Gemeenten geven volgens Aedes vaker dan voorheen private partijen opdracht om goedkope huurwoningen te bouwen. Dit gaat ten koste van de woningcorporaties, maar Aedes maakt zich vooral zorgen dat het aantal ‘echte’ sociale huurwoningen hierdoor langzaam maar zeker afneemt.
Aedesvoorzitter Martin van Rijn: ‘Sociale huur draait om meer dan de huurprijs. We hebben niet voor niks regels om te zorgen dat iedereen aan de beurt komt, óók mensen met lage inkomens en urgente woningzoekenden. We hebben een nieuwe definitie van sociale huisvesting nodig.’
Niet dezelfde regels
Aedes heeft geen principiële bezwaren dat ook andere partijen huurwoningen in het gereguleerde segment (tot €752 per maand) bouwen. Martin van Rijn: ‘Dat was altijd al zo en de woningnood is nu erg hoog.’ Wat Aedes dwars zit is dat commerciële verhuurders niet zijn gebonden aan de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen, waar woningcorporaties wel mee werken. Deze verhuurders stellen volgens de corporatievereniging juist vaak eisen aan het minimuminkomen van huurders. Ook schuiven deze woningen na 10 of 15 jaar regelmatig door naar de vrije huur sector, waar de verhuurder meer rendement kan maken.
Van Rijn: ‘Een logische afweging voor een commercieel verhuurder. Maar we hebben het over appels en peren en daarom noemen we het ook wel nep sociale huur. De schoen wringt namelijk als deze woningen de echte sociale huurwoningen verdringen. Dan komt de doelgroep waarvoor we juist sociale huisvesting hebben steeds minder aan de bak. Terwijl er in het rapport van de commissie Ter Haar op wordt gewezen dat voor de verschillende doelgroepen eigenlijk overal 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd.'
Woningbouw 2017 – 2020
Aedes heeft het Kadaster gevraagd te onderzoeken wat voor woningen er van 2017 tot 2020 zijn gebouwd. Daaruit is niet precies op te maken hoe de verhouding tussen commerciële partijen en corporaties zich ontwikkelt. De cijfers laten wel zien dat er van de 262.000 nieuwe woningen slechts 42.000 (16 %) een corporatiewoning is.
Dat is veel minder dan de gangbare gemeentelijke normen voor het aandeel sociale woningen in nieuwbouw. Dat is in grote gemeenten vaak 30 tot 40%. Als een gemeente zo’n ambitie wil realiseren, zou een groot deel van de overige huurwoningen binnen het sociale segment moeten vallen. Dat is echter niet te controleren. Ook is niet bekend aan welke doelgroepen de woningen worden aangeboden. De cijfers van het Kadaster geven ook sterke indicaties dat er in een aantal gemeenten rondom de grotere steden de afgelopen jaren nauwelijks of geen huurwoningen in het gereguleerde segment zijn gebouwd.
Corporaties vissen achter het net
Martin van Rijn toont zeer ongerust over deze cijfers: ‘Het strookt met geluiden van corporatiebestuurders dat ze steeds vaker achter het net vissen bij de bouw van sociale huurwoningen. Ik vraag me af of gemeenten zich de consequenties realiseren als ze grond uitgeven voor nieuwbouw. Sociale huur draait niet alleen om de huurprijs: woningcorporaties bieden betaalbare huurwoningen voor de langere termijn. Maar ze zorgen ook dat er plek is voor inwoners die urgent een betaalbare woning nodig hebben. En ze werken met de gemeenten aan leefbare wijken.’
Nieuwe definitie sociale huur
Aedes wil daarom samen met de partners van de ActieagendaWonen een scherpere definitie van wat onder een echte sociale huurwoning wordt verstaan. ‘Wat heb je anders aan een afspraak over een minimumaandeel sociale huur?’ Daarnaast moeten er ook betere spelregels worden ontwikkeld om gedifferentieerde bouwprogramma’s mogelijk te maken. Programma’s die leiden tot gemengde inclusieve wijken, te beginnen met het aandeel van 25% sociale huur. De financiële randvoorwaarden worden hierbij dan ook vastgesteld.
