De ontwikkelaars Dura Vermeer en Van Wijnen gaan er dit jaar vandoor met de Re-Use Awards van PropertyNL. Dura Vermeer leverde op basis van de eigen opgave in 2022 de meeste woningen op uit transformatie. Van Wijnen kreeg de juryprijs voor haar project Vitro aan de Glashaven in Rotterdam.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
PropertyNL vroeg projectontwikkelaars hoeveel woningen zij in 2022 uit transformatie hebben opgeleverd. Uitgangspunt daarbij was dat minimaal het bestaande casco gehandhaafd moest zijn. Het aantal inzendingen was dit jaar lager dan het voorgaande jaar. Ook ontwikkelaars die vorig jaar nog wel acte de présence gaven, zoals BPD, leverden in 2022 geen woningen uit transformatie op.
Aantal daalt
Dit beeld bevestigt wat het Centraal Bureau voor de Statistiek al enkele jaren constateert. Na een opleving in 2018 en 2019, toen het aantal woningen uit transformatie de 12.000 aantikte, stokt de teller nu alweer een paar jaar rond 10.000. Dat is aanmerkelijk lager dan ambitie van 15.000 woningen uit transformatie die minister De Jonge heeft opgenomen in zijn totale plan om tot 2030 een kleine 1 miljoen woningen bij te bouwen.
Dat er niet directe enorme sprongen vallen te maken bij de productie van woningen uit transformatie ligt voor de hand. De hoeveelheid te transformeren kantoren of andere panden met een niet-woonfunctie is gelimiteerd en herbestemming vergt net als nieuwbouw veel tijd voor het doorlopen van procedures en daadwerkelijke verbouw. En ook transformatie heeft last van de aanhoudend hoge bouwkosten: het moet nog wel rond te rekenen zijn.
Transformatiekampioen
Toch was er ook dit jaar een duidelijke winnaar. De transformatiekampioen van 2023 en daarmee winnaar van de Re-Use Award is Dura Vermeer. De ontwikkelende bouwer leverde vorig jaar 454 woningen uit transformatie op verspreid over drie projecten, op afstand gevolgd door Van de Klok (340) en Red Company/Being (210). Van Wijnen, vorig jaar nog nummer 1, eindigt dit jaar op plek 6.
Daarbij valt nog op te merken dat Van de Klok hoofdzakelijk onzelfstandige woonruimte realiseerde voor spoedzoekers en Red Company en Being hun aantal behaalden met één gebouw: de Bunkertoren in Eindhoven.
De Bunkertoren was ook een van de vijf projecten die meedongen naar de juryprijs van de Re-Use Award, net als het project Kwadrant in Maarssen van transformatiekampioen Dura Vermeer. De andere gegadigden voor de juryprijs waren het project Vitro in Rotterdam door Van Wijnen, de Meester van Haarlem van COD en Vredeoord in Eindhoven, een ontwikkeling van Ten Brinke in opdracht van Holland Immo Groep.
Een vakjury met Hilde Remøy (TU Delft), Jean Baptiste Benraad (TransformatieTeam), Gerben van Dijk (Christenunie Rotterdam) en Robert Paling (PropertyNL) beoordeelde deze vijf projecten aan de hand van kenmerken als de (technische) kwaliteit van de woningen, de duurzaamheid van het project, de betaalbaarheid, de inpassing in het gebied en het getoonde lef om al dan niet als pionier een transformatie te initiëren.
Benutten van cadeautjes
Tijdens de officiële ceremonie gaf Benraad, in zijn adviesrol goed voor meer dan 800.000 m² aan transformaties naar woningen door heel Nederland, een toelichting op de kansen die er liggen met transformatie. Een van de voordelen van transformatie boven sloop/nieuwbouw is volgens Benraad het behoud van het historisch besef, de icoonwerking die een pand kan hebben.
Daarbij nam hij De Meester van Haarlem als voorbeeld: ‘Dit voormalige onderwijsgebouw is een van de vele vooroorlogse of wederopbouwgebouwen met een bijzondere (monumentale) uitstraling en daardoor vaak een icoon voor de buurt. Behoud via een nieuwe functie is daarom ook hier van belang. Met de verwijzing naar de (woon)behoeftes van de ‘babyboomers’ krijgt de transformatie en daarmee het behoud van deze gebouwen een dubbel nut.’
Ook het ontdekken en benutten van cadeautjes, zaken die al in een transformatiepand aanwezig zijn, werd door Benraad aangestipt. Ze zorgen volgens hem voor extra kwaliteit en maken een project sneller financieel haalbaar, zelfs in lastiger tijden. ‘Veelal zijn die cadeautjes de kwaliteitsaspecten die een gebouw al heeft en die benut kunnen worden. Dergelijke details zou je bij nieuwbouw niet aanbrengen, juist om economische redenen. Denk aan de handhaving van hoge ruimten met de bijbehorende hoge ramen, maar ook de brede gangen die bij nieuwbouw beperkt zouden blijven tot de eisen uit het Bouwbesluit.’
De cadeautjes van het gebouw Vitro aan de Glashaven in Rotterdam zijn bouwkundig veel beperkter, maar, zei Benraad, ‘het gaat niet om het aantal, maar om de ontdekking en de benutting door de architect en de opdrachtgever’. In dit geval maakte de constructie het mogelijk om een opbouw met drie verdiepingen toe te voegen.
Speciale vermelding
De jury wilde De Meester van Haarlem een speciale vermelding meegeven omdat het wooncomplex goed lijkt in te spelen op de vraag vanuit de doelgroep senioren. Bij de Bunkertoren viel de snelheid op (binnen 3 jaar!), bij het Kwadrant het volume aan woonruimte dat in één klap werd toegevoegd en bij Vreedeoord de relatief hoge duurzaamheidsscore.
Dat laatste item noemde Benraad namens de overige juryleden dan nog wel een kleine kritische noot die gekraakt moest worden. ‘Het is jammer dat we door de bank genomen geen goed beeld krijgen over de verschillende aspecten van duurzaamheid: het hergebruik van bestaand bouwmateriaal, het beperken van transport, het tegengaan van energieverlies en een duurzame wijze van warmteopwekking.’
Over warmteterugwinning is bijvoorbeeld bij geen van de projecten informatie beschikbaar, terwijl dit tot enorme energiebesparing kan leiden, zei Benraad. ‘Het is dus van belang om volgend jaar, bij de nieuwe editie van de Re-Use Awards, bij de beoordelingen ook informatie in te winnen over deze drie aspecten van duurzaamheid. Zo kunnen we de transformaties ook echt met elkaar vergelijken als het gaat om de meest gunstige en innovatieve vorm van energiebesparing en -opwekking; ook als je woningen bouwt vanuit transformatie een onmisbaar element.’
Juryprijs
Gelet op de complexiteit van de opgave, de wijze waarop het bestaande gebouw werd benut en de soepele manier waarop de transformatie werd gerealiseerd in een sterk veranderende stad werd Vitro, gerealiseerd door Van Wijnen in samenwerking met Accresco, uitgeroepen tot winnaar van de juryprijs.
