Het Haagse vastgoedbedrijf Urban Interest van Harry Hilders weet de aandacht op zich gericht door bijzondere winkel- en woningontwikkelingen waarbij ook het omliggende gebied rigoureus wordt aangepakt. Ook de betrokkenheid bij innovatieve vastgoedfondsen valt op. Een terugblik op de achtergronden van de jongste deals. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
Het Haagse vastgoedbedrijf Urban Interest van Harry Hilders weet de aandacht op zich gericht
door bijzondere winkel- en woningontwikkelingen waarbij ook het omliggende gebied rigoureus
wordt aangepakt. Ook de betrokkenheid bij innovatieve vastgoedfondsen valt op. Een terugblik
op de achtergronden van de jongste deals.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
door Rogier Hentenaar
Interviews geven is niet waar Harry Hilders zich veel
mee bezighoudt. Hij steekt zijn tijd liever in het speuren
naar kansen op de vastgoedmarkt, het werkterrein
waar hij al meer dan twintig jaar actief is. De jongste
deal met BPF Bouwinvest waar Hilders’ vastgoedbedrijf
Urban Interest het beheer en uitponding van maar
liefst € 600 mln aan Nederlandse woningen voor haar
rekening neemt, zet zijn onderneming toch even in de
spotlights. ‘Wij opereren het liefst low profile. Hoewel
we geen geheimzinnigheden te verbergen hebben, is
dat onze attitude naar de markt toe,’ zegt Hilders op zijn
kantoor in het fraai gerenoveerde pand met monumentenstatus
aan de Haagse Riviervismarkt. Hilders geeft
aan de hand van een aantal projecten toch zijn visie op
ondernemen met vastgoed.
‘We zijn in Nederland op dertig plaatsen actief met
ontwikkelingen, variërend van planfase tot concrete
bouwfase. Op dit moment hebben we een pijplijn van
2200 woningen en 350.000 m2 aan winkels, winkelcentra,
kantoren en parkeergarages.’ Alle ontwikkelingen
zijn bedoeld als lange-termijntoevoeging aan
de beleggingsportefeuille die nu circa € 1,75 mrd bedraagt.
Hilders zoekt met zijn eigen ontwikkelteam
vooral naar (her)ontwikkelingsprojecten waaraan veel
waarde kan worden toegevoegd. Dat zijn projecten die
in verpauperde gebieden kunnen liggen of die niet
goed gepositioneerd zijn.
Kanaleneiland
Een voorbeeld is de herontwikkeling van het winkelcentrum
in Kanaleneiland (Utrecht) dat enkele jaren
geleden is gekocht van het Philips Pensioenfonds.
Het winkelcentrum was al in 1996 gerenoveerd maar
kampte met de verkeerde schaalgrootte: het was te groot
als wijkwinkelcentrum en te klein als stadsdeelcentrum.
‘Dat is nu door de herontwikkeling opgelost. Er
zijn nu 24.000 m2 winkels maar we hopen het verder
uit te bouwen naar 36.000 m2. Daarnaast bouwen we
300 nieuwe woningen en een parkeergarage met 1400
plaatsen. Dat geeft de buurt en het winkelcentrum een
kwaliteitsimpuls.’ Volgens Hilders bestaat er veel be-
langstelling van retailketens om zich daar te vestigen.
Hetzelfde geldt in Emmen waar Hilders het woon- en
winkelcomplex ‘Emmerhout’, ooit gekocht van een vastgoedfonds,
grootschalig herontwikkelt. Daar moet een
compleet nieuw winkelcentrum van 6000 m2 komen
met herinrichting van het openbaar gebied in de directe
omgeving en nieuwe koop- en huurappartementen.
Hilders heeft daarbij goede ervaringen met gemeenten
waar hij het voorstel neerlegt tot upgrading van een
bepaald gebied. ‘Ook gemeenten en de directe omgeving
zijn gebaat wanneer de verpaupering en leegstand
wordt tegengegaan. We krijgen alle medewerking.’
Ook nieuwe ontwikkelingen worden geëntameerd. Een
project waar Hilders graag op wijst is Almere-Buiten
waar Urban Interest het ontwikkelplan leverde. Bij deze
ontwikkeling wordt tot 2012 gewerkt aan een nieuw
centrum met 20.000 m2 winkels, 300 woningen en
10.000 m2 leisure en horeca voor in totaal 50.000 te verwachten
inwoners. Urban Interest start in dit plan met
de ontwikkeling van ‘blok 3’ waar 80 huurwoningen,
winkels (onder andere C1000 en Bristol) en een parkeergarage
met tweehonderd plekken moeten komen.
Hilders beschouwt de transactie met BPF Bouwinvest
van de zogeheten Cohabitatportefeuille als een bijzondere
toevoeging in het uitdijende activiteitenpalet. ‘Bijzonder
aan deze deal is dat de verkoper van de woningen,
BPF Bouwinvest, er met zijn eigen vastgoed inzit.
Voor ons is het een mooie opportunity om een samenwerking
met een gerenommeerde partij aan te gaan.’
Voor deze transactie is een aparte CV opgericht die de in
totaal 3227 woningen van BPF Bouwinvest voor € 600
mln overneemt. NIBC draagt zorg voor circa 90% financiering
van dit bedrag en BPF Bouwinvest en Urban
Interest gezamenlijk voor de resterende 10%. Hilders
is enthousiast over deze constructie. ‘Het is een heel
slimme constructie die met recht een echte innovatie
mag heten. BPF Bouwinvest deelt als participant mee
in de upswing van het vastgoed die ze anders geheel gemist
hadden als ze de portefeuille op de klassieke manier
verkocht zouden hebben.’ Urban Interest is in deze
constructie de partij die de woningen zal gaan exploiteren
en uitponden. In een tijdbestek van circa tien jaar
krimpt de CV als het ware naar nul.
Hilders: ‘Een nieuw aspect bij deze deal is dat we nu de
woningen ook actief gaan uitponden. Daarbij vragen wij
de bewoners of zij de woning willen kopen. Dat deden
we voorheen niet. We volgden voor onze eigen woningportefeuille
tot nu toe een passieve verkoopstrategie
waarin we de woningen verhuurden bij leegstand of de
woningen te koop aanboden via de bekende kanalen zoals
via makelaars en woningsite Funda.’
De methode van actieve verkoop wordt al enige jaren
met wisselend succes toegepast door woningcorporaties
die het kapitaal uit hun stenen willen vrijmaken,
maar het is voor het eerst dat een private marktpartij
bij een woningportefeuille van een dergelijk grote omvang
deze verkoopmethode toepast. ‘We zullen een kennismakingsgesprek
gaan aanknopen met de huurders
waarna wij hen een schriftelijke aanbieding doen om
de huurwoning te kopen. Daarbij bieden wij tevens een
concurrerende financiering aan. Als zij ‘nee’ zeggen
dan kunnen ze het huis gewoon blijven huren en verkopen
wij het huis pas als de huurder vertrekt.’
CV’s met winkelcentra
De woning-cv met BPF Bouwinvest inspireert
Hilders om in de nabije toekomst soortgelijke constructies
op te tuigen voor onder meer winkelcentra.
‘Ik denk aan een soort fonds die slechter lopende
winkelcentra van institutionele beleggers tegen een goede
prijs opkoopt waarbij zij vervolgens voor een klein bedrag
in blijven participeren om te profiteren van de waardestijging
in de toekomst. Wij participeren er dan ook in en
nemen de herontwikkeling van het centrum voor onze
rekening.’ Dit idee heeft Hilders al bij een aantal institutionele
beleggers voor het voetlicht gebracht. ‘Er bestaat
hiervoor veel belangstelling. We zijn met een aantal van
hen serieus daarover in gesprek’, besluit Hilders.
Vastgoedportefeuille Urban Interest klimt richting € 2 mrd
De internationale expansie en door het toevoegen
van diverse vastgoeddisciplines heeft de Hilders
groep ertoe gebracht om haar naam begin dit jaar
te wijzigen in het internationaal beter klinkende
Urban Interest. Inclusief het aandeel van Urban Interest
in de € 600 mln grote Cohabitatwoningportefeuille
van BPF Bouwinvest bedraagt de totale beleggingsportefeuille
van Urban Interest momenteel
circa € 1,75 mrd. Het grootste aandeel wordt bevolkt
door de winkels en winkelcentra met 45% beleggingswaarde,
gevolgd door woningen met 40% en
kantoren en bedrijfsruimten samen voor 15%. De
beleggingen zijn verspreid door geheel nederland
met een pluk winkels op a1-locaties in Duitsland.
De focus ligt op lange-termijnbeleggingen in plaats
van korte-termijnwinsten. Dat doet Urban Interest
door (her)ontwikkelingen in gang te zetten waarbij
niet alleen het vastgoed zelf wordt aangepakt maar
ook de belendende omgeving om de waarde van het
gehele gebied op te vijzelen. Daar zitten bijzondere
herontwikkelingsprojecten bij zoals het omzetten
van een oude bedrijfshal uit 1955 aan de oosterhammerikkade
in het groningse stadscentrum in
144 huurwoningen met een parkeergarage voor 160
plekken. Urban Interest verschaft werkgelegenheid
aan 45 mensen.
Van bedrijfskunde naar ondernemen in vastgoed
al ruim twintig jaar is Harry Hilders (44) actief als
vastgoedondernemer. na het afronden van zijn studie
Bedrijfskunde in groningen beproefde hij net als zijn
vader zijn geluk als ondernemer door te handelen
met vastgoed. Het handelen met woningen ging
hem zo goed af dat hierdoor voldoende liquiditeiten
vrijkwamen om een vastgoedbeleggingsportefeuille
met verschillende soorten vastgoed op te bouwen.
Zo wist zijn onderneming, inmiddels Hilders groep
geheten, vijf jaar geleden de hand te leggen op enkele
winkelcentra van het Philips Pensioenfonds die haar
exposure aan directe bezittingen wenste te verminderen.
Hilders kreeg toen het winkelcentrum kanaleneiland
in Utrecht en enkele winkel- en wooncomplexen
in het noordoosten van nederland in handen die hij
vervolgens herontwikkelde voor de eigen portefeuille.
In 2005 verwierf Hilders winkels van Vendex kBB in
gouda en Zaandam. later zette Hilders zijn eerste
stappen buiten de grens door de aankoop van winkels
in Duitsland.
Hilders staat in het Haagse ook bekend door zijn
ad-hocsamenwerking met andere bekende vastgoedondernemers.
Zo zat Hilders in het consortium
met eddy de kroes, Hans van Veggel, John groenewoud
en Martin Verwoerd die begin 2001 het Haagse
kantoor- en winkelcomplex Babylon voor € 47,3 mln
aankocht om dit vervolgens anderhalf jaar later door
te verkopen aan de Imca groep (later Maeyveld en
sinds kort Fortress) en Bouwfonds Property Finance
(nu sns). Hilders: ‘Je komt elkaar in het circuit nu
eenmaal tegen. Babylon noem ik een voorbeeld van
een object-samenwerking.’
over nieuwe gezamenlijke projecten wil Hilders niet
meer kwijt dan dat hij betrokken is als investeerder
bij een aantal andere objecten. In het opzetten van
vastgoedfondsen waarbij ook derden in kunnen
participeren, heeft Hilders geen plannen. ‘Dat hebben
we nooit gedaan en we overwegen het ook niet. We
blijven een particuliere belegger en opereren voor
eigen rekening.’
