Peter Helfrich: ‘Patrizia volgt schaalvergroting klanten’

Peter Helfrich, net benoemd tot hoofd van Zuidwest-Europa van Patrizia (Benelux, Frankrijk, Italië en Iberisch schiereiland), maakt een ontspannen indruk. Helfrich was senior managing director van Nederland en Regional Head of North West Europe, maar zijn collega Rikke Lykke neemt, naast haar bestaande leiding van de DACH-regio en Asset Management, de Nordics van hem over. Helfrich krijgt het meer zuidelijke deel van Europa. ‘Het is niet meer dan logisch dat Lykke de Nordics overneemt. Ik mag dan wel vijf jaar in Zweden en Finland hebben gewoond en gewerkt (voor ING Real Estate, red.), maar ik zal nooit een vastgoedmarkt in een land zo goed kennen en begrijpen als een native. Deze nieuwe start is natuurlijk uitdagend vanwege corona. Ik moet nu in een nieuw werkgebied functioneren zonder er fysiek naartoe te kunnen gaan om iedereen goed te leren kennen. Dankzij videoconferencing en werken op afstand konden we al onze activiteiten gelukkig net zo soepel laten verlopen als voorheen. Op de langere termijn is dat echter geen echte vervanging voor persoonlijke ontmoetingen, vooral niet met mijn nieuwe teamleden.’
De rust op het Nederlandse corona-proof kantoor is een voorbode voor wat komen gaat. In deze editie van PropertyEU’s onderzoek is Patrizia naar de tweede plaats gestegen als grootste dealmaker (koop/verkoop) van Europees onroerend goed na Blackstone. Als het aan Helfrich ligt, zal de corona-uitbraak daar geen verandering in brengen.

Apart is de beurskoers van Patrizia. Die lijkt onaangetast door de coronacrisis. De beleggers in het in Duitsland genoteerde fonds weten kennelijk exact waarom zij een fonds zoals Unibail-Rodamco-Westfield moeten verkopen en Patrizia moeten houden.
‘Wij zijn een echt onafhankelijke, eigenaar gerunde en beursgenoteerde pan-Europese vastgoed investment manager met een toenemende wereldwijde voetafdruk. Dit betekent dat we met 24 kantoren over de hele wereld diepgaande lokale kennis hebben van de verschillende vastgoedmarkten, maar onze aandeelhouders krijgen daarbij niet of nauwelijks vastgoed-exposure. De vraag die onze aandeelhouders zich stellen is of de vastgoedbeleggingsmarkt gaat groeien of niet en of Patrizia daarin een grote rol gaat spelen. Wij verwachten dat institutionele beleggers wereldwijd de weging van real assets en dus ook van vastgoed in de totale beleggingsportefeuille duurzaam zullen verhogen, en daar wacht ons een belangrijke rol in.’

Pensioenfondsen werken met een asset liability study die bepaalt welk percentage zij alloceren aan obligaties, aandelen en ‘alternatives’ zoals vastgoed. Als aandelen instorten kan dat betekenen dat ze ook vastgoed verkopen om te voorkomen dat ze een te groot percentage vastgoed krijgen.
‘De weging tussen de verschillende asset classes bij institutionele beleggers was vroeger meer rigide dan nu. De achterliggende trend van de laatste jaren is dat obligaties met relatief lage coupons moeten wijken voor hogere cash renderende ‘alternatives’ zoals vastgoed. Dat betekent dat er veel geld beschikbaar is, ook na corona. Daar spelen wij, als gespecialiseerde manager op het gebied van vastgoed, op in.’

Moet je daarvoor de grootste zijn? Je kunt je toch ook als nichespeler profileren?
‘Kijk naar de lijsten van PropertyEU Investors. Om in 2000 in de top-10 te staan had je een portefeuille van € 15 mrd nodig, nu is meer dan € 30 mrd nodig. Institutionele beleggers willen meer producten en strategieën van minder investment managers. Naarmate onze klanten groeiden, moesten we met hen meegroeien om op gelijke voet met ze te blijven. Ons doel is om de toonaangevende partner te worden voor onze klanten op het gebied van vastgoed. We willen daarom ons beheerd vermogen de komende jaren laten groeien tot ruim € 80 mrd door een combinatie van organische en niet-organische groei. In die zin zien we onszelf als een consolidator in een marktomgeving waar uiteindelijk weinig spelers van een dergelijke omvang zullen zijn, maar wij zullen deel uitmaken van die groep.’

Zal er naast de Blackstones en Patriza’s ruimte zijn voor kleinere, gespecialiseerde investment managers, bijvoorbeeld in zorgvastgoed of logistiek?
‘Dat moet je natuurlijk aan onze klanten vragen, maar onze indruk is dat de meeste grote institutionele investeerders, zoals in Nederland bijvoorbeeld APG, het aantal investment managers voor het beheer van hun portefeuilles willen beperken. Zij hebben behoefte aan een heldere investeringsfilosofie, goed bestuur, duidelijke processen en heldere zeggenschap en informatie, met als consequentie dat zij hun tijd over minder managers hoeven te verdelen. Die partijen moeten dan wel in staat zijn alle segmenten binnen de ‘real assets’ klasse te bedienen en tegelijkertijd een uitstekende dienstverlening te leveren aan klanten.’

Patrizia is in Nederland sterk op het gebied van woningen door de overname van een Vestia-portefeuille in 2014. Ook staat de afgelopen tijd logistiek hoog in jullie vaandel in Nederland. Komen er nog meer segmenten?
‘Afhankelijk van het verloop van de crisis hopen we dit jaar in Nederland verder te groeien in logistiek en huurwoningen in de door ons geselecteerde Nederlandse steden, met name voor ons Pan-Europese Core Fonds en ons Pan-Europese Living Cities Woning Fonds. Ook kijken we specifiek naar ‘seniorenwoningen’, waar het steeds belangrijker wordt om met goede, moderne en financieel gezonde operators samen te werken. Op wereldschaal overwegen we ook een stap richting nieuwe asset-categorieën, zoals infrastructuur en vastgoedfinancieringsoplossingen.’

Vroeger dachten Duitse beleggers niet aan projectontwikkelen, maar inmiddels zien we dat het bij Patrizia geen taboe meer is om een oud kantoor op te knappen en te voorzien van nieuwe huurders.
‘Dat klopt. Er is een stijgende vraag naar producten met een hoger risico/ rendementprofiel. Wij zijn niet alleen op gebouwniveau bezig met (her)ontwikkelingen, maar ook, samen met ons gespecialiseerde Europese ontwikkelingsteam, bezig tot integrale gebiedsontwikkelingen te komen. Een voorbeeld daarvan is de Bellevue-locatie in Den Haag, waar we met omringende eigenaren een herontwikkeling van het gebied rond het Centraal Station proberen te bewerkstelligen. De huidige gedachte is dat we samen met onze partners met stevige hoogbouw een significant aantal betaalbare huurwoningen, en deels ook kantoren, op een toplocatie kunnen realiseren binnen een periode van zes jaar.’
 
Je hebt je sporen destijds verdiend bij ING Real Estate, dat beroemd werd door zijn combinatie van beleggen, ontwikkelen en financieren, maar zich na de crisis moest concentreren op dat laatste. Zegt dat niet iets over de risico’s?
‘Jazeker. Ik zie financiële instellingen zich niet meer op het terrein van de vastgoedontwikkelaar begeven. Tegelijkertijd is er veel kapitaal van pensioenfondsen, staatsinvesteringsfondsen en verzekeraars dat zijn weg zoekt naar vastgoed in alle sectoren en risicocategorieën. Wij denken dat een echt onafhankelijke investment manager als Patrizia daarbij een grote rol kan spelen.’

Hoe realiseer je groeidoelstellingen? Patrizia heeft een logistiek fonds met € 1,3 mrd, maar als je al klanten hebt zoals Amazon, dan zal het niet meevallen zo’n fonds te verdubbelen.
‘Dat is nogal wat, ja. Het is echter waarschijnlijk dat we onze doelstellingen om ons productaanbod te verbreden en onze geografische voetafdruk voor onze klanten te vergroten, niet kunnen bereiken met alleen bestaand vastgoed. Wellicht kunnen we onze klanten in de nabije toekomst ook bedienen met andere producten met een stabiele cashflow, zoals de eerdergenoemde nieuwe asset-categorieën.’

Waar denk je dan aan? Je hebt ervaring met rechtbanken en gevangenissen bij ING.
‘Dat klopt. Voor specifiek onze Nederlandse vastgoedstrategie kun je bijvoorbeeld denken aan zorginstellingen en maatschappelijk vastgoed.’

Over Patrizia
Patrizia is opgericht door ceo Wolfgang Egger en heeft een hoofdkantoor in Augsburg (Duitsland). Het is sinds 2006 genoteerd aan de beurs van Frankfurt. Patrizia is snel gegroeid door grote overnames, zoals de Britse fondsmanager Rockspring en IVG (later Triuva genoemd) in 2017. De vastgoedportefeuille onder beheer bedraagt nu ruim € 45 mrd, waarvan 65% in Duitsland en 9% in de Benelux, waarvan 5% in Nederland. Het beheerd vermogen per sector bestaat voor 34% uit kantoren, voor 18% uit winkels, voor 11% uit logistiek en industrie en voor 26% uit woningen. Er werken meer dan 800 mensen. De onderneming beschikt over een oorlogskas voor investeringen van circa € 600 mln. De aandeelhouders van Patrizia komen uit de hele wereld en worden geïnformeerd door 24 kantoren, onder meer in de VS, Australië, Hongkong en Zuid-Korea. De focus voor directe investeringen ligt op Europees vastgoed.