Bouwers en ontwikkelaars trappen vanwege de economische onzekerheid hard op rem, en dat raakt vooral hoogbouwhoofdstad Rotterdam. De Maasstad is echter volgens scheidend directeur Bestaande Stad Carlo Schreuder gewend om met tegenwind te dealen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 21 april 2023
Per 1 juli 2023 vertrekt directeur Bestaande Stad Carlo Schreuder van Rotterdam naar de gemeente Eindhoven, waar hij directeur Ruimtelijke Economische Opgaven wordt. De geboren Rotterdammer met 36 jaar werkervaring, waarvan 15 jaar bij de gemeente, verlaat de tweede stad van het land deels met pijn in het hart. ‘Ik heb echt de groei van de stad nog meegemaakt, ken hier letterlijk bijna iedere straat. Dan is het op mijn leeftijd, ik ben ook alweer 58, een hele eer als je die kennis mag inzetten in de vijfde stad van ons land, bovendien de snelst groeiende economische regio, en daar een heel nieuw netwerk kan leren kennen. De uitdagingen zijn er minstens zo groot, en de extra reistijd is een investering die ik er graag voor over heb.’
On-Nederlandse schaal
Als jonge jongen groeide Schreuder op met het beeld van het Witte Huis als hoog gebouw van Rotterdam. Hij stond als 6-jarige jongen samen met zijn vader op de steigers van de Marconi-torens (nu de LeeTowers). ‘De stad heeft zichzelf na 1965 echt opnieuw uitgevonden, waarbij er gekozen is voor robuuste verstedelijking op een on-Nederlandse schaal.’
Alweer meer dan zeven jaar is gebouw De Rotterdam op de Wilhelminapier de thuisbasis voor de dienst Stadsontwikkeling en de standplaats voor Schreuder. Door 25.000 m² kantoor aan te huren maakte de gemeente Rotterdam van de ‘verticale stad’ van Rem Koolhaas in één klap een haalbare businesscase. Tot corona kwam en het gebouw, mede door een beperkte liftcapaciteit, een paar jaar nauwelijks gebruikt kon worden.
Langzaam maar zeker komen de ambtenaren weer terug, en ook Schreuder kan nog een paar maanden genieten van het majestueuze uitzicht op de Maas en de skyline van Rotterdam, die om de paar jaar wordt verrijkt met een nieuw icoon. ‘Ook aan het uitzicht wen je op een gegeven moment’, stelt Schreuder nuchter. ‘Na een paar dagen sta je niet meer met open mond voor het raam en is het gewoon een werkplek. Dat was anders toen we een keer aan het vergaderen waren en een hotelgast bij het naast ons gelegen hotel in een slip voor het raam stond.’
Postzegel
Los van corona en de conjunctuur is hoogbouw in de Maasstad ook om technische en ruimtelijke redenen altijd uitdagend geweest, volgens Schreuder. Hij refereert daarbij aan de bouw van de Zalmhaventoren, met 215 meter de hoogste woontoren van de Benelux. ‘Het is vanuit de ontwikkelaar gezien echt een enorme prestatie dat die toren er is gekomen. Je hebt het echt over een klein binnenstedelijk gebiedje, waar vroeger niet meer dan een kantoorgebouw stond van Ruys & Co, dat later opging in Nedlloyd.’
De bouw van de Zalmhaven was volgens Schreuder logistiek gezien een drama. ‘Het is echt een postzegel. Om er te kunnen bouwen waren er alleen al bijna 200 heipalen van 67 meter nodig. Er zit meer staal in dan boven de grond.’ Een kleine complicatie bij de aanvang van het traject was de aanvankelijke wens van bouwer BAM om exclusief te werken met het eigen ingenieursbureau. ‘Uiteindelijk is naast onze toezichthoudende ingenieurs ook het ingenieursbureau dat aan het VO en DO (voorlopig en definitief ontwerp) had gewerkt betrokken gebleven bij de realisatie. Dat was voor ons een vereiste, omdat je bij een project met een dergelijke omvang te maken hebt met een groot procesrisico. Tijdens de realisatie sta je feitelijk garant voor continuïteit. En je moet er als gemeente toezicht op houden dat wat is vergund ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.’
Brandveiligheid
Corona was er tijdens de bouw nog niet, maar hoogbouw van deze orde stelde de ontwikkelaar en de gemeente wel voor een ander probleem. Hoe ga je om met brandveiligheid? ‘Dat was wel een puzzel, maar uiteindelijk zijn we er uitgekomen met een goed ontruimingsplan in combinatie met een sprinklerinstallatie.’
Het bouwen in de hoogte brengt ook een andere manier van toezicht vanuit welstandsoptiek met zich mee. Je rijdt er als gemeentelijke dienst niet even langs om te kijken of de detaillering op de 20ste verdieping nog wel past bij het stadsgezicht. ‘Dan heb je het over andere dingen: over zichtlijnen, maar ook over de skyline. De ontwikkelaar wilde bij de Zalmhaventoren een andere invulling geven aan de punt van 10 meter dan was afgesproken. Door vasthoudendheid van de gemeente is uiteindelijk toch gekozen voor de oorspronkelijke kroon.’
Dialoog
De expertise waar de gemeente Rotterdam met haar eigen ingenieursbureau op kan terugvallen is een van de redenen waarom Schreuder zich boos maakt over de komst van de Wet kwaliteitsborging. Daarbij wordt het toezicht tijdens het bouwproces bij private partijen neergelegd. ‘Niet bouwen conform de afgesproken specificaties is echt een grote zorg, zeker bij gebouwen in de gevolgklasse CC3 (onder meer woontorens vanaf 70 meter hoogte). Voorbeelden van fatale constructiefouten zijn er in Nederland ook legio. Je kunt in mijn beleving ook niet het toezicht weghalen bij gemeenten maar hen wel verantwoordelijk maken voor de handhaving. Het is wachten op de eerste proefprocessen tussen ontwikkelaars en gemeenten die achteraf gaan zeggen dat het anders had gemoeten. Onze ervaring is dat een goede samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen altijd een prima dialoog oplevert.’
Hij kan zich goed inleven in de netelige positie waarin ontwikkelaars zich nu bevinden, in het bijzonder als het gaat om hoogbouw. ‘Om hoogbouw hier rendabel te kunnen realiseren moet je sowieso al denken aan gebouwen van boven de 70 meter, waarbij je met het surplus aan meters de extra kosten van nieuwbouw eruit kunt halen. Wat er voor de komende anderhalf jaar in de planning staat, zal linksom of rechtsom nog wel worden gerealiseerd. Maar de lijst met zachte plannen is ook lang. Er zijn gewoon te veel ideeën, er is nog wel voor 80 jaar werk. Daar komt bij dat er ook maar vier of vijf partijen in Benelux zijn die serieuze hoogbouw kunnen realiseren. Vind in deze tijd maar eens een partij die zomaar zijn handtekening bij het kruisje zet.’
Rotterdam moet daarnaast ook binnen de hoogbouw rekening houden met betaalbaarheid en ESG-doelstellingen. ‘Ook middeldure huur is in deze stad heel erg gewenst. Het segment royale appartementen vanaf 7 ton is niet bereikbaar voor de politieagent of onderwijzer.’
Anonimiteit
Typisch Rotterdams is de discussie over de levendige plint. Door de overmaat aan hoogbouw is er meer aandacht voor de invulling van de plint dan van de eerste drie bouwlagen. ‘Je kunt daarbij kiezen voor kantoren of detailhandel, maar het nadeel daarvan is dat er ’s avonds ook geen leven is. Het is echt een ontwerpopgave om daarmee om te gaan, ook gelet op de sociale veiligheid. Het is niet zonder reden dat we nu als eis inbrengen dat bewoners niet meer rechtstreeks vanuit de parkeergarage met de lift naar hun woning kunnen. Dat voorkomt de anonimiteit en de ondermijning waar hoogbouw meer bevattelijk voor is. Het contact met de straat is in hoogbouw natuurlijk minder. Je herkent je eigen vrouw nog niet als ze op straat loopt.’
Gemeenschapsgevoel
Door op de eerste lagen gemeenschappelijke functies toe te voegen en te investeren in meer buitenruimte ontstaat er volgens Schreuder ook in een hoogstedelijke omgeving een gemeenschapsgevoel. ‘We waren enige tijd geleden op werkbezoek in Kopenhagen. Daar zie je heel veel relatief kleine appartementen, maar tegelijkertijd is er ook heel veel geïnvesteerd in de openbare ruimte. Het is daar de gewoonste zaak van de wereld om in die ruimte echt dingen te doen, bijvoorbeeld werken. In Nederland komen we vaak nog niet verder dan een bankje hier en daar voor wat wandelaars. De ontwikkeling van The Rise aan het Hofplein is een van de eerste ontwikkelingen waarbij hoogbouw en vergroening van het buitengebied hand in hand gaan.’
