwitserse Lugano en commissaris bij het Italiaanse Zegna heeft op dat gebied een voorsprong. Hamers werd opgevoed in de ING-traditie van Aad Jacobs, die de beroemde Britse bank Barings overnam op spekzolen. Met Ermotti lijkt de eerste stresstest voor Europese banken geslaagd.
Trits aan schandalen
‘Voor ons centrale bankiers is het nog te vroeg om te juichen’, zei de president van De Nederlandsche Bank, Klaas Knot, in een gesprek in april met NRC Handelsblad.
Volgens Knot was Credit Suisse een slecht bestuurde zakenbank die werd geplaagd door een trits aan schandalen, zoals witwassen, fraude en gokgedrag. Je zou je daarbij kunnen afvragen hoe het komt dat bestuurders van centrale banken afwachten, terwijl ze toch afweten van die ‘trits aan schandalen’. Zij kwamen immers pas in actie toen de klanten het geld gingen weghalen.
Niet-bancaire instellingen
Belangrijker is de tweede zorg van Knot: niet de banken zelf in Europa, maar niet-bancaire instellingen die vooral vastgoed financieren. Het gaat hier niet om de vastgoedbeursfondsen, want die zijn goed gekapitaliseerd. Het gaat dan met name over instellingen die hypothecaire leningen verstrekken en vaak doorplaatsen aan private equity.
PropertyNL doet jaarlijks onderzoek naar vastgoedleningen voor professionals (niet zijnde woningen voor particulieren). Daaruit blijkt dat de instellingen met bankvergunning het leeuwendeel van de productie vastgoedfinanciering draaien (€ 19,0 mrd). Daarnaast is er een gemelde productie van € 3,4 mrd aan hypothecaire leningen door niet-bancaire instellingen. Dit betreft een heterogene groep aanbieders. Sommigen zijn financiers die zelf geen risico dragen, zoals Mogelijk en SolidBriq, anderen grazen als intermediair de internationale markt af (zoals Adelaer en CBRE Debt Finance) en weer andere komen voort uit de bankensector, zoals Newomij (vroeger Bank voor de Bouwnijverheid) en hebben juist relatief veel eigen vermogen.
Er is geen ervaring met hoe de eerste twee groepen zich houden in een stresstest. Knot wijst erop dat private equity vaak zelf zwaar is gefinancierd. Nu de rente stijgt, wordt deze schuld duurder. Als dan ook nog eens aan de andere kant van de balans het vastgoed minder waard wordt, valt zo’n fonds in een tweesnijdend zwaard. ‘Als zo’n fonds omvalt, kunnen de problemen overslaan op banken’, zegt Knot.
Tijd winnen
Dat is geen hypothetisch scenario. Vroeger losten hypotheekbanken vastgoedproblemen op door tijd te winnen. Ze namen het vastgoed op eigen boek en duimden als het ware met de taxateurs dat het nog goed zou komen. Dat lukte in een aantal gevallen niet (een scala aan banken viel om, variërend van de Tilburgsche Hypotheekbank tot Landesbanki en SNS Property Finance). Maar in veel gevallen werkte dat wel (FGH, ING REF). De banken hebben sindsdien meer buffers gekregen en ze hebben expertise van bijzonder beheer. Dat missen de intermediairs. Hoe moeten zij de herfinanciering rond krijgen als het onderpand minder waard is?
Daan Reekers, directeur van Adelaer, weet het antwoord. ‘Ik ga mijn klanten helpen door de markt op te gaan voor zogenoemde ‘mezzanine’ leningen.’ Dat zijn leningen met het karakter van eigen vermogen. Dat vergt wel wat van de beleggers die dachten met een ‘hypothecaire garantie’ hun pensioen te zekeren. Dat vergt ook wat van huurders die in onzekerheid zullen verkeren over hun feitelijke huisbaas. Dat vergt ook wat stuurmanskunst van de banken zelf, die wat verder gaat dan het recht trekken van het jasje van de nieuwe topman.
Top Vastgoedfinanciers
Uit de jaarlijkse enquête van PropertyNL naar vastgoedfinanciers blijkt dat de brutoleningproductie is afgenomen, vooral doordat ABN Amro € 2 mrd minder financierde in vergelijking met het vorige onderzoek. Het totaal van banken kwam uit op € 19,0 mrd tegenover € 20,0 mrd in het onderzoek van vorig jaar. De marktpositie van Rabo in dit segment is verbeterd van 27% tot 32%. Veel banken hebben vorig jaar op het gebied van productie een pas op de plaats gemaakt, met als uitzondering de Deutsche Hypo.
De vraag naar vastgoedleningen is voor een beperkt deel overgenomen door instellingen zonder bankvergunning, ook wel ‘near banks’ geheten en intermediairs. De bruto leningproductie van deze groep bedroeg in het onderzoek € 3,4 mrd. Dit is met name de categorie waar DNB-president Knot zich zorgen over maakt.
Het leningvolume vastgoed (niet-zijnde woningen voor particulieren) van bancaire instellingen is gestegen met 7% tot € 75,3 mrd (vorig onderzoek gecorrigeerd voor vergelijkingsdoeleinden € 71,4 mrd). Hiervan nemen Rabobank REF en ING REF met respectievelijk € 22 mrd en € 20 mrd het leeuwendeel voor hun rekening.
Gerelateerde artikelen:
