Ontwikkelen voor e-commerce: net iets anders

De gebouwen zijn net iets anders. Ze zijn net iets hoger dan gebruikelijk bij logistiek vastgoed en er zitten meerdere verdiepingen in, soms wel vijf lagen. Maar dat is het dan ook wel. Toch noemt Erik van Dijk van de Van Dijk Groep (VDG) het ontwikkelen van logistieke gebouwen specifiek voor e-commerce bedrijven wel een specialisme binnen het specialisme van het ontwikkelen van logistiek vastgoed – iets waar VDG Real Estate in gepokt en gemazeld is.
Van Dijk: ‘Voorheen ontwikkelden we ongeveer één gebouw per jaar specifiek voor een e-commerce partij. Tegenwoordig realiseren we elk jaar wel zes gebouwen voor zulke partijen. De vlucht die e-commerce heeft genomen met de coronacrisis speelt daar zeker een rol bij, hoewel e-commerce ook daarvoor natuurlijk al sterk in opkomst was.’ De aanwas heeft er in elk geval voor gezorgd dat VDG op een 19de plek staat in de PropertyNL ontwikkelaarslijst commercieel vastgoed van afgelopen jaar.
Dat de gebouwen iets hoger moeten zijn, komt door de stellingen die op de vloeren moeten staan. Van Dijk: ‘De hoogtes hoeven dan niet hoger te zijn dan 2,5 meter, waardoor er meerdere lagen in een logistiek gebouw kunnen komen. De totale hoogte moet dan echter wel wat hoger zijn voor optimaal ruimtegebruik.’

Meer dan ontwikkelen
E-commerce partijen weten VDG goed te vinden, omdat de groep meer biedt dan alleen het ontwikkelen van vastgoed. VDG bestaat behalve het onderdeel VDG Real Estate – waaronder vastgoedontwikkeling en -beleggen valt – ook uit VDG Companies en VDG Finance. Van Dijk: ‘Ook via die kanten weten e-commerce bedrijven ons te vinden. Wij financieren start-ups en scale-ups en kunnen er via VDG Companies ook in participeren.’ Bovendien komt het bedrijf ook met klanten in contact door de website Bouwgrondenvinden.nl, ook een onderdeel van VDG. Op dit platform verzamelt VDG zoveel mogelijk aanbod bouwgrond voor bedrijfsmatige doeleinden verspreid over heel Nederland.
Op die manier ontwikkelt VDG voor bedrijven als LSE, ECC, Tom.BV, fulfilmentbedrijf Dimass en fashion fulfilmentbedrijf ModeExpress. Van Dijk: ‘De bedrijven waarmee wij contacten hebben, maken deel uit van de top met 200 grootste Nederlandse e-commerce bedrijven, vanaf een plek of 15. Het zijn bedrijven die niet alleen een gebouw nodig hebben, maar bijvoorbeeld ook financiering voor de voorraad of hulp bij de bedrijfsvoering. Ook financieren we autostores, een systeem van orderpicking waarmee producten door robots in opslagbakken opgehaald worden. Dit vraagt om grote investeringen, waar veel winst is te behalen voor deze e-commerce bedrijven. Banken zijn vaak niet happig op zulke financieringen; als ze al iets willen doen is maar een gedeelte. Het zijn vaak jonge ondernemers van een jaar of 20–35, heel enthousiast. Het is leuk om met hen samen te werken.’
Vindt Van Dijk het dan geen probleem dat VDG door zowel te participeren en te financieren als te verhuren de risico’s allemaal in één mandje stopt? ‘Nee, daar hebben we geen problemen mee. We hebben op deze manier namelijk een vinger in de pap en kunnen sturen op meerdere gebieden. Bovendien investeren we natuurlijk wel in bedrijven met potentie. We weten na 40 jaar wel een beetje waarop we moeten letten.’

Verdichting
Terug naar het specifieke vastgoed voor e-commercebedrijven: de verdiepingen in logistieke panden bieden mogelijkheden voor verdichting? Van Dijk: ‘Ja, dat klopt. Terwijl logistieke bedrijven nu 5–7 hectare nodig hebben om hun operaties te kunnen uitvoeren, kan een e-commercebedrijf al met 1 à 2 hectare uit. Het is een simpele som: als er vijf verdiepingen kunnen komen, kunnen er vijf keer zoveel vierkante meters komen. We hebben net het distributiecentrum van Wehkamp in Maurik gekocht, zo’n 40.000 m² op 7 hectare. Wehkamp verhuist op den duur naar Zwolle, omdat het daar de activiteiten concentreert. We weten nog niet wat we met de plot gaan doen, maar als we het zouden aanpassen aan het soort e-commercebedrijven dat wij faciliteren, dan zou dat zonder veel moeite kunnen vermeerderen naar 200.000 m². En het schilletje blijft hetzelfde.’
De kleinere plot die nodig is, leidt er volgens Van Dijk toe dat ook het herontwikkelen van brownfields gemakkelijker is: ‘Grote hectaren zijn op bestaande bedrijventerreinen lastig te vinden, maar één of twee kavels naast elkaar is nog wel te doen. En dat is alles wat we nodig hebben.’

Andere locaties
De locaties die zulke bedrijven zoeken, zijn overigens ook een klein beetje anders. Van Dijk: ‘Deze bedrijven hoeven niet op de echte hotspots te zitten, zoals Venlo of Rotterdam. Ook last mile is niet nodig: die is eigenlijk alleen belangrijk voor onder andere supermarktproducten. Natuurlijk moeten ze wel aan de snelweg zitten, maar dat kan ook op plekken als Bladel, Uden of Maurik.’
Als er niet wordt gekozen voor een geautomatiseerde oplossing, is het belangrijk dat er voldoende werknemers in de buurt wonen. Bedrijven die veel medewerkers hebben, hebben vaak al connecties met de regio en willen op dezelfde locatie actief blijven om die werknemers te behouden.
Met de toename van het aantal vierkante meters in een logistiek gebouw neemt ook de waarde toe. De huurprijs per vierkante meter is wel lager, die ligt rond mezzanine-niveau. Voor mezzanine-vloeren wordt ongeveer de helft betaald voor wat gebruikelijke meters logistiek vastgoed opleveren. Maar omdat er meer vloeren zijn, neemt de totale huurstroom van het gebouw toe. Van Dijk: ‘Tegelijk beweegt de waarde van dit soort gebouwen mee met de yields voor logistiek vastgoed, en stijgt daardoor ook.’

Ongelooflijk veel vraag
Weten beleggers gebouwen voor e-commerce bedrijven, die toch een nieuwer product op de markt zijn, al te vinden? Van Dijk: ‘De markt voor logistiek vastgoed is op dit moment zo hot, dat beleggers die zich voorheen alleen concentreerden op het core-product, inmiddels hun scope uitbreiden. Hoewel ze wel een beetje moeten wennen aan zulke gebouwen, is toch 60–70% van de beleggers bereid er serieuze bedragen voor neer te leggen. En dat is ruim voldoende, want op dit moment is er ongelooflijk veel vraag naar logistiek vastgoed en nauwelijks aanbod.’
De aanvangsrendementen voor de e-commerce gebouwen liggen 0,5–1% hoger dan de yields voor grotere logistieke gebouwen op hotspots. Dat betekent dat de aanvangsrendementen die voor zulke gebouwen betaald worden op 4–4,5% liggen. Van Dijk: ‘Met de iets lagere grondprijzen hier, komen we dan toch leuk uit.’

Over VDG
De Van Dijk Groep (VDG) is een familiebedrijf: het wordt geleid door Erik van Dijk en zijn zus Madeleine. Erik neemt vooral de commerciële en bouwkundige taken voor zijn rekening en Madeleine de juridische en financiële. De Groep bestaat onder meer uit bouwer van bedrijfspanden Unibouw, de website Bouwgrondvinden.nl en producent van betonnen systeemvloeren Havebo. Ook onderdeel van de groep zijn VDG Real Estate (ontwikkeling en beleggingen), VDG Finance, dat financieringen verstrekt aan verschillende soorten bedrijven, en VDG Companies, dat participeert in bedrijven. De jaaromzet van de Van Dijk Groep ligt rond de € 150 mln. Er zijn zo’n 140 medewerkers.