Een forse fysieke ingreep in de vorm van sloop en nieuwbouw volstaat om de negatieve spiraal van verval en verloedering in bepaalde wijken te stoppen. Deze overtuiging heeft mede de koers bepaald van veel herstructureringsprojecten. Het is echter nooit bewezen dat deze redering ook werkelijk klopt. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 24 mei 2006
Een forse fysieke ingreep in de vorm van sloop en nieuwbouw volstaat om de negatieve spiraal van verval en verloedering in bepaalde wijken te stoppen. Deze overtuiging heeft mede de koers bepaald van veel herstructureringsprojecten. Het is echter nooit bewezen dat deze redering ook werkelijk klopt.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 24 mei 2006
door Robert van Til
Over de wederzijdse beïnvloeding van fysieke en sociaal-culturele kenmerken van een wijk is nog maar weinig bekend. Twee nieuwe onderzoeken proberen daarover voor het eerst harde cijfers boven water te brengen.
Sommige onderzoeken bevestigen wat iedereen al had vermoed, maar waarvan bevestiging door cijfers toch nuttig is. Het recente onderzoek van het Ruimtelijk Planbureau (RPB) naar de prijsbepalende factoren van koopwoningen is zo’n onderzoek (zie kader). Het levert een wetenschappelijk, want reproduceerbaar bewijs dat de omgeving van de woning voor meer dan de helft aan de woningprijs bijdraagt. Op de tweede plaats komen de afstand tot de werkplek en de nabijheid van snelwegen, waarbij opvalt dat de nabijheid van een rijksweg voor stadsbewoners als een minpunt geldt, maar voor een plattelander als pluspunt. Wat de een ziet als een bron van lawaai, ziet de ander kennelijk als een makkelijk bereikbare verbindingsroute.
Hoewel het niet makkelijk was om sociaal-culturele en sociaal-economische factoren uit hun context los te weken, concluderen de onderzoekers Petra Visser en Frank van Dam dat voor de steden geldt 'dat woningen in een buurt met een hoger aandeel niet-westerse allochtonen een lagere prijs per vierkante meter woonoppervlak hebben, ook wanneer gecorrigeerd is voor bevolkingsdichtheid, woningtype en sociale status van de buurt. In landelijke woonomgevingen is dit effect afwezig, wat niet verwonderlijk is aangezien het aandeel niet-westerse allochtonen in landelijke omgevingen is te verwaarlozen. Bij de appartementen is het negatieve effect van het aandeel niet-westerse allochtonen zowel in stedelijke als in landelijke woonomgevingen aanwezig.'
Het aandeel huurwoningen in de buurt beïnvloedt de prijs nauwelijks, veel minder althans dan de kenmerken van de buurtbewoners. Het RPB-onderzoek registreert hoe kopers feitelijk handelen. Dat doen zij vooral op grond van hun perceptie, niet op basis van een objectieve analyse van de situatie.
Fysiek determinisme
Het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) tracht dit laatste wél te doen. Met een dit jaar gestart onderzoek willen de onderzoeker empirisch materiaal vergaren over de invloeden van de fysieke en sociale structuur en van de sociale interacties op de leefbaarheid en veiligheid van stadsbuurten. In de aanloop publiceerde het SCP in april een lang essay van onderzoeker Jeanet Kullberg met de titel De tekentafel neemt de wijk; beloften en beperkingen in de herstructurering van buurten.
Kullberg geeft geen waardeoordeel over bepaalde ingrepen, maar signaleert soms wel opmerkelijke verschillen in de manier waarop instanties, stedenbouwkundigen en wetenschappers de sociaal-culturele kenmerken van een wijk in de loop der tijd hebben benaderd. Tot in de jaren tachtig waren veel beleidsmakers en stedenbouwkundigen de mening toegedaan dat een forse fysieke ingreep in de vorm van sloop en nieuwbouw voldoende zou zijn om de negatieve spiraal van verval en verloedering te stoppen. Dit bleek een misvatting. In sommige wijken begon het vervalproces al snel na de oplevering weer opnieuw. Het essay eindig met de constatering – en daarmee sluit Kullberg direct aan op de bevindingen van het RPB – dat het fysiek determinisme terecht ten grave is gedragen. Naast een fraaie woning en de aanwezigheid van goede voorzieningen verlangen bewoners ook een verblijfsklimaat dat overeenkomt met hun perceptie van veiligheid en geborgenheid.
Keerpunt
Een belangrijk keerpunt was eind jaren tachtig, toen onder planologen een discussie ontstond over de vraag waarom de na-oorlogse woonwijken in verval waren geraakt. Hoogleraar planologie aan de Universiteit van Amsterdam Len de Klerk, toen nog werkzaam bij de gemeente Rotterdam, hekelde de romantische visie waarmee de Rijksplanologische Dienst in haar Ideeënboek sociaal en ruimtelijk beleid aan elkaar knoopte.
‘Criminaliteit, vandalisme, vuilniszakken over het balkon. Met de beste wil van de wereld kan ik daarvoor vage ruimtelijke structuren, onduidelijke openbare gebieden, slecht vormgegeven overhoeken en anonieme achterpaadjes niet als oorzaken zien. Volgens mij lijden de normen van een aantal bewoners ernstig aan vervaging. Altijd zijn het mensen die niet willen deugen, in hun opvoeding onvoldoende besef van samen leven en verantwoordelijkheid is bijgebracht, voor wie niemand zich misschien echt interesseert en die zich op hun beurt voor weinig anders interesseren dan een te groot huisdier of een Sahara 4-wheel drive jeep met wildhek. De grote vraag is: wie ziet deze groep, de probleemgezinnen en de snel groeiende tweede generatie werkloze immigranten als doelgroep?'
Met het aanwijzen van doelgroepen had de regering minder moeite dan met de vraag wat een passende remedie zou kunnen zijn. Uit de trits stadsvernieuwing, herstructurering en binnenstedelijke gebiedsontwikkeling valt al iets af te lezen over de ontwikkeling die daarin werd gevolgd.
De nota stedelijke vernieuwing uit 1997 ging, zo kan achteraf worden geconstateerd, nog uit van de niet empirisch getoetste veronderstelling dat de herstructureringsplannen positief zouden uitwerken op alle bewoners van de wijk.
Crooswijk
De meeste evaluaties van herstructureringsprojecten lijken dit te onderschrijven. Er zijn echter ook situaties waar de onuitgesproken ambitie om de stedelijke economie een impuls te geven, botst met het directe belang van de zittende huurders. Als geen duidelijkheid bestaat over de beoogde synergie, ontstaat een probleem. Als voorbeeld noemt Kullberg de Rotterdamse wijk Crooswijk.
'Verkeert de wijk die ingrijpend op de schop gaat werkelijk in kommervolle toestand, of is ze vooral object van herstructureringsbeleid vanwege een gunstige ligging die behulpzaam kan zijn bij het werven van een koopkrachtig publiek? In dat geval is er geen synergie tussen het doel op het hoogste niveau, namelijk het versterken van de sociaal-economische positie van de stad Rotterdam, en de doelen op lager niveau: het bestrijden van manifeste leefbaarheidproblemen in de buurt en het (helpen) ‘verheffen’ van de (vooralsnog) minder draagkrachtigen in de wijk.'
Bij het Rotterdamse Crooswijk dringt deze gedachte zich bijvoorbeeld op, als je de kwaliteiten ervan afzet tegen die van verschillende andere wijken. Kullberg: 'Rotterdam-Zuid en Delfshaven, om maar wat te noemen, daar zijn buurten die het toch minder doen. In Crooswijk is ook een vrij vitale tegenstroom op gang gekomen van bewoners die er kennelijk ook heel anders over denken. Ik heb geprobeerd daar niet zozeer over te oordelen, maar het aan te stippen als een voorbeeld, waarbij het twijfelachtig is of de doelen keurig over elkaar passen.’
Verschillende doelen
Is dat inherent aan het besluitvormingsproces zelf of zou een gemeente als uitgangspunt moeten nemen dat al die niveaus van buurt, stad en regio op elkaar aansluiten? Kullberg: ‘Te makkelijk wordt aangenomen dat die aansluiting er is. Mogelijk verklaart dat ook strubbelingen in de voortgang van het proces. Als het doel is de grootstedelijke exodus van draagkrachtigen een halt toe te roepen, dan is het logisch dat er dure woningen gebouwd moeten worden. De ontwikkelaar bepaalt waar die moeten komen en in welke prijsklasse en dan gaat het hoogstwaarschijnlijk niet om de slechtste buurten. Als het versterken van de stedelijke economie een belangrijke rol speelt bij de opwaardering van de stad, dan moet er ook meer bekend zijn van de dragende krachten van die economie. Als het om werkgelegenheid gaat, kun je die ook vinden bij etnische ondernemers. Die genereren werk voor laaggeschoolden, juist in wat we de mindere wijken noemen, omdat de prijzen er lager zijn en de mensen er een entree hebben. Dat genereert weer een dynamiek, die positief kan uitpakken.’
Zijn de opbrengsten en exploitatiemogelijkheden voor het nieuwe vastgoed te overheersend?
‘Ten dele misschien wel. Mark Botermans zei onlangs in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting dat corporaties vooral van plan zijn te investeren in arme buurten, waar al een zekere opwaartse mobiliteit is, maar veel minder in buurten die nog verder verarmen. Het kan zijn dat er gewoon onduidelijkheid bestaat over de vraag of in die laatste buurten fysieke ingrepen nog zin hebben; misschien is er al veel vernieuwd. Het kan ook zijn dat men risico’s liever uit de weg gaat’.
[Tekstkader]
De prijs van een plek
Het Ruimtelijk Planbureau (RPB) heeft onderzoek verricht naar de prijsbepalende factoren van koopwoningen. In het begeleidende rapport De prijs van een plek worden de woningtransacties uiteengerafeld in een veelheid aan kenmerken, die elk voor een deel bijdragen aan de prijs per vierkante meter. Deze invloed blijkt vrij nauwkeurige te kunnen worden berekend. De koper, in meerderheid afkomstig uit de autochtone middenklasse, bepaalt de min- en pluspunten aan de hand van de geëigende vragen. Is mijn werkplek goed bereikbaar? Ziet er buurt er schoon en netjes uit? Met wat voor buren en buurtgenoten krijg ik straks te maken? Welke sociale status heeft de buurt? Waar kan ik met de hond kan wandelen? Zijn er veilige speelplekken voor de kinderen? Hoe groot is de kans op stank- of geluidsoverlast?
De woonomgeving blijkt uitermate belangrijk. Ook kenmerken die maatschappelijk gevoelig liggen en daarom in enquête-onderzoeken voor het gemak worden genegeerd, komen in de marktanalyse genadeloos naar boven. Zo berekent het RPB dat de aanwezigheid van relatief veel niet-westerse allochtonen in de buurt een prijseffect heeft van meer dan € 400 per m2.
De marktgegevens komen uit door de NVM geregistreerde woningverkopen in de periode 1998-2003. Ook gegevens over type, bouwjaar, omvang van de woning, de aanwezigheid van een garage of een tuin werden in de analyse meegenomen. De fysieke en sociale omgevingskenmerken werden hieraan gekoppeld. Sociale aspecten zijn onder meer de bevolkingssamenstelling, het werkloosheidspercentage, het percentage huur- en koopwoningen en het gemiddeld inkomen in de buurt. Deze drie factoren gelden als een maat voor de sociale status van de buurt.
