Property Lounge winkelmarkt: Voorsorteren op de kansen

‘Wat vinden we van de ontwikkelingen die bij de Hema aan de gang zijn?’ Moderator Wabe van Enk stelt de vraag naar aanleiding van het nieuws dat het eigenaar Lion Capital van de Hema niet gelukt is de keten te verkopen aan een Belgisch investeringsfonds. Gelegenheid is de Property Lounge over de winkelmarkt die tijdens de Provada gehouden werd.

Het panel fronst op de vraag over de Hema bezorgd de wenkbrauwen. Birgit Gerritse (NRW), Pieter van der Heijde (Bureau Stedelijke Planning), Gijs Bessem (KroesePaternotte) en Lesley Bamberger (Kroonenberg) hebben wel hoop, maar hebben er ook een hard hoofd in. Een faillissement van de Hema zou na de ondergang van de V&D wederom een aderlating zijn voor het Nederlandse winkellandschap. Met 540 filialen verspreid over het hele land zou er in één klap een gigantisch leegstandsprobleem ontstaan.

Bessem: ‘We hebben eerder gezien wat private equity doet met winkelketens. In de hele tijd dat Lion de eigenaar is, is de keten niet erg veranderd. Hema moet zichzelf echt opnieuw gaan uitvinden, maar dat gaat heel moeilijk worden.’ Ook Van der Heijde heeft zo zijn twijfels: ‘Winkelketens hebben sowieso een gemiddelde levensduur van zo’n 50–60 jaar. Meestal lukt het ze niet zichzelf zodanig te vernieuwen, dat ze bestaansrecht behouden. Alleen ketens die enorm vernieuwen, is een langer leven beschoren.’ Bamberger: ‘Wat de Hema nu nodig heeft, is een eigenaar die retailer is en op de lange termijn gaat denken. Die kan investeren en het bedrijf niet opzadelt met een enorme schuld. Dan kan de keten vernieuwen en de aansluiting online maken.’ Gerritse: ‘De redding voor de Hema is het buitenland geweest, dat heeft de cijfers opgetrokken. Maar ze zijn wel degelijk aan het nadenken over een nieuwe formule. Ik heb de nieuwste winkel in Tilburg gezien, echt prachtig!’

Wat doet Blokker?
Als het alleen maar de Hema was die nog aan het worstelen was, dan was het panel niet zo bezorgd geweest. Van der Heijde: ‘Ik ben benieuwd wat voor een ellende we nog gaan meemaken met bijvoorbeeld Blokker.’ Met 460 vestigingen zal ook Blokker met een faillissement of alleen al met inkrimping een grote invloed op winkelgebieden hebben. En dan zijn de gevolgen van de strategische beslissingen van de nieuwe eigenaren op de voormalige Blokker-formules als Xenos (171 vestigingen), Big Bazar (126), Maxi Toys, Marskramer (100 worden gesloten), Leen Bakker (87) en Intertoys (394) nog niet meegerekend. Big Bazar en Maxi Toys staan overigens nog in de verkoop.

Ook het op de Property Lounge aanwezige publiek deelt die bezorgdheid. Jaap Blokhuis, in een vorig leven topman van Redevco (vastgoedbedrijf familie Brennikmeijer) en Multi (winkel-asset manager), wijst op Hudson’s Bay, de nieuwe hoop voor de Nederlandse winkelmarkt: ‘Hoe gaat het daarmee? De berichten die we horen, zijn niet gunstig. Hoe wordt dat probleem opgelost als dat misgaat?’
Bamberger, verhuurder van Hudson’s Bay, erkent dat het geen florrissant verhaal is. ‘Ook de formules van het concern in Duitsland en België gaan niet goed. Moederbedrijf Hudson’s Bay Company is dan ook eigenlijk meer een vastgoedbedrijf dan een retailer. Toch loopt de winkel in Breda in de Barones goed en houdt hij de loop erin. We zullen de winkel wel moeten ondersteunen, want wat is het alternatief?’

Buitenlandse formules
Bamberger vestigt zijn hoop op succesvolle buitenlandse formules die eindelijk eens in Nederland moeten gaan neerstrijken. Maar Bessem reageert daar fel op: ‘Nee, het antwoord komt echt niet uit het buitenland. Kijk naar een formule als Hollister, die alweer weg is uit Amsterdam. Het antwoord komt uit Nederland zélf. Formules als WAM Denim (40 winkels) zijn succesvol en een winkel als Just Brands (14 winkels) bestond een paar jaar geleden niet eens. En wat te denken van de succesverhalen van LaDress en Rituals? Deze Nederlandse bedrijven weten wat de consument wil en kunnen daar beter op inspelen dan de buitenlandse formules.’

Ook Van der Heijde heeft hoop dat het goed komt met de winkelmarkt, maar waarschuwt dat we nog wel even moeten doorbijten: ‘We staan nog wel voor een golfje aan malaise, maar daarna kunnen we aan de slag. Het is zaak nu voor te sorteren. Er zijn winkelgebieden die nu ondergewaardeerd zijn, maar die wel degelijk potentie hebben. Als het stof is neergedwarreld, valt daar een uitermate interessante winstgroei te behalen.’

De cijfers geven Van der Heijde gelijk: de aanvangsrendementen voor de populaire high streets zijn nog nooit zo laag geweest, maar voor de secundaire winkelgebieden nog nooit zo hoog. Gerritse: ‘Er wordt voor de winkelmarkt vaak een vergelijking gemaakt met de kantorenmarkt, die nu weer booming is. Dat kun je echter vergeten, omdat de fundamentals van die winkelmarkt aan het veranderen zijn. Er zijn domweg echt te veel winkels.’ Het consumentengedrag verandert immers – niet alleen door het online shoppen en een ander bestedingspatroon, maar ook door demografische ontwikkelingen als vergrijzing en trek naar de steden.

Succesvolle gebieden
Het is de vraag welke winkelgebieden de winnaars en verliezers van morgen zullen zijn. Welke gebieden zijn het waard om er fors in te investeren, zodat er een rendementssprong gemaakt kan worden? Uit de analyse van Bureau Stedelijke Planning blijkt de leegstand nu vooral te vinden is in hoofdwinkelgebieden met een te beperkt winkelaanbod en waar te weinig te beleven valt. Winkelgebieden met de minste leegstand zijn grootschalige concentraties en grote en kleine wijkcentra.

De grotere historische binnensteden doen het goed en heus niet alleen de steden waar veel toeristen komen. Bessem: ‘Ook Groningen en Zwolle en Eindhoven zijn succesvol.’ Bamberger: ‘En aan de toeristen in Amsterdam heb ik weinig; dat zijn passanten waarvan ik me afvraag hoeveel ze kopen. Ik wil liever kwalitatief betere toeristen dan meer toeristen.’
Gerritse: ‘Opvallend is ook dat de wijkwinkelcentra met boodschappenfunctie die beleggers vroeger links lieten liggen, nu aantrekkelijk worden gevonden door beleggers als Syntrus Achmea en Dela.’

Van der Heijde: ‘Hoewel de stadsdeelcentra het moeilijk hebben, zijn er voor sommige stadsdeelcentra wel degelijk ook mogelijkheden. Bijvoorbeeld Buikslotermeerplein in Amsterdam, waar veel woningen omheen gebouwd worden. Of Schalkwijk in Haarlem, mits dat goed aangepakt wordt. Dat betekent een grotere mix aan functies als wonen, food en andere voorzieningen.’

Kanttekeningen
Een winnaar zal dus Mall of the Netherlands zijn, de grootschalige herontwikkeling van Leidsenhage in Leidschendam, die in winkelareaal fors zal uitbreiden? En veel food en voorzieningen als een bioscoop zal toevoegen? Ja, denkt het panel, hoewel ze wel kanttekeningen hebben. Bamberger: ‘Als iemand het kan, is het Unibail-Rodamco. Om wat van Leidsenhage te maken is het noodzakelijk het te vergroten en te versterken. Het is alleen jammer dat het daar staat. Om het succesvol te laten zijn, zal het de omliggende winkelgebieden wel leeg móeten trekken.’

Bessem: ‘Dat geldt ook voor een ontwikkeling als Hoog Catharijne. Vooral in dat gebied is het raar: we hebben te veel winkels, maar er worden wel forse winkelmeters in Leidsche Rijn, Hoog Catharijne en Kanaleneiland toegevoegd. En die ontwikkelingen zijn allemaal niet vol verhuurd.’

Pavlov
Versterking van een winkelgebied hoeft niet altijd gepaard te gaan met uitbreiding ervan. Het blijft echter kennelijk lastig voor de vastgoedsector om die Pavlov-reactie te doorbreken. Bamberger: ‘Bij de herontwikkeling van Gelderlandplein in Amsterdam was er 10.000–15.000 m² extra winkelruimte bijgekomen als het aan ontwikkelaar Multi had gelegen. Maar ik vond het groot genoeg. Het gaat mij niet om extra winkelruimte; het succes moet komen van een ander type huurder.’

Van der Heijde: ‘Het gaat erom dat je durft te kiezen. Dat betekent ook dat je een winkelgebied moet kunnen laten inkrimpen. Maar wethouders durven vaak hun vingers daar niet aan te branden.’ Gerritsen: ‘Probleem is dat een winkelgebied bijna nooit écht kansloos is. Er is altijd wel iets waar iemand nog brood in ziet. Er ontstaat zo langzamerhand een retailparadox: terwijl winkels steeds minder belangrijk worden, worden winkelgebieden juist relevanter. We moeten de krimp organiseren, en dat het kan, bewijst bijvoorbeeld winkelcentrum Hanzewijk in Kampen.’

Het panel is erover eens dat het meestal een local hero zal zijn die deze uitdagingen het beste kan oppakken, omdat die de situatie het beste kent. Toch investeert Bamberger zo’n € 7 mln in de vernieuwing van Keyserstroom in Meppel. ‘Het is mijn eer te na om het niet te doen en bovendien valt hier nog wel een huurstroom te realiseren. Maar bijvoorbeeld in Coevorden, waar ik ook bezit heb… Laat ik het zo zeggen: als ik nu de keus had, zou ik nooit winkelvastgoed in deze gebieden kopen.’

Birgit Gerritse, directeur NRW (links op foto)
Birgit Gerritse is directeur van de NRW, de Nederlandse Raad Winkelcentra. NRW wil vastgoedprofessionals, belanghebbenden en deskundigen in de winkelomgeving bij elkaar brengen ter bevordering van de kennis. Groot event is de NRW Jaarprijs die ieder jaar wordt uitgereikt. Gerritse is ook programmamanager van de Retailagenda.

Pieter van der Heijde, Bureau Stedelijke Planning (tweede van links)
Pieter van der Heijde is oprichter en algemeen directeur van onderzoeks- en adviesbureau Bureau Stedelijke Planning. Het bureau heeft een integraal karakter, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de functies wonen, werken, winkelen, vrije tijd en gebiedsontwikkeling altijd in relatie staan tot elkaar. Van der Heijde is gepromoveerd op een onderzoek naar het ontstaan van nieuwe centra in Nederland.

Gijs Bessem, KroesePaternotte (tweede van rechts)
Gijs Bessem is managing partner van winkelmakelaar en -adviseur KroesePaternotte. Het kantoor noemt zich de A1-retailspecialist van Nederland en op basis van hun activiteiten in de aan- en verhuur behoort het als niche-kantoor toch tot de top-10 overall makelaars van Nederland. KroesePaternotte is ook actief in de beleggingsmakelaardij.

Lesley Bamberger, Kroonenberg Groep (rechts)
Lesley Bamberger is met de Kroonenberg Groep een van de grootste private vastgoedbeleggers, met een vastgoedportefeuille van zo’n € 2,4 mrd. Een groot gedeelte daarvan bestaat uit winkels met eigendom in bijvoorbeeld de Kalverstraat, de Barones in Breda, Osdorpplein in Amsterdam, maar ook in Meppel en Coevorden.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, juni 2018