Logistieke vastgoedontwikkelaars profiteren van de ontploffing van de vraag naar hun product. Ook zij ontkomen echter niet aan mixed-use.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 26 november 2021
Het is weliswaar een nek-aan-nekrace met de tweede op de lijst, maar dit jaar staat de combinatie COD/Borghese weer op de eerste plek van de lijst met bedrijven die in Nederland de meeste vierkante meters commercieel vastgoed ontwikkelen en realiseren. COD en Borghese opereren onder hun eigen naam in de markt, maar omdat ze met aandeelhouders Timeless Investments (familie van Veggel) en de familie Pleijsier gedeeld eigendom hebben, staan ze hier samen op de lijst. Beide entiteiten worden mede aangestuurd door Enno Otten.
All round
Met projecten als de transformatie van Spot naar woningen in Amsterdam Zuidoost, de transformatie van het ING-kantoor in Arnhem, de realisatie van diverse logistieke bedrijfsruimten op het Groenenbergterrein bij Schiphol, de oplevering van kleinere winkelunits in Zeewolde en vorig jaar de oplevering van het NHow-Hotel in Amsterdam toont de ontwikkelaar aan in alle sectoren van de commerciële vastgoedmarkt thuis te zijn.
Dat is anders dan de partij die dit jaar nipt is verslagen, Intospace. Dat is een ontwikkelaar gespecialiseerd in logistiek vastgoed. Het lijkt misschien een nieuwe ster aan het firmament, maar is beslist geen groentje. Intospace is een voortzetting van de ontwikkelactiviteiten van Somerset, dat zijn beleggings- en ontwikkelactiviteiten gesplitst heeft (zie ook het interview op pagina 8). Vorig jaar was het Intospace (Somerset toen nog) dat de eerste positie bekleedde en was het COD/Borghese die op plek 2 het nakijken had. Nu is het andersom.
Opmars logistiek
De plek van Intospace illustreert de stevige opmars die logistiek vastgoed in een bijzonder korte periode gemaakt heeft in de Top-101 Ontwikkelaars en dus in ontwikkelend Nederland. In 2018 stond Intospace/Somerset nog op plaats 13 in deze lijst, in 2019 op een derde plek en in 2020 dus op de eerste.
Intospace/Somerset is niet de enige logistieke vastgoedspeler die de laatste jaren omhooggeschoten is in de lijsten: in 2018 stonden er slechts twee in logistiek vastgoed gespecialiseerde ontwikkelaars in de Top-10: DHG en Heylen. Maar anno 2021 staan er vier puur in logistiek vastgoed gespecialiseerde spelers in (naast Intospace ook DHG, WDP en Heylen) en drie spelers die naast andere segmenten ook logistiek vastgoed in hun portefeuille hebben: Segesta, Dudok en COD/Borghese. Zeven van de top-10 ontwikkelaars hebben hun positie dus (mede) te danken aan de enorme vraag naar distributiecentra.
Savills berekende onlangs dat in de eerste drie kwartalen van dit jaar evenveel meters logistiek vastgoed zijn opgenomen als over heel 2020. Dat belooft records voor de jaarcijfers met opnames van logistiek vastgoed, iets waarvan de ontwikkelaars van distributiecentra optimaal hebben geprofiteerd.
Wat de opmars van de ontwikkelaars van distributiecentra in deze lijst bovendien heeft bespoedigd, is dat de Top Ontwikkelaars niet is gebaseerd op vierkante meters, maar op waarde. Tegelijk met de explosie van de vraag van gebruikers naar logistiek vastgoed is ook de belangstelling van beleggers hiervoor snel toegenomen. Dat heeft geresulteerd in dalende aanvangsrendementen.
Topspelers van straks
Logistiek vastgoed en de ontwikkelaars beleven dus hun hoogtijdagen. Maar grote kans dat de topspelers van straks, net als de ontwikkelaars van distributiecentra eerder, nu juist bezig zijn met hún opmars in de lijst. Grote kans ook dat het partijen zijn die veelal binnenstedelijk ontwikkelen. In de komende jaren zal een volgend kabinet wellicht het bouwen in de uitleggebieden op de agenda zetten, maar binnenstedelijk ontwikkelen zal er zeker ook op blijven staan.
Daarom is de verwachting dat de partijen die het niet lastig vinden verschillende soorten vastgoed te ontwikkelen, in de toekomst hoge ogen gooien. Ze staan nu al hoog in de lijst, zoals Borghese/COD, Segesta en Dudok, maar ook Provast, VolkerWessels, Being Development, AM, Ten Brinke, Impact Vastgoed en vele anderen.
Wat vooral bij ontwikkelaars nu opgang doet, is het mixed-use ontwikkelen – en dan is het handig als je niet alleen maar gespecialiseerd bent in het ontwikkelen van één bepaalde functie. Het mengen van functies en het flexibel kunnen inruilen van functies in bestaand vastgoed lijkt een goede en bovendien duurzame manier te zijn om de leefbaarheid van gebieden en dus het rendement van het vastgoed langdurig op peil te houden. Er zijn lessen getrokken uit de vele transformaties van de afgelopen jaren.
Zelfs een verstokte specialist in kantoorontwikkelingen als Edge ontwikkelt nu mixed-use gebouwen. In de Puls aan de Zuidas, een project samen met Vorm, komen behalve 36.000 m² kantoorruimte ook 200 woningen, een bioscoop, een stadsbos en winkels met horeca. Ook G&S Vastgoed (VolkerWessels), net zo’n verstokte kantoorontwikkelaar, doet iets dergelijks met Wonderwoods in Utrecht.
Om mixed-use te kunnen ontwikkelen is het handig om van vele markten thuis te zijn en als je dat niet bent, allianties te zoeken met een partijen die iets anders kunnen.
Top grootste lelijk-makers
Wat mixed-use ook een boost zal geven, is de enorme hoeveelheid aan te herontwikkelen winkelgebieden. Voorheen werd een upgrade van een winkelgebied bekostigd uit het toevoegen van winkelmeters. Dat werkt echter niet meer. Nu moeten veel winkelgebieden juist verkleind worden en wordt de herontwikkeling bekostigd uit het toevoegen van woningen – mixed-use ontwikkelen dus.
De vraag is natuurlijk wel of het ontwikkelen van logistiek vastgoed zo gemakkelijk voorbijgestreefd zal gaan worden door het ontwikkelen van de andere functies. Vooralsnog lijkt de vraag van de logistieke sector naar ruimte niet te stillen, gedreven door wat consumenten willen. Maar met de toename van de distributiecentra groeit ook de weerstand tegen de ‘dozen’. Steeds meer mensen ergeren zich aan de steeds groter wordende gebouwen langs de snelweg, die uit het niets lijken op te doemen. Die ergernis vindt weerklank op rijksniveau en bij de politiek. De ontwikkelaars van logistiek vastgoed in de Top Ontwikkelaars moeten oppassen dat deze lijst in de toekomst niet gebruikt gaat worden als Top grootste lelijk-makers van Nederland.
Omtoveren
Er zijn ontwikkelaars die zich dat terdege realiseren en al experimenteren met goed in het landschap ingepaste distributiecentra. Heembouw en Intospace zijn daar onder meer mee bezig. Daarbij wordt een gedachtenexperiment richting mixed-use niet geschuwd – waarom bijvoorbeeld geen leisure als bioscopen of kartbanen ontwikkelen bij dit op goed bereikbare locaties liggend vastgoed? Daarmee zou de logistieke vastgoedontwikkelaar zich van specialist ineens ook omvormen naar een mixed-use ontwikkelaar. Ook hij zou zichzelf wel eens kunnen moeten omtoveren naar een ontwikkelaar die van alle markten thuis is. Net zoals de nieuwe nummer 1 van 2021.
Gerelateerde artikelen:
