Nationaal Grondbezit na een eeuw in de prijzen

Veel personeelsleden hebben het niet meer mee mogen maken, maar Nationaal Grondbezit (sinds 1897) is in het bezit gekomen van de Glazen Baksteen, een trofee die in januari is uitgereikt door Troostwijk Makelaars naar aanleiding van een onderzoek onder particuliere beleggers. Nationaal Grondbezit, dat nog 25 van de 650 medewerkers van enkele jaren geleden telt, is een voorbeeld van succes van een particuliere investeerder.

Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, 3 februari 2005

door Wabe van Enk

De door Troostwijk ondervraagden toonden daarmee dit jaar een fijnere neus te hebben voor succes dan vorig jaar, toen Jan Dirk Paarlberg de prijs kreeg voor het van de beurs halen van Uni-Invest. Op zich was het een bijzondere prestatie dat een particulier met zo weinig middelen zo’n groot fonds van de beurs kon halen. Helaas was zijn rol gauw uitgespeeld toen hij negatief in de publiciteit kwam inzake banden met Endstra, en de financiers een nieuwe directie aanstelden.
Nationaal Grondbezit vertoont enige overeenkomsten met de deal met Uni-Invest. Ook hier een beursgenoteerd fonds dat door een particulier van de beurs wordt gehaald, met een transactie-omvang die tot voor kort niet voor mogelijk werd gehouden. Daarmee houdt de vergelijking op. Nationaal Grondbezit was volgens analisten van zakenbank Kempen & Co een hidden beauty, terwijl de indruk was dat Uni-Invest door baas Homburg op een tactisch moment van de hand werd gedaan.
Hoewel Kempen & Co dus voor wat reuring rond het fonds zorgde, pakten weinigen de handschoen op. Het fonds bestond uit allerhande industriële onderdelen die het zicht op een grote woningportefeuille ontnamen. Geen van de instituten durfde: het saneren van bedrijven lieten ze graag aan anderen over. Het was uiteindelijk de Van Herk Groep uit Rotterdam dat met succes het fonds kocht.
Van Herk is een grote particuliere woningbelegger in Rotterdam die eerder op de beurs van zich liet horen bij de overname van IBB Kondor (het latere Kondor Wessels dat vervolgens opging in Volker Wessels). Van Herk toonde toen al dat hij wars is van publiciteit, maar een fijne neus heeft voor mensen die dat stukje van hem kunnen overnemen. Toen was dat de briljante bankier Maarten Feenstra, bij de overname van Nationaal Grondbezit is dat uitpondspecialist P. Bougie.

Rijp voor een beursnotering
De prijs die nu is uitgereikt door Troostwijk, de Glazen Baksteen, werd dan ook niet door Van Herk aangenomen, maar door directeur Bougie van Nationaal Grondbezit Vastgoed. Hij werd door Van Herk weggehaald bij Grouwel Daelmans en daarvoor werkte hij bij Stienstra.
Stienstra heeft in Nederland naam gemaakt met het uitponden van woningen, ook een specialiteit van Van Herk. Veel huizenbezitters hebben bij huurders niet zo’n beste naam. Bougie ontdekte bij Stienstra de nadelen van dat imago. Stienstra eindigde bij de Woonbond als laatste en kreeg het predikaat ‘slechtste verhuurder van Nederland’. In de tijd van Bougie werd een programma op poten gezet met cursussen waardoor Stienstra in enkele jaren tijd veranderde in ‘de beste verhuurder van Nederland’.
Bougie: ‘In gesprekken met de gemeente scheelt dat een hoop.' Ook bij Nationaal Grondbezit voert hij een heel nieuw beleid in. ‘Het is een onderneming uit 1897 en een aantal personeelsleden gedroeg zich ook zo. Als ze het niet met mij eens waren, vertelden ze dat De Vennootschap het niet zo gewend was.’
Onder Bougie werden alle industriële activiteiten verkocht, waardoor het personeelsbestand kon krimpen van 650 tot 25 terwijl de portefeuille steeg tot € 800 mln met 6000 woningen.
Van Herk heeft de meeste van zijn woningen ondergebracht bij Nationaal Grondbezit. Hij zelf heeft nog commercieel en industrieel vastgoed.
Op zich is Nationaal Grondbezit nu weer rijp voor een beursnotering. Aan een woningfonds zou best behoefte kunnen bestaan. Ook de premiums op de koersen van vastgoedfondsen zouden hier voor pleiten. Dit is echter een onderwerp waarover Bougie geen mededelingen doet, laat staan de eigenaar zelf.

Annexum
Een eervolle vermelding kreeg Huib Boissevain, initiatiefnemer van Annexum. Aanvankelijk was hij een vastgoedmaatschapaanbieder die door zijn professionele achtergrond (VastNed) samen met zijn zakenpartner Hans Pieterse (ex-ING Real Estate) op de voorgrond kwam. Nu heeft Annexum ook een besloten fonds op de markt gezet (het Vastgoed Fundament Fonds) dat belegt in direct en indirect vastgoed. Daarmee heeft hij iets bijzonders in de wereld van het particuliere vastgoed gerealiseerd.

Particulier vastgoed in kaart
De wereld van het particuliere vastgoed was altijd in nevelen gehuld. Vandaar dat Troostwijk drie jaar geleden het initiatief nam om het particuliere vastgoed in kaart te brengen. Dit jaar is dat voor het eerst gebeurd in samenwerking met de Technische Universiteit Eindhoven. Eindhoven was daarvoor de geëigende universiteit, omdat Robert Weisz daar visiting professor is geworden. Weisz heeft niet alleen samen met Van Gool (Universiteit van Amsterdam) en Jager (TCN) een standaardwerk op het gebied van beleggingen gepubliceerd, maar heeft dat bovendien gedaan vanuit zijn praktijk als particuliere belegger bij de DBN Groep in Amsterdam. Hij gaf leiding aan het onderzoek dat is uitgevoerd door Hilke Nijmeijer, terwijl er zich ook een team van Troostwijk mee bezig heeft gehouden; naast directeur Marijn Snijders vooral Jeroen Lokerse.

Kwalitatief onderzoek
Bij particuliere beleggers wordt al gauw gedacht aan miljoenen mensen die ‘iets’ met beleggen doen. Dit is bij vastgoed anders. Troostwijk heeft respons van 28 institutionele beleggers (samen goed voor € 566 mrd) en 66 particuliere beleggers met in totaal € 9,4 mrd. (Troostwijk schat de respons van instituten op 100% en van particulieren op circa 25%, uitgaande van een markt van € 35 mrd à € 45 mrd.). Het blijven dus relatief kleine clubjes die gemakkelijk in een zaal bijeen zijn te brengen: in januari was dat Grand Hotel Karel V in Utrecht.
In 2004 hebben de respondenten in totaal voor € 1,2 miljard aan vastgoed verworven. In het onderzoek geven deze particuliere vastgoedbeleggers aan dat zij in 2005 in totaal voor ruim € 1,5 mrd aan vastgoed aan de portefeuille willen toevoegen.
Uit analyse van de vastgoedportefeuilles is gebleken dat particuliere beleggers zich voornamelijk specialiseren in één of twee segmenten. Het absoluut belegd vermogen van alle respondenten is het grootst in het winkelsegment en het kleinst in het segment bedrijfsgebouwen.
Particuliere beleggers zijn over het algemeen gericht op de lange termijn, 76% van de respondenten houdt objecten langer dan zes jaar in de portefeuille. Hoewel particuliere beleggers steeds professioneler op de markt handelen, hanteert nog altijd slechts eenderde een duidelijk acquisitie- en dispositiebeleid. Gevoel en opportunities zijn de belangrijkste drijfveren bij de aan- of verkoop van een object.

Vergelijking met instituten
Dit jaar is in het rapport een vergelijking gemaakt met het beleggingsbeleid van institutionele beleggers. Opvallend is dat particuliere beleggers een enorm grote acquisitiebehoefte hebben. Het aandeel van de particuliere beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt is naar schatting van Troostwijk ongeveer 50% (DTZ Zadelhoff kwam in het onderzoek in januari zelfs nog hoger uit) en zal de komende jaren toenemen. De grootste concurrentie tussen particuliere en institutionele beleggers treedt op bij winkels op A1-locaties en verhuurde woningen. De hoge mate van vreemd vermogen in de portefeuille van particuliere beleggers zorgt voor hoge rendementen op het eigen vermogen, maar maakt particuliere beleggers ook rentegevoeliger dan institutionele beleggers. Particuliere beleggers hebben in 2004 een conservatievere houding bij banken geconstateerd bij het verstrekken van financieringen, maar nog altijd wordt gemiddeld 65% vreemd vermogen voor een belegging aangetrokken.

Aankoopbeleid
De particuliere belegger is vooral geïnteresseerd in de kruimels die de institutionele beleggers laten liggen. Die conclusie valt te trekken uit de voorkeurslijst voor acquisitie waarbij partijen kunnen aangeven wanneer ze van aankoop afzien. Oude gebouwen van meer dan tien jaar vindt 92% geen probleem, achterstallig onderhoud 80%, meer dan 10% leegstand is voor 61% geen punt, maar erfpacht is voor de meerderheid wel een probleem.

Rendementen dalen nog steeds
Belangrijke marktinformatie geven de particuliere beleggers door aan te geven tegen welke brutoaanvangsrendementen zij willen aankopen. De scherpste daling vindt plaats voor winkels op A-locatie buiten de Randstad (7,5% - 0,7%). Daarna winkels op A-locatie in de Randstad (7,0% - 0,6%) en B-locaties buiten de Randstad (9,0% - 0,4%). Een stijging van 0,6% naar 10,8% vindt plaats bij bedrijfsgebouwen buiten de Randstad. Mede-onderzoeker Lokerse van Troostwijk Makelaars noemt die conclusie opmerkelijk. Hij meent dat bij winkels op A-locatie weinig waarde valt toe te voegen en eerder een stijging zal plaatsvinden. Daarentegen ziet hij juist potentie in sommige bedrijfsgebouwen die niemand wil hebben.