Met het tekenen van een overeenkomst voor bedrijventerrein Prisma langs de A12 is een bijzondere pps tot stand gekomen. De gemeenten Zoetermeer en Bleiswijk en de marktpartijen Maasstede Vastgoed Ontwikkeling en Fortis Vastgoed hebben vanaf het voortraject samen om de tafel gezeten. In het bestemmingsplan is flexibiliteit ingebouwd. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 30 maart 2006
Met het tekenen van een overeenkomst voor bedrijventerrein Prisma langs de A12 is een bijzondere pps tot stand gekomen. De gemeenten Zoetermeer en Bleiswijk en de marktpartijen Maasstede Vastgoed Ontwikkeling en Fortis Vastgoed hebben vanaf het voortraject samen om de tafel gezeten. In het bestemmingsplan is flexibiliteit ingebouwd.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 30 maart 2006
door Lucas Ligtenberg
De Rotterdamse ontwikkelaar Maasstede Vastgoed Ontwikkeling ontwikkelt woningen en kantoren, legt bedrijventerreinen aan, maar verbouwt ook soja en teakhout op zijn plantages in Brazilië. De afgelopen jaren is Maasstede zich in Nederland steeds meer gaan bezighouden met gebiedsontwikkeling. Het was daarom aantrekkelijk om vanaf het begin als ontwikkelaar betrokken te kunnen zijn bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein, zoals gebeurde bij Prisma. ‘Meestal is het zo dat de gemeenten een stedenbouwkundig plan opstellen en een bestemmingsplan en dat daarna overeenkomsten met bedrijven worden gesloten’, aldus ceo Rob Nederlof. ‘Wij waren echter al bij het voortraject betrokken.’ Dus vóór bijvoorbeeld de verkaveling waren partijen al aan het praten en kon iedereen nog invloed uitoefenen.
Bedrijvenpark Prisma ligt op een zichtlocatie ten noorden van de rijksweg A12, ten westen van de provinciale weg N209 aan de oostgrens van gemeente Zoetermeer. Het terrein wordt doorsneden door het spoor van de hogesnelheidslijn.
Met de ondertekening vorige maand van de samenwerkingsovereenkomst is de gezamenlijke ontwikkeling van bedrijvenpark Prisma in Bleiswijk officieel van start gegaan. De deelnemende partijen zijn de gemeente Bleiswijk, bedrijvenschap Hoefweg (een gemeenschappelijke regeling tussen de gemeenten Bleiswijk en Zoetermeer), Fortis Vastgoed Ontwikkeling en Maasstede Vastgoed Ontwikkeling. Prisma krijgt circa 80 hectare uitgeefbaar terrein. Maasstede heeft een belang van 47% in Prisma, Fortis van 22% en het bedrijvenschap de Hoefweg beschikt over de resterende 31%. Niemand heeft dus een meerderheidsbelang; noch de gemeenten – of hun vertegenwoordiger -, noch de private partijen.
Flexibiliteit in bestemmingsplan
De deelnemers hebben jarenlang om de tafel gezeten om tot een goede verdeling van de eigendomsverhoudingen te komen en toch flexibiliteit bij de uitgifte te behouden. Directeur Coen Kerkhoven van Maasstede spreekt van een ‘efficiënte publiek-private samenwerking’. Het traject van begin tot eind is zes jaar, wat van eerste idee tot realisering niet uitzonderlijk lang is. ‘Publiekrechtelijke taken zijn geregeld via een private overeenkomst, waarin de publieke verantwoordelijkheden en het kostenverhaal voor de overheid zijn gewaarborgd. Marktpartijen, maar ook de gemeenten, mogen niet zomaar iets wijzigen in het stedenbouwkundig plan’, aldus Kerkhoven. Hoewel de Grondexploitatiewet er nog niet was, is een oplossing gevonden voor het door de gemeente gewenste kostenverhaal.
Flexibiliteit is volgens Kerkhoven in het bestemmingsplan ingebouwd. Doel was zoveel mogelijk bedrijven te accommoderen en een parkachtige setting te creëren. Het totale terrein is verdeeld in gebieden en er is ruimte voor alle soorten bedrijvigheid, groot en klein, zolang het geen vervuilende industrieën zijn. De belangrijkste doelgroep is transport en distributie. Daarnaast kan ontheffing worden verkregen voor gdv en pdv (grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen) op zichtlocaties en er is ruimte voor bijvoorbeeld een hotel, een benzinestation, leisure en een mobility center. Een facility point zou ook een kinderdagverblijf kunnen huisvesten.
Meer aandacht voor veiligheid
Maasstede is van mening dat over het algemeen het aanbod van hoogwaardig product op de bedrijfsruimtemarkt gering is en er meer aandacht voor veiligheid zou moeten komen. ‘Veiligheid is een enorm belangrijke kwestie voor bedrijven en op veel bedrijventerreinen laat die te wensen over’, zegt Kerkhoven. Prisma moet daarom een duurzaam bedrijventerrein midden in de Randstad worden, met daarbinnen een veiligheidszone die Secupark wordt genoemd. Secupark is een hoogbeveiligd terrein, dat deel uitmaakt van bedrijvenpark Prisma. De beveiliging is collectief geregeld en iedere huurder kan zijn eigen beveiliging hierop naadloos laten aansluiten. Maasstede werkt hier samen met onder andere Stork Worksphere. Ook voor dit deel van het terrein zijn volgens Kerkhoven gesprekken gaande ‘met grote namen’, maar kunnen nog geen partijen worden genoemd.
Prijzen op Prisma liggen volgens Kerkhoven vanaf de € 225 m2. Er is geen volgorde van de uitgifte bepaald maar in het algemeen heeft de richting zuidwest naar noordoost prioriteit. Dat laatste heeft er onder meer mee te maken dat de ontsluiting aan de noordkant pas in 2008 geregeld is. Voor twintig van de tachtig hectare hebben zich kandidaten gemeld en met de bouw kan wellicht al voor de zomer worden begonnen. De eerste bouwvergunningen zijn al aangevraagd. Oplevering staat gepland voor begin 2007.
Projecten Maasstede
Maasstede ontwikkelt al vijfentwintig jaar kantoren en bedrijfsruimten. Tien jaar geleden is het bedrijf onder de naam Maasstede Woning Ontwikkeling ook begonnen met woningen. Maasstede ontwikkelt gemiddeld enkele honderden woningen per jaar met een gemiddelde prijs van € 250.000. De ontwikkelaar heeft onder meer gebouwen voor huurders als Toshiba Benelux, KLM, Shell Nederland, Schindler Liften en Eneco. Daarnaast ontwikkelt Maasstede specifiek voor opdrachtgevers als Geldnet en Burger King en is het ook adviseur van Ikea. De afgelopen jaren heeft Maasstede voor ruim € 1 mrd ontwikkeld, waarbij de verhouding woningen/overige commerciële ontwikkelingen 45/55 was.
Belangrijke woningbouwprojecten zijn Brasserhout in Pijnacker, Fascinatio in Capelle aan den IJssel, Carnisselande in Barendrecht en de Nieuwe Haven in Schiedam. Kantoorontwikkelingen zijn onder meer Brainpark III, op risico, en een hoofdkantoor voor Geldnet (Group 4 Securicor) op Papendorp.
[Tekstkader]
Braziliaanse avonturen
Toen Maasstede een jaar of zeven geleden graniet nodig had ging het eens kijken in Brazilië, waar die steensoort veel goedkoper is. Ceo Rob Nederlof kwam in contact met kleinkinderen van Friese emigranten (‘Onze partner daar heet Bauke Dijkstra’), met wie goed zaken te doen viel. Inmiddels heeft Maasstede voet aan de grond in Piaui en Matogrosso. Maasstede heeft hier aan gebiedsontwikkeling gedaan door het aanleggen van wegen, gebouwen, landingsbanen en woningbouw. In het noordoostelijke deel verbouwt Maasstede nu soja, rijst en mais op een plantage van 65.000 hectare. In het binnenland, meer naar het westen, ligt een teakhoutplantage die richting 10.000 hectare gaat. Voor het hout heeft Maasstede inmiddels een EU-importvergunning gekregen en op Brainpark III wordt nu voor het eerst gecertificeerd FSC teakhout uit Brazilië gebruikt. ‘Wij kijken ook naar kustontwikkeling,’ zegt Nederlof. ‘Brazilië heeft vijfduizend kilometer kust en dat willen ze graag benutten. Iedereen gaat richting Oost-Europa, wij kijken naar Sao Paolo. Wij vliegen er nu een keer of vijf, zes per jaar heen en ontwikkelen ook al in de stad zelf.’
