Nicole Maarsen en Roel Vollebregt: De aanjagers van de woningproductie

Minister De Jonge voor Volkshuisvesting heeft in zijn ambtsperiode weinig meevallers gehad, maar hij had er in ieder geval twee: toen hij zocht naar aanjagers voor tijdelijke huisvesting liepen er bij toeval twee zwaargewichten uit het vastgoed rond met ruimte in hun agenda’s.

Nicole Maarsen had na een carrière bij ING, het beleggings- en ontwikkelingsbedrijf Maarsen van de familie en een topfunctie bij Syntrus Achmea juist besloten als adviseur haar ervaring te verbreden. Zij werd gevraagd om het Urban Land Institute te gaan leiden in Nederland en adviseert diverse partijen, van publiek/privaat tot aan private equity. Maarsen is als opvolger van Rob Haans, directievoorzitter van de Alliantie, gevraagd om de Commissie Versnelling Tijdelijke Huisvesting voor te zitten.

Roel Vollebregt kennen lezers als de bestuursvoorzitter van AM, een van de grootste projectontwikkelaars van het land. Daarna promoveerde hij tot lid van de raad van bestuur van BAM, waaruit hij in 2020 besloot terug te treden. Hij werd aanjager van het nieuwe stadion voor Feyenoord, en precies op het moment dat de stekker uit het nieuwe stadionproject werd getrokken, werd hij aangezocht als chef d’équipe van de Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting.

Groot pakket

Maarsen en Vollebregt moesten de minister helpen met flex-woningen, want de geplande 900.000 nieuwe woningen zouden nooit lukken op de manier waarop het altijd was gegaan.

In een fabriek van Daiwa House, de voortzetting van Jan Snel, spreken we Nicole Maarsen en Roel Vollebregt. Terwijl op de lopende band huizen verrijzen uit panelen, vertellen ze over de aanpak van tijdelijke tekorten, maar ook over de structurele veranderingen van de flex-markt.

Ze zijn beiden te bescheiden om op de bierkist de flex-markt en de successen van de taskforce te promoten, maar de afgelopen periode heeft de taskforce tientallen projecten praktisch ondersteund, van initiatie- tot realisatiefase. Dat klinkt algemeen, maar het is volgens Maarsen en Vollebregt vooral praktisch; de taskforce helpt onder andere bij juridische procedures, het rondkrijgen van een businesscase, de inventarisatie van geschikte locaties voor flex-woningen of gebouwen voor transformatie, het vergroten van kennis en competenties, én het bevorderen van de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en andere betrokken partijen. Dat is een groot pakket. Vollebregt: ‘We hebben onder andere een openbare toolbox ontwikkeld voor initiatiefnemers, opdrachtgevers, gemeenten, provincies en de marktpartijen die modulaire woonconcepten aanbieden.’

Daarnaast heeft de taskforce het aanmeldingsproces voor de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen begeleid. Met deze stimuleringsregeling stelde Hugo de Jonge € 100 mln beschikbaar om de realisatie van tijdelijke huisvesting te versnellen. De taskforce beoordeelde de aanmeldingen op volledigheid en bracht per aanmelding een advies uit aan BZK. De hoogte van het bedrag en de geselecteerde gemeenten waren keuzes van BZK. Met deze investering worden door 29 gemeenten 8300 flex-woningen gerealiseerd.

Geen containerwoningen

Ondertussen dringt de tijd. Vollebregt: ‘De bedoeling is dat ik nog een jaar aanblijf met de uitvoeringsorganisatie. Nicole heeft nog een termijn van een halfjaar voor de boeg. Dan dragen wij als commissie en uitvoeringsorganisatie de activiteiten over aan BZK. Nu zijn er 222 projecten onder handen voor 28.000 flex-woningen. Daarmee werken we hard aan het doel van minister De Jonge om eind 2024 32.500 tijdelijke woningen te realiseren.’

Maarsen benoemt direct een probleem van de taskforce. ‘Er ontstaat regelmatig een verkeerd beeld over een tijdelijke woning, namelijk als containerwoning. We kunnen hier bij Daiwa House en ook bij andere bouwers laten zien dat dit beeld niet terecht is. De tijdelijke woningen die hier als voorbeeld staan, lijken niet op containers. Ze zijn niet te onderscheiden van ‘gewone’ woningen.’ De fotograaf van PropertyNL komt inderdaad onverrichter zake terug van een inspectie van de woningen. Een foto van Vollebregt en Maarsen in zo’n modelwoning zou de lezers niets bijzonders laten zien. Daarom kiest ze voor shots aan de lopende band van woningen van Daiwa.

Opschalen

Bij de plotselinge vluchtelingenstroom uit Oekraïne moesten snel woningen beschikbaar komen. Vollebregt: ‘Normaal vergen woningbouwprocedures van initiatief tot oplevering 10–15 jaar. Daar zit ook de kern van het probleem, nog meer dan het bouwen zelf. Bij flex-woningen is dit veel korter.’

In juni kreeg de taskforce te maken met negatieve publiciteit doordat 2000 tijdelijke woningen van het Rijksvastgoedbedrijf niet werden bewoond, maar in opslag stonden. In augustus, de komkommertijd, kwam hetzelfde bericht terug. De teneur was: ‘Zie je wel, ook met tijdelijke woningen lukt het niet.’ Vollebregt: ‘Het is uiteraard niet de bedoeling om tijdelijke woningen op te slaan, maar in een markt waar procedures normaal gesproken heel lang duren, is het mogelijk dat de productie van tijdelijke woningen sneller is dan het bouwrijp maken van locaties.’

De realisatie is intussen wel degelijk op gang gekomen, en de industrie is nu aan het opschalen. Het is daarmee naast al het andere vooral ook een kwestie van volhouden. Aedes (de branchevereniging van de corporaties) heeft – met ondersteuning van de taskforce – inmiddels zijn eigen inkooptraject opgezet voor tenminste 8000 flex-woningen: een teken van vertrouwen in het product en de aanpak.

Taxatieperikelen

Ondertussen kennen de tijdelijke woningen meer hobbels dan alleen locaties. Vollebregt: ‘We hebben bijvoorbeeld nu nog problemen met de waardebepaling door de taxateur. Die taxateur moet inschatten hoe tijdelijk tijdelijk is, want veel partijen – of het nu corporaties of gemeenten zijn – vermoeden dat de levensduur van deze woningen langer is dan gedacht.’ De taskforce is met woningcorporaties, bouwers en taxateurs in gesprek om tot een gedeeld beeld te komen over onder meer de restwaarde van flex-woningen na afloop van de exploitatieperiode.

Om de risico’s voor investeerders te beperken is een Financiële Herplaatsingsgarantie uitgewerkt die meer zekerheid biedt voor investeringen in flex-woningen. De risico’s van de investeringen worden hierin voor 60% gegarandeerd door het Rijk, voor 25% door gemeenten en voor 15% door corporaties.

Meer dan een quick fix

Geloven Maarsen en Vollebregt werkelijk dat ze met deze tijdelijke woningen het verschil kunnen maken? Vollebregt: ‘Ik denk persoonlijk dat het doel van minister De Jonge om 100.000 woningen te realiseren voorlopig buiten beeld is. Maar terwijl de gehele woningproductie achterloopt, groeit de realisatie van flex-woningen van ongeveer 4000 in 2022 naar 9000–12.000 in 2023. Natuurlijk moet ook de productie van reguliere woningen omhoog, maar met de huidige kwaliteit van flex-woningen zijn ze geen quick fix meer. Ze dragen echt bij aan het huidige woningtekort. Daarnaast denk ik dat geïndustrialiseerde modulaire woningbouw de toekomst heeft. Niet alleen vanwege de korte bouwtijd, maar ook vanuit een duurzaam oogpunt. Het levert minder stikstof- en CO2-uitstoot op. Daarnaast is het veiliger en ligt de kwaliteit hoger. Ook het tekort aan arbeidskrachten noopt tot modulaire bouw. Daarmee werken we aan de noodzakelijke innovatie in de bouw.’

Gevarieerde gebouwen

Hoe kijken ze aan tegen de angst voor gelijkvormigheid bij seriematige bouw? Maarsen: ‘Welnee, de Rijksbouwmeester is gevraagd te adviseren over stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden, en architecten kunnen verschillen aanbrengen in de gevels. Er kunnen daardoor heel gevarieerde gebouwen ontstaan.’

Bij Daiwa zijn daar voorbeelden van te zien. Het bedrijf produceert wereldwijd zo’n 50.000 fabrieksmatige woningen. Er zijn al projecten gerealiseerd met 11 verdiepingen en nu experimenteren de Japanners met 22 verdiepingen. Maarsen: ‘Wij vinden storytelling over de ervaringen met modulaire woningbouw belangrijk. Laat bewoners én opdrachtgevers vertellen wat voor hen van belang is, niet alleen voor woningen van Daiwa, maar ook van de andere 37 huidige aanbieders. Ook transformaties van allerlei gebouwen zien wij als showcase.’

Maarsen en Vollebregt denken dat woningdeals belangrijk zijn in het post Rutte-tijdperk. De taskforce speelt een belangrijke rol in het behalen van de inmiddels oude doelen om de woningnood tegen te gaan. Maarsen: ‘We gaan de maatschappelijke discussie aan om dit te realiseren, want niet-wonen kost ook geld. Het is verstandig om ook naar de maatschappelijke kosten en baten te kijken.’ Daarnaast kan de woningbouw breed profijt hebben van de werkwijze van een team dat zich focust op resultaat, landelijk kennis en ervaringen deelt, en knelpunten op een publieke en private manier oplost. De regiodeals en de recent gestarte Landelijke Versnellingstafel zijn daar voorbeelden van.

Profiel Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting
De ambitie van minister De Jonge om 100.000 woningen per jaar te realiseren en in totaal 32.500 flex- en transformatie woningen tot 2024, betekende het startsein van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting (TVTH). De taskforce spoort snel te realiseren projecten op en helpt medeoverheden, woningcorporaties en andere partijen om struikelblokken snel aan te pakken, aldus demissionair minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening): ‘Flex-woningen bouwen is de snelste manier om nieuwe woningen toe te voegen. De wachtlijsten zijn al lang en verdringing moeten we zoveel mogelijk voorkomen. Of het nu gaat om spoedzoekers, Oekraïners of statushouders: iedereen heeft recht op een huis.’
De TVTH bestaat uit een commissie en een uitvoeringsorganisatie. De leden van de commissie zijn Nicole Maarsen (voorzitter), Rob Haans en Harriet Tiemens. De rol van de uitvoeringsorganisatie wordt ingevuld door de Stichting Uitvoeringsorganisatie Realisatie Huisvesting, die na een Europese aanbesteding is ingesteld en onder leiding staat van Roel Vollebregt.
De taskforce ondersteunt gemeenten, provincies, woningcorporaties en bouwbedrijven met het bij elkaar brengen van vraag en aanbod en het opsporen van kansrijke locaties of gebouwen. Ze werken samen met het Rijksvastgoedbedrijf, het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), de VNG, Aedes en vele andere (woningmarkt)partijen.

Profiel Daiwa
Daiwa House Industry is de grootste huizenbouwer in Japan met een omzet van ruim € 30 mrd en 48.000 werknemers. Het bedrijf houdt zich ook bezig met de bouw van fabrieken, winkelcentra, zorginstellingen, het beheer en de exploitatie van resorthotels, golfbanen en fitnessclubs. Het is de grootste modulaire bouwer van Europa. Twee jaar terug nam Daiwa House 80% van Jan Snel over, de marktleider in Nederland voor flexibele woningen. Het bedrijf heeft een Europees hoofdkantoor in Amsterdam en een fabriek in Montfoort en overweegt fabrieken te bouwen in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.
De ceo van Jan Snel, Harry van Zandwijk, is aangesteld als ceo. Volgens Van Zandwijk gaat modulair industrieel bouwen materiaalverspilling tegen, beperkt dit het aantal transportbewegingen en is het minder arbeidsintensief. Hij legt uit dat bedrijven zo sneller kunnen inspelen op een nieuwe vraag naar woningen, zoals in de afgelopen jaren met studentenwoningen. Ook wijst hij op milieuvoordelen: Daiwa heeft in Japan een energieneutrale woonwijk gebouwd. ‘Geïndustrialiseerd modulair bouwen is een trein die door Europa dendert. Het gaat er nu om dat gemeenten een ‘halte’ inrichten voor die trein.’ In het FD geeft hij als voorbeeld de opdracht van woningcorporatie De Alliantie voor 103 eenpersoonsstudio’s en 38 tweepersoonsappartementen voor geselecteerde statushouders, wat Daiwa in 13 weken realiseerde.

Profiel Nicole Maarsen
Nicole Maarsen is, naast haar werkzaamheden voor de taskforce, adviseur voor de raad van toezicht van Home.Earth en voorzitter van het Urban Land Institute Nederland (ULI). Ze is tot 1 oktober 2023 commissievoorzitter van de taskforce.
ULI Nederland werkt aan een sectorbreed Social Impact Framework en doet onderzoek naar kwesties als toenemende ongelijkheid, de betaalbaarheid van woningen en klimaatverandering. Ook ontwikkelde ULI UrbanPlan, een lesprogramma waarin leerlingen kennismaken met stadsvernieuwing.
Maarsen heeft meer dan 20 jaar ervaring in de vastgoedsector. Ze begon haar carrière bij ING Real Estate en doorliep seniorposities bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance en het familiebedrijf Maarsen Groep. Twee jaar terug was ze medeoprichter van Home.Earth, een Deens impactvastgoedbedrijf gericht op duurzame, betaalbare en veerkrachtige steden. Ze is daarnaast actief in diverse besturen, zoals het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en de Dutch Green Building Council (DGBC).

Profiel Roel Vollebregt
Met het vernietigen van het bestemmingsplan voor Feyenoord City eind 2022 waren de plannen voor een nieuw stadion in Rotterdam echt van de baan en was de aanjaagrol van Roel Vollebregt voorbij.
Vollebregt verdiende jarenlang zijn sporen bij ontwikkelaar AM. Hij stapte in 2019 over naar de raad van bestuur van moederconcern BAM, om daar een jaar later weer te vertrekken, toen de koninklijke bouwer uit Bunnik koos voor een strategische update.
Toen hij in 2021 aan boord kwam bij Feyenoord City zag het ernaar uit dat het stadion nog haalbaar was, ook al dienden de eerste tegenvallers zich aan: BAM en Besix haakten af als bouwers van het stadion. Daarna namen de onzekerheden in de markt toe, met een rentestijging en een plotselinge oorlog in Oekraïne, en verklaarde de Raad van State het bestemmingplan nietig. Het project heeft steeds veel meer tegenwind dan meewind gehad. Zo is de businesscase gedurende het proces een paar keer aangepast omdat Feyenoord een hogere bijdrage vanuit het nieuwe stadion noodzakelijk vond.
Vollebregt waagt zich niet aan voorspellingen hoe en in welk tempo de totale gebiedsontwikkeling Feyenoord City (3700 woningen) nu van de grond komt. Inmiddels wordt er in Rotterdam alweer hard gewerkt aan Feyenoord City 2.0, zonder nieuw stadion.