Financieringen tot € 20 mln zijn in de huidige markt steeds lastiger te krijgen. Rax Finance richt er een platform voor op.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 27 september 2019
Nechemja de Bruijn, Herman Drenkelford en Gil Grossman zijn nog maar net met hun nieuwe bedrijf Rax Finance begonnen, maar hebben hun eerste deals al gesloten. Rax tekende tot nu toe voor de financiering van een aantal woningbeleggingen en de transformatie van een kantoorgebouw in Amsterdam Zuidoost voor € 10 mln.
De drie betreden met Rax de wereld van het financieren van commercieel vastgoed. Althans, nu zitten ze als financier aan de andere kant van de tafel. Als beleggers in onder meer retailvastgoed hebben ze immers ruimschoots ervaring opgedaan met het verkrijgen van financieringen, onder andere als eigenaar van retailvastgoedbelegger UMW.
‘We hebben Rax opgericht om de vele gaten te vullen die nu in de financieringswereld vallen’, zegt Drenkelford. ‘We merken dat banken tegenwoordig veel voorzichtiger zijn. Ze zijn bijvoorbeeld minder geneigd retailvastgoed te financieren of vastgoed met leegstand. Ook ontwikkelprojecten waarvan de vergunningen nog niet rond zijn of waarvan de eindbelegger niet in beeld is, hebben moeite financiering te vinden. Daarnaast wordt het voor alle typen leningen met hoofdsommen kleiner dan € 10 mln steeds uitdagender om voldoende loketten te vinden.’ Het is een trend die ook terug te zien is in de financieringsonderzoeken van PropertyNL (zie kader).
Korte procedures
Rax Finance heeft in eerste instantie de beschikking over zo’n € 100 mln aan vermogen om hypotheken te verstrekken. De Bruijn: ‘We mikken momenteel vooral op kortlopende leningen, bijvoorbeeld bridge-financieringen, omdat kopers sneller moeten schakelen dan de procedure bij de bank toelaat. Onze procedures zullen veel korter zijn.’ Drenkelford: ‘We hebben zoveel ervaring dat we bijna binnen een dag wel weten of we willen financieren of niet. Binnen twee weken zou een financiering dan rond kunnen zijn.’ Rax is geïnteresseerd in het financieren van beleggingen, herfinancieringen en ontwikkelprojecten.
De looptijd van een financiering van Rax zal zo’n één tot drie jaar zijn, schatten De Bruijn en Drenkelford. Drenkelford: ‘In totaal kunnen we dan bezig zijn met zo’n € 200–300 mln aan financieringen. Er valt aan de voorkant immers weer vrij snel wat af, terwijl we aan de achterkant dan alweer met iets nieuws bezig kunnen zijn.’
De omvang van de te verstrekken hypotheken van Rax zal per lening in de meeste gevallen tussen € 1 mln en € 20 mln bedragen. Zoals de meeste financiers zal ook Rax een maximale loan-to-value aanhouden van zo’n 65–75%. De Bruijn: ‘Mezzanine financieringen of achtergestelde leningen zullen we echter niet snel aangaan. Dat neigt te veel naar eigen vermogen. Wel kunnen we in specifieke gevallen een grotere eerste hypotheeklening (inclusief het mezzanine-deel) beschikbaar stellen, mits wij maar de gehele eerste hypotheekpositie verkrijgen.’
Platform
Grossman, Drenkelford en De Bruijn zijn niet de enige nieuwe partijen die actief zijn op de hypothekenmarkt voor commercieel vastgoed. Diverse family offices en andere partijen geven ook af en toe kortlopende leningen uit. De Bruijn: ‘In de eerste plaats is concurrentie gezond – er is voldoende plek voor meerdere spelers. Het verschil is dat we met Rax een platform willen neerzetten dat het volledige spectrum van commerciële vastgoedleningen kan bedienen voor leningen onder de € 20 mln. Daarbij gaat het niet alleen om kortlopende leningen, maar ook om 3- tot 5-jarige beleggingsfinancieringen. Daarom zijn we AFM-proof, werken we met waardenmodellen en taxaties en hebben we onze governance zo ingericht dat die voldoet aan hoge normen.’
Rax Finance is momenteel in gesprek met een aantal institutionele partijen voor het opzetten van een platform voor beleggingsfinancieringen gericht op kleine leningen (onder € 20 mln per lening). Drenkelford: ‘Voordat dat dit product bij ons daadwerkelijk beschikbaar is, zijn we intussen een track-record aan het opbouwen door voornamelijk bridge loans te verstekken.’
Concurrentie van buitenlandse partijen – die naast de al aanwezige Duitse banken zoetjes aan ook actiever worden op de Nederlandse markt – vrezen De Bruijn en Drenkelford niet. De Bruijn: ‘Buitenlandse partijen komen wel de Nederlandse markt op, maar zijn door hun kleinere exposure hier voornamelijk geïnteresseerd in tickets die liggen tussen € 25 mln en € 50 mln.’
De partners willen met het nieuwe bedrijf echter ook inspelen op de volgens hen onvermijdelijke veranderingen in de financieringswereld. De Bruijn: ‘Net zoals de wereld van het eigen vermogen de afgelopen jaren veel professioneler is geworden, zal dat met vreemd vermogen ook gebeuren. Het is nu eigenlijk een beetje gek dat je voor allerlei verschillende soorten leningen, die allemaal andere kenmerken hebben, maar bij één loket terecht kunt. Het ligt voor de hand dat ook in de debt-wereld specialisaties zullen ontstaan, net zoals dat in de equity-wereld is gebeurd.’
De grote banken trekken zich terug
In Nederland is het speelveld van financiers sinds 2010 behoorlijk veranderd. De exposure van de banken in hypotheken voor commercieel vastgoed is aanzienlijk verlaagd: uit het jaarlijkse financieringsonderzoek van PropertyNL blijkt dat de banken tussen 2010 en 2013 nog zo’n € 100 mrd aan leningen hadden uitstaan, terwijl dat in 2018 is gedaald naar € 60 mrd. Dat komt niet alleen door de toegenomen regelgeving voor de banken om hun risico’s op vastgoed te beperken, maar ook door het verdwijnen van SNS en sinds vorig jaar ook Syntrus Achmea.
Van de resterende banken is Rabobank REF met € 21 mrd aan uitstaande hypotheken commercieel vastgoed veruit het grootst, maar ook die bank behoort met een leningproductie van € 403 mln inmiddels tot de kleinere spelers. ABN Amro REF en ING REF hebben weliswaar een aanzienlijk grotere leningproductie (bruto resp. € 6,1 mrd en € 4,1 mrd, inclusief herfinancieringen), maar veel daarvan gaat naar bestaande klanten. Een relatief klein deel van die productie gaat naar ontwikkelactiviteiten. Alleen NIBC besteedt 50% van zijn leningproductie (€ 600 mln) aan ontwikkelingen. De hier actieve Duitse banken laten ontwikkeling voor het grootste deel ook links liggen.
Niet alleen Rax ziet het gat in de markt, ook anderen zijn er al ingesprongen. Partijen als Adelaer, CBRE en Cushman & Wakefield hebben geen directe toegang tot kapitaal, maar zijn debt brokers. Dat betekent dat ze bemiddelen tussen partijen die kunnen financieren en leningaanvragers. Een partij als Unifore, die werkt met Morgan Stanley, heeft wel direct toegang tot kapitaal.
