Newomij: Vastgoedondernemers die in crises hun waarde bewijzen

De energie spat van het 60-jarige Newomij. Het bedrijf heeft menig crisis doorstaan en ziet ook in deze coronatijd voornamelijk kansen

Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2020

Robert Jan van Hamersveld, de nieuwe voorzitter van de raad van bestuur van Newomij, had graag deze maand met de relaties een toast uitgebracht op scheidend bestuursvoorzitter Erik-Jan Bulstra, maar door corona lukt dat niet. Wat wel lukt, is een intensief gesprek over hoe een familiebedrijf als Newomij de crisis bedwingt, samen met de deze maand in de raad van bestuur aangetreden Robbert Ter Weijden.

Anonimiteit koesteren
Hoe Newomij werkt, wordt al duidelijk bij de entree: in tegenstelling tot de dezer dagen donkere, verlaten kantoren van grote financiële instellingen is dit een open, lichte entree met een aantal employees die op veilige afstand van elkaar werken.
Newomij zou als top 15-speler eigenlijk veel vaker in de kolommen van PropertyNL moeten terugkeren, maar het familiebedrijf koestert de anonimiteit. Tegelijk stralen Van Hamersveld en Ter Weijden ondernemingsgeest uit: het optimale benutten, samen met relaties en klanten. Dus moet de markt weten waar het bedrijf voor staat. Dat geldt voor de hele vastgoedkolom, van huurders tot projectontwikkelaars die Newomij van nieuw product voorzien (zoals onlangs ontwikkelaar Janssen & De Jong een mooi contract sloot).
Dat klinkt als een reclamefolder, maar in het geval van Newomij is die blik naar buiten niet vanzelfsprekend, want het bedrijf lijkt het allemaal niet nodig te hebben. Newomij is met een eigen vermogen van € 633 mln op een balans van € 745 mln (ultimo 2018) een van de meest solvabele ondernemingen van het land. Een onderneming die zijn huishoudboekje op orde heeft en zijn eigen boontjes kan doppen.
Van Hamersveld gaat de uitdaging aan om ondanks die comfortabele positie de ondernemingsgeest te stimuleren en tegelijkertijd de risico’s te beheersen. Dat is Newomij in de afgelopen 60 jaar goed gelukt: in alle voorgaande crises schreef het zwarte cijfers, en het nieuwe bestuur is dat bij deze crisis opnieuw van plan. De coronacrisis heeft sterke partijen zoals Newomij nodig. Weg zijn de vehikels met veel leverage die de markt tot februari beheersten: cash is king op de vastgoedmarkt van nu.

Risicobeheersing
Van Hamersveld behoudt als registeraccountant ook een scherpe focus op risicobeheersing.
De gezonde jaarwinst van € 50 mln in de afgelopen jaren wordt gestuwd door cashflow uit de huur van de vastgoedportefeuille, financieringen aan derden, VvE-beheer (de Newomij-specialiteit) en verzekeringen. Een extra kers op de taart genereren boekwinsten op aan- en verkoop, maar dat is nadrukkelijk extra.
Newomij voelt nooit de druk om te kopen of te verkopen. ‘Wij kennen dat soort doelstellingen niet, we focussen op de beste, en niet de grootste, portefeuille’, aldus Ter Weijden, in de raad van bestuur verantwoordelijk voor de vastgoedportefeuille. Hij werkte al langer voor de aandeelhouder en kent het bedrijf daarom ook door en door. Veel bedrijven hanteren key performance indicators voor aan- en verkoop om de ondernemingsgeest erin te houden. Newomij bereikt dat op een andere manier – het vraaggesprek is daarom ook een speurtocht naar dat geheim.
Ter Weijden is 30 jaar jong en denkt dat hij Newomij scherp kan houden voor kansen in de markt. Met de aparte groep Young Newomij trekt het bedrijf jong talent aan. Zal Ter Weijden zijn pensioen halen bij dezelfde werkgever, zoals vroeger wel voorkwam? ‘Zo lang ik hier toegevoegde waarde kan leveren, zou ik niet weten waarom niet.’
Van Hamersveld: ‘In 60 jaar hebben we hier samen met alle betrokkenen iets bijzonders tot stand gebracht. Dat is ondernemerschap. Tegelijk merk je ook de nadruk op risicobeheersing.’

Prijzen Randstad te hoog
Die constatering is volgens Ter Weijden en Van Hamersveld absoluut niet in tegenspraak met het ondernemerschap. Ter Weijden: ‘We zijn sterk geworden en gebleven doordat we alleen vastgoed kopen waarin we zelf geloven, en we werken met een langetermijnhorizon. We taxeren zelf, als bestuur gaan we zelf kijken en we kunnen als het moet op de terugweg in de auto beslissen tot aankoop. De afgelopen tijd vonden we het vastgoed in de regel te duur. Wat wij hebben gekocht lag in de periferie: Oldenzaal, Ede, Borne en Meppel. Prima locaties met een goed rendement. Veel institutionele beleggers waren alleen geïnteresseerd in de Randstad. Daardoor waren die prijzen te hoog.’ Hij verwacht kansen wanneer de crisis is ingeprijsd en prijzen zijn genormaliseerd.
Newomij heeft ook bezit in Duitsland (Nordrhein Westfalen, red.) en heeft een participatie met Reggeborgh (de investeringsmaatschappij van de erven van Dik Wessels, red). Van Hamersveld wil zich echter met het oog op de kansen komende tijd op de thuismarkt richten. ‘Daarbij staat verjonging en verduurzaming van de portefeuille voorop.’
Het succes van Newomij is voor een gedeelte terug te voeren tot de aankoop en uitponding – Newomij heeft het uitponden uitgevonden – van woningen in Nederland. Veel vastgoedinvesteerders hebben in bepaalde periodes woningen uitgepond, maar niet veel hadden er zoveel succes mee als Newomij. Dit komt volgens de directie door de kennis van de vastgoedmarkt, de financieringsmarkt en de verzekeringsmarkt, door expertise voor verenigingen van eigenaren. Door de VvE’s kijkt Newomij over de schouder mee naar meer dan 30.000 woningen.

Geen trends volgen
Op de totale winst vormen financieringen en financiële diensten echter minder dan 10% van het geheel. Het leeuwendeel komt van directe en indirecte inkomsten uit de vastgoedportefeuille. Voor het personeelsbestand is het precies andersom: een aanzienlijk deel van de 76 fte’ers houdt zich bezig met financiële dienstverlening.
Het verschil in winstbijdrage en personeelskosten zou voor andere bedrijven wellicht een aandachtspunt zijn, maar het nieuwe bestuur vindt de activiteiten nog steeds passend. Een familiebedrijf hoeft de managementtrends niet te volgen. ‘Door deze dienstverlening hebben we goed zicht op vastgoedbeheer. Door financiering kunnen we goed zien hoe anderen omgaan met vastgoed. We financieren overigens alleen vastgoed dat we zelf ook graag willen hebben met een goede prijs/kwaliteit; we zijn niet de goedkoopste.’

Ook daardoor is het risicoprofiel van de financieringen voor Newomij laag. De spread tussen aantrekken en verschaffen van kapitaal is gunstig, en mocht de klant onverhoopt toch niet aan zijn verplichtingen voldoen, dan is Newomij gemakkelijker in staat dan een gewone bank om het vastgoed zelf verder te exploiteren.
Een paar jaar geleden gaf Newomij de banklicentie terug aan De Nederlandsche Bank. ‘We zagen eigenlijk alleen maar nadelen van die licentie. Voor financieringen aan professionele partijen hebben we het toezicht van AFM. Het extra (kostbare) toezicht van DNB is nodig voor de bescherming van particulieren, die wij niet bedienen. Ook heeft meegespeeld dat we naar rato moesten meebetalen aan de reddingsacties van andere, minder verantwoordelijke banken.’ Dit zou kunnen slaan op DSB van Dirk Scheringa, waarbij particuliere klanten van andere banken schadevergoedingen hebben gekregen.
In ieder geval is de Bank voor de Bouwnijverheid met een filiaal in Amsterdam gesloten en zijn de leningen overgedaan aan Newomij in Naarden. De actie heeft volgens Van Hamersveld geen gevolgen gehad voor de cliënten. De leningportefeuille bedraagt nu ongeveer € 120 mln en kent ook met de coronacrisis nog steeds geen bijzonder beheer.

Geen huurachterstanden
Veel beleggers kijken met vrees naar hun portefeuille: de teruglopende huurinkomsten, gevolgd door afwaarderingen. Die vrees is bij het bestuur van Newomij totaal afwezig.
Ter Weijden: ‘We hebben behalve een woningportefeuille ook een retailportefeuille, maar die bestaat uit supermarkten. Die hebben geen huurachterstanden. Er zijn trouwens ook nauwelijks huurachterstanden bij de woningportefeuille. Dat was bij vorige crises overigens niet anders.’ Van Hamersveld: ‘We koesteren onze huurders, en houden nauwkeurig in de gaten hoeveel verloop er is en hoe snel er wordt verhuurd.’
Angst voor ongecontroleerde herwaarderingen aan het eind van dit jaar is er dan ook niet: ‘We hebben eigen taxateurs in huis, die interne taxaties baseren op kennis van de markt.’ (Dat is geen vinger in de lucht: de taxateurs berekenen de markthuurwaarde, het aanvangsrendement, de disconteringsvoet, de wederverhuurtijd en de restwaarde bij alternatieve aanwending, red.)
Ter Weijden noemt trouw in deze tijd een groot goed, zowel aan relaties als aan huurders. ‘We hebben de gewoonte om huurders die 40 jaar bij ons huren een bos bloemen te bezorgen. Het valt op hoeveel bossen bloemen hier de deur uit gaan. Dat zegt iets over de huurderstrouw.’
Bij bloemen blijft het niet. Newomij blijkt coulanter dan menig institutionele belegger in de coronacrisis. Van Hamersveld: ‘We hebben ervoor gekozen om de huurverhoging niet in juli door te voeren, maar pas in september. Ook beperken we de huurverhoging. Als je bekend staat als maatschappelijk bewogen, zul je op lange termijn de vruchten daarvan plukken. Die langetermijnfocus is kenmerkend voor ons.’

Profiel Newomij
Trackrecord: 60 jaar
Aantal werknemers: 76 fte
Vastgoedportefeuille: circa € 600 mln
Aantal wooneenheden: 3500
Commercieel vastgoed: 130.000 m²
Beheer VvE: 500
Aantal appartementen: 32.000
Financieringen: circa € 120 mln