Het nieuwe kantoor dat OVG aan de Amsterdamse Zuidas (40.000 m2) voor Deloitte en AKD ontwikkelt, voedt de discussie over hoe duurzaam duurzame nieuwbouw werkelijk is. Want ook als nieuwe gebouwen zijn uitgerust met een Breeam Excellent certificaat, is de vraag of die elders niet tot leegstand leiden. door Petra Kooijman-Denissen PropertyNL Magazine Nr. 19 - 3 december 2010
Het nieuwe kantoor dat OVG aan
de Amsterdamse Zuidas (40.000
m2) voor Deloitte en AKD ontwikkelt,
voedt de discussie over hoe duurzaam
duurzame nieuwbouw werkelijk is. Want
ook als nieuwe gebouwen zijn uitgerust met
een Breeam Excellent certificaat, is de vraag
of die elders niet tot leegstand leiden.
door Petra Kooijman-Denissen
PropertyNL Magazine Nr. 19 - 3 december 2010
Deloitte zal bijvoorbeeld bij het betrekken van
de nieuwbouw in 2014 op twee locaties in de
agglomeratie Amsterdam in totaal 36.000 m²
kantoorruimte achterlaten: de gebouwen
Crystal Tower en Busitel in Sloterdijk en een
kantoorpand aan de Laan van Kronenburg in
Amstelveen. De meeste marktpartijen zijn
van mening dat hoogwaardige nieuwbouwontwikkelingen
op duurzame locaties hun
investeringswaarde zullen behouden als ze
voldoen aan alle duurzaamheidseisen en uitgerust
zijn voor het nieuwe werken. Volgens
Coen van Oostrom, directeur OVG Projectontwikkeling,
zit daar het probleem dan ook
niet. De problemen concentreren zich in de
niet-duurzame panden op secundaire locaties.
Slechts minder dan een 0,5% van de kantoren
in Nederland beschikt over een sustainabilitylabel,
aldus Van Oostrom. Deze panden op
secundaire locaties zijn verantwoordelijk voor
de enorme toename van het kantorenaanbod
in de afgelopen jaren.
Van Oostrom is niet positief over de ontwikkelingen
in de vastgoedmarkt. Door de
nieuwe manier van werken en economische
ontwikkelingen ligt het niet voor de hand dat
het enorme kantorenaanbod in de komende
decennia zal afnemen. Dit is een gigantisch
probleem dat zonder ingrijpende maatregelen
niet uit de weg geruimd kan worden. Het
enorme kantorenaanbod valt in twee segmenten
te verdelen, zo zegt Van Oostrom.
‘Er bestaan kantoorpanden op eersteklas
locaties met potentie. Deze panden kunnen
door herontwikkeling in de toekomst voldoen
aan de moderne eisen. Gebruikers -vooral de
corporate bedrijven- consolideren en zoeken
huisvesting die voldoet aan de wens van het
nieuwe werken, duurzaam is en bijdraagt aan
vermindering van de huisvestingskosten
pijn
Vaak lukt het niet deze huisvestingswensen te
realiseren in de bestaande huisvesting.’ Daarnaast
staan er verouderde kantoorgebouwen
op goede locaties. Van Oostrom signaleert
dat eigenaren niet warm lopen voor transformatie
naar duurzame kantoorruimte. ‘Deze
gebruikers worden dan wel gedwongen te kiezen
voor nieuwbouw. De afstand en daarmee
anonimiteit tussen huurder en eigenaar –vaak
buitenlandse beleggers die in fondsen beleggen-
speelt hierbij een rol. Rest de slechte gebouwen
op in feite kansloze locaties. Daar zit
de pijn. De markt moet dat onder ogen zien.’
Van Oostrom roept dan ook op te stoppen met
het ontwikkelen van panden op de verkeerde
locaties. Maar dat alleen is niet voldoende.
Van slechte gebouwen op secundaire locaties
moet afscheid genomen worden. Dat klinkt
als kapitaalvernietiging, maar hoeft dat niet te
zijn, zegt Van Oostrom. ‘Kijk wat er gebeurt
in de automobiel- en vliegtuigindustrie. Daar
wordt 99% van het toegepaste materiaal hergebruikt.
Dat kan ook bij deze kansloze gebouwen.
Neem alleen al de waarde van het
beton en het aluminium dat in een gebouw
is verwerkt.’
Van Oostrom realiseert zich dat zulke ingrijpende
beslissingen alleen genomen kunnen
worden wanneer de geesten daarvoor rijp
zijn. Toch vallen deze geluiden ook bij andere
marktpartijen te beluisteren. Als antwoord op
de structurele leegstand in de Nederlandse
kantoorvoorraad startte Jones Lang LaSalle
recent de afdeling Redevelopment Solutions.
Amsterdam nam enkele jaren geleden al het
initiatief tot de benoeming van een kantorenloods.
Dit heeft verschillende malen geleid tot
onttrekking van kantoorruimte aan de markt,
zoals recent de transformatie van Rembrandtpark
Building tot hotel. Van Oostrom pleit
voor een landelijk kantorenloods, die de regie
moet nemen bij het aanwijzen van gebieden
waar ontwikkeld mag worden en waar niet.
‘Dit kan alleen als de politiek achter deze gedachte
staat. Het Kabinet-Balkenende III heeft
immers in 2004 gebroken met de centraal geregelde
ruimtelijke ordening. Deze discussie
moet heropend worden en ik ben bereid het
voortouw hierbij te nemen.’
