OTB: Topcijfers kunnen omslag op koopwoningmarkt betekenen

Het is op dit moment nog te vroeg om te concluderen of 2017 een voorlopig hoogtepunt voor de koopwoningmarkt betekent, dan wel een absoluut recordjaar is. De NVM registreerde circa 166.100 verkochte woningen en met een prijsstijging van rond de 9% in 2017 komt de mediane verkoopprijs uit op € 269.000. Dit zijn absolute topcijfers over de afgelopen tien jaar bezien, maar het kan ook zo maar een omslagpunt worden. Het aantal transacties laat namelijk een stabiliserende tendens zien.

De twintigste Monitor Koopwoningmarkt over het vierde kwartaal van 2017 is woensdag gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van OTB, onderdeel van de Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft. RTLZ presenteert die dag de op de monitor gebaseerde RTLZ Huizenindex.

Score stabiliseert
Het recordaantal transacties en de koopprijsstijging ten spijt, blijkt het vertrouwen in de koopwoningmarkt toch al anderhalf jaar niet verder toe te nemen. Na de enorme opmars in de jaren 2013-medio 2016 stabiliseert de score op de Eigen Huis Marktindicator ook in het laatste kwartaal van 2017 weer op circa 12 punten boven de neutrale waarde ‘100’. Vooral het afnemende aanbod van te koop staande woningen lijkt het optimisme van de woonconsument te temperen. Het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen stagneert namelijk op zo’n 8.000 woningen per kwartaal, terwijl ook in de bestaande voorraad steeds minder woningen te koop staan. Dit is mede het gevolg van het inmiddels volledig omgeslagen koopproces: de consument wil eerst een woning kopen, alvorens de huidige woning te koop aan te bieden.

Koopwoningmarkt opgesloten in eigen succes?
De koopwoningmarkt lijkt opgesloten in haar eigen succes. De markt is in de afgelopen 12 jaar niet zo krap geweest. In de bestaande voorraad heeft een koper gemiddeld slechts een keuze uit vier woningen; op de nieuwbouwmarkt zelfs maar uit twee woningen. Ruimte voor prijsonderhandelingen heeft de koper dan ook nauwelijks, getuige het minimale gemiddelde verschil (minder dan 1%) tussen vraagprijs en koopprijs in het vierde kwartaal van 2017. De woningen die binnen drie maanden verkocht worden, verwisselen gemiddeld zelfs boven de vraagprijs van eigenaar. Er is dus sprake van een ‘verkopersmarkt’ in een extreme vorm.

6% minder woningen verkocht
Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen in het vierde kwartaal van 2017 (bijna 43.400 woningen) ligt volgens verwachting boven het niveau van het vorige kwartaal (+6%). Ten opzichte van hetzelfde kwartaal van vorig jaar is er echter sprake van een daling (-6%) van het aantal verkochte woningen. Het Kadaster registreerde bijna 66.200 transacties van woningen in dit vierde kwartaal van 2017; nog wel een stijging ten opzichte van zowel het vorige kwartaal (+8%) als hetzelfde kwartaal in 2016 (+8%). Deze afnemende groei is ook op de hypothekenmarkt waar te nemen bij vooral het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen.

Financieringsruimte stuwt prijzen op
De koopprijsstijging houdt duidelijk aan. De mediane verkoopprijs van alle door NVM-makelaars verkochte woningen komt in het vierde kwartaal van 2017 circa 2,3% hoger uit dan in het vorige kwartaal. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van alle transacties (gepubliceerd door het Kadaster en het CBS) is in het laatste kwartaal van 2017 nog 1,7% gestegen ten opzichte van het vorige kwartaal. De gunstige inkomensontwikkeling, de nog steeds lage hypotheekrente en de snel minder wordende restschuldproblematiek zorgen vooralsnog voor voldoende financieringsruimte bij de woonconsument. De toename van het aantal verleende bouwvergunningen in de eerste kwartalen van 2017 kan ook als een lichtpuntje gezien worden voor de huidige ‘gespannen’ koopwoningmarkt.