NVM Business verkent de grenzen van AI

De organisatoren van het NVM-congres ‘Taxeren vandaag en morgen’, NVM Business en NVM Agrarisch & Landelijk, hadden zich veel moeite getroost. Zes sessies met experts van binnen en buiten het vastgoed moesten een toekomstbeeld scheppen voor de taxateur.

Die taxateur kampt met een verslechterd vestigingsklimaat, maar in hoeverre neemt hij dat mee in zijn taxatie? Mogen we taxateurs inzetten bij het bepalen van de risico’s van netcongestie, de strijd om de ruimte en de klimaatverandering? Is AI een zegen of een vloek? Onder leiding van moderator Jeroen Smit met Colliers-ceo Jeroen Lokerse als sidekick werd duidelijk naar welke kant het beroep van taxateur zich beweegt.

Verslechterd vestigingsklimaat

Het feest begon wat zuur, met het verslechterende vestigingsklimaat. ‘Van de politiek moet de vastgoedsector het niet hebben’, aldus Henk Volberda, UvA-hoogleraar Strategisch Management en Innovatie. ‘De Monitor Ondernemingsklimaat die we voor Economische Zaken maken, loopt terug van een 7+ in 2024 tot een zesje dit jaar. De grootste negatieve factor is de onvoorspelbaarheid van de overheid, gevolgd door een verslechterde fiscaliteit, traag vergunningsbeleid, netcongestie en een negatieve publieke perceptie van grote bedrijven. Het gevolg is dat bedrijven minder willen investeren in Nederland en zelfs overwegen te verhuizen. Dat geldt voor ruim 25% van de Nederlandse bedrijven en 40% van de buitenlandse. De gevolgen voor de vastgoedsector zijn zichtbaar: minder kantoorgebruikers, minder bouwprojecten en minder vastgoedtransacties.’

Positief vindt Volberda dat dit kabinet het vestigingsklimaat en groei hoog op de agenda heeft staan. Project Beethoven – waarmee de politiek € 2,5 mrd investeert in de techsector, vastgoed en expatvoorzieningen – voor ASML en de regio Eindhoven is daarvan een voorbeeld. Hij adviseert soortgelijke plannen voor Amsterdam of heel Nederland.

Maarten Feilzer, voorzitter Stichting Professioneel Platform Vastgoed, de organisatie van grote private beleggers, meent dat Nederland volop moet gaan voor uitvoering van het Rapport Wennink, dat de route naar toekomstige welvaart beschrijft. Wennink pleit voor extra huurwoningen voor kenniswerkers. Feilzer vindt dat de overheid dit streven onmogelijk maakt door een verschil in behandeling van corporaties versus private woningbeleggers. Ook pakt de erfbelasting slecht uit voor illiquide beleggingen zoals vastgoed. Feilzer waarschuwt dat de golf aan uitgeponde woningen nog maar net is begonnen en niet over zijn hoogtepunt heen is, zoals Financiën voorspelt.

Heft in eigen hand

Fahid Minhas, directeur van de belangenvereniging voor ontwikkelaars Neprom, roept vastgoedpartijen op een grotere rol in de energietransitie te spelen. ‘Netcongestie noopt projectontwikkelaars het heft in eigen hand te nemen. De waarde van vastgoed wordt niet meer puur bepaald door locatie, bereikbaarheid en bestemming, maar ook door de beschikbare energie. Maar we moeten niet wachten totdat de netbeheerder al dan niet een stroomaansluiting regelt.’ Er zijn heel veel slimme oplossingen mogelijk om zelfvoorzienend te worden, waarbij hij denkt aan batterijsystemen en collectief energiedelen. ‘Wie dat voor elkaar krijgt, heeft toekomstbestendig vastgoed in handen’, aldus Minhas.

Ligt de sleutel niet bij netbeheerders en energiebedrijven? Die stellen alles in het werk om netcongestie op te lossen, aldus Marco Bosch, coördinator Energiehubs bij Alliander. ‘We investeren in het verzwaren van het stroomnet en het slimmer maken ervan. Met slim opwekken, opslaan en distribueren van stroom kunnen we de pieken afvlakken, het net beter benutten en het stroomtekort al deels oplossen.’

Peter van Ees, themabankier Energietransitie bij ABN Amro, meent dat veel meer mogelijk is dan nu wordt benut. ‘Het begint bij inzicht in het stroomgebruik. Onze klanten hebben praktisch geen inzicht in hun stroomverbruik. Wij adviseren ze hun stroomprofiel op te halen, het verbruik te optimaliseren en naar het verbruik van de buren te kijken. Dat kan bij overheidsinstantie Normo, die sinds 2026 de wettelijke taak heeft de gegevensuitwisseling in de energiesector te regelen.’

Hier ligt een schone taak voor taxateurs, denkt Jeroen Lokerse: ‘De beschikbaarheid van energie is heel belangrijk voor de residuele grondwaarde. De taxateur van de toekomst moet zijn klanten adviseren voor waarde-optimalisatie. Als de taxateur uitzoekt hoe netcongestie kan worden opgelost en waar de onbenutte capaciteit ligt, ben je goed op weg.’

Minhas stelt dat taxateurs informatie kunnen ophalen bij de netbeheerder of bij de vorige eigenaar. ‘Ze moeten meer een consultancy-rol op zich nemen. Als ze hun opdrachtgever hierin bijstaan, tonen ze hun toegevoegde waarde.’

De strijd om de ruimte

Lokerse gooit de knuppel in het hoenderhok en zegt dat de agrarische sector grond moet afstaan voor woningen: ‘De agrarische sector heeft meer dan de helft van alle grond in bezit. Als de boeren 1–2% van die grond afstaan, is er genoeg ruimte om te voorzien in de benodigde woningen, werkruimte en infrastructuur.’

Jos Ebbers, voorzitter NVM Agrarisch & Landelijk, voorziet echter problemen: ‘Zeker, agrariërs hebben de meeste grond. Maar ze gaan niet tekenen bij het kruisje als ze de helft van de veestapel en 35% van hun verdienvermogen moeten inleveren. De politiek praat hier al twintig jaar over, maar er is geen uitvoeringskracht. Het probleem is dat de focus ligt op stikstof. We moeten af van die sectorale focus en toe naar een integrale en gebiedsgerichte aanpak om ruimte voor verschillende functies te creëren.’

De inrichting van de ruimte bepaalt evenwel onze welvaart en ons verdienvermogen, stelt Rik Enequist, strategisch adviseur fysieke leefomgeving voor VNO-NCW en MKB-Nederland. ‘De ruimte voor de economie knelt al jaren. Netcongestie, stikstof en binnenkort de kaderrichtlijn water zijn keiharde showstoppers. Om de economie te faciliteren hebben we in 2050 slechts 3,5% van het landoppervlak nodig. De woningcrisis is echter het politieke koekoeksjong; het drukt alle andere onderwerpen weg. Intussen vindt een stille ramp plaats onder MKB-bedrijven; veel stedelijke bedrijventerreinen zijn omgevormd tot woonwijken, terwijl nieuwe bedrijventerreinen niet van de grond komen.’ Hij schat dat door het grote tekort aan bedrijfsruimte de prijs tussen 2020 en 2030 zal verdubbelen. ‘Wonen, werken, natuur en boeren zijn hierin niet de vijand van elkaar; we moeten alles naast elkaar blijven doen. Dat vergt strategisch grondbeleid, waarin we nu al keuzes maken.’

Zeker is dat de grondwaarde steeds minder bepaald wordt door het huidige gebruik en steeds sterker door toekomstige plannen en rechten, aldus NVM-voorman Ebbers. ‘De taxateur kan een inschatting geven wat warme of koude grond is; grond die een andere bestemming kan krijgen of niet. Hij of zij kent de ondernemende agrariër en heeft kennis van alle ruimtelijke plannen.’

Nieuwe rol van de taxateur

Alwin Driesen, voorzitter NVM Business, constateert dat de huidige waarderingssystematiek steeds meer begint te wringen. ‘De waarderingsmodellen zijn nog altijd gebaseerd op referentietransacties uit het verleden. Ook de meeste marktpartijen willen vasthouden aan ‘backward looking’. Dat blijkt ook uit de marktwaarde. De markt prijst klimaatrisico’s of andere risico’s nog niet in, maar het toekomstperspectief moet je vervolgens wel benoemen.’

Naar nieuwe vertrouwensband

Martijn Onderstal, head of Valuation Savills Nederland, meent dat je je als taxateur niet onderscheidt met de beste data, automatisering en AI. ‘Dat is voor iedereen overal beschikbaar. Het gaat er in de toekomst om hoe goed je interpretatie en duiding zijn. Alles draait om het professionele oordeel en kritisch vermogen van de taxateur, gestut door persoonlijke ervaring en expertise. Taxateurs moeten zich niet meer richten op de achteruitkijkspiegel, maar naar voren kijken, context geven en data uit het verleden omdraaien naar de toekomst. Klimaatrisico’s, toekomstige duurzame regelgeving en geopolitieke risico’s horen dan ook thuis in een taxatierapport. Taxateurs moeten beseffen hoe belangrijk en kwetsbaar hun rol is. Als er iets misgaat of het schort aan vertrouwen, komt dat vertrouwen niet snel terug.’

Paul Oligschläger, director Real Estate Advisory bij KPMG Nederland, wees op drie belangrijke risico’s voor de taxatiesector: onafhankelijkheid, de betrouwbaarheid van data en de vakbekwaamheid van taxateurs. Ook benadrukte hij de kwetsbaarheid van het vertrouwen in vastgoedwaarderingen. Taxateurs vervullen een belangrijke rol binnen de financiële wereld. Wanneer dat vertrouwen wordt beschadigd, is het moeilijk terug te winnen.

Vakbekwaamheid en kennisontwikkeling zijn daarom essentieel. ‘De belangrijkste professionele vaardigheden voor de komende vijf jaar zijn dan ook kritisch denkvermogen en zelfkritisch vermogen.’

Jeroen Lokerse, ceo van Colliers, ziet in al die ontwikkeling ook commerciële kansen. Volgens hem kunnen taxateurs opdrachtgevers veel meer bieden dan een waardering alleen. Klimaat- en duurzaamheidsscenario’s, toekomstige risico’s en de financiële consequenties daarvan kunnen onderdeel worden van een bredere adviesrol. Maar daarvoor moet de markt ook bereid zijn te betalen. Ook Onderstal ziet een nieuwe rol voor de taxateur: niet alleen vaststellen wat vastgoed vandaag waard is, maar ook inzichtelijk maken welke ontwikkelingen die waarde morgen kunnen beïnvloeden.

Jos Jonkers, ceo SBR Nexus, constateert dat banken geen genoegen meer nemen met taxaties op basis van standaardmodellen. ‘Banken gaan zaken als klimaatrisico’s en duurzaamheidsperspectief bij de taxateur neerleggen. Er komt namelijk Europese regelgeving aan die ook gaat over de impact van overstromingsrisico’s. Bijvoorbeeld wat het het overstromingsrisico is als een gebouw onder zeeniveau ligt, in een uitstroomgebied. Eenduidigheid is daarbij cruciaal. Wij willen panden goed met elkaar kunnen vergelijken, ook als het over huurdata gaat. Ik weet zeker dat banken meer willen betalen voor een vollediger taxatie. Banken hebben namelijk een steeds groter tekort aan goede eigen taxateurs; na twee jaar vertrekken die doorgaans weer. De ervaren, onafhankelijke taxateur wordt steeds belangrijker, omdat ze steeds zeldzamer zijn.’

Focus bij beleggers

Jaap van der Bijl, voormalig ceo van Altera Vastgoed en Inrev-bestuurslid, wil meer taxatiefocus op duurzaamheid. ‘Institutionele beleggers hebben hun vastgoed dertig, veertig jaar in bezit. Wij willen de toekomstwaarde weten; wat is de impact van Parisproof, de Europese klimaatwet? De taxateur moet dat kristalhelder kunnen uitleggen. Alleen dan kunnen de aanbieders van fondsen de pensioenfondsen ervan overtuigen te beleggen.’

Van der Bijl vindt de discussie over taxatievergoedingen minder relevant. Hij wil dat de taxateur op de eerste plaats waardeverschil kan verklaren; komt het verschil door de discontovoet, de exityield of de referentietransacties? ‘Het kan niet zo zijn dat er amper of geen waardeverschillen tussen onze duurzame panden en niet-duurzame panden zijn. Elk kwartaal taxeren institutionele fondsen de panden. Dat is het moment om te bouwen aan vertrouwen. Als ik de taxateur niet vertrouw, doe ik geen zaken met jou.’

Taxateurs kunnen dankzij eenduidige data, een gedigitaliseerd werkproces en automatisering nu al efficiënt en transparant taxeren, meent Frank van Kester, cco en partner van Envalue. ‘Zo kunnen wij vanuit ruim 250 datapunten per gebouw real-time inzicht geven in waarde, prestaties, kosten en potentieel. Ook is het mogelijk AI-tekstgeneratie te koppelen aan vastgoeddata om taxatierapporten sneller, consistenter en informatiever te maken. Dat geeft de taxateur meer tijd om de waarde te onderbouwen, referentietransacties te analyseren en de context te duiden. In de tweede fase gaan we AI inzetten voor forecasting, duurzaamheid en geopolitiek.’

Panden taxeren met VR-bril op

Dataleveranciers zijn vaak enthousiast over de mogelijkheden, terwijl de praktijk meestal weerbarstig is. Daarom was er op het symposium ook ruimte voor praktijkvoorbeelden, zoals Frank Hendrix, vennoot en registermakelaar/taxateur van Adriaan van de Heuvel. ‘Ik taxeer panden met een VR-bril op. De aanvankelijke weerstand van opdrachtgevers verdween nadat ze zagen hoe snel en hoeveel datapunten de bril meepakt; alle hoekjes, kiertjes en gebreken worden inzichtelijk gemaakt en automatisch geüpload. Voordat ik mijn auto in stap, heeft onze AI-agent al een conceptrapport klaar.’

Bart van der Sloot, universitair hoofddocent AI aan Tilburg University, ziet meer mogelijkheden. ‘Waarom sturen we niet een robot op een pand af? AI en robotica zijn beter in rondleidingen en data-analyses dan mensen. Het enige wat bij mensen hoeft te blijven, is menselijke communicatie. Ik raad de vastgoedsector aan gezamenlijk een eigen AI-trainingsmodel te bouwen en dat verder te ontwikkelen met data. Wie platforms als Claude en ChatGPT gebruikt, levert al zijn data in bij de Amerikaanse big-tech. Het kost minimaal een paar miljoen euro tot wel een miljoen of twintig, afhankelijk van de ambities, maar daarmee blijf je wel onafhankelijk. Als ik dit op vastgoedcongressen vertel, wordt er instemmend geknikt. Maar tot op heden is een eigen AI-model in het vastgoed non-existent.’ Van Kester van Envalue pareert dat. ‘Wij hebben al ons eigen AI-model gebouwd tegen aanzienlijk lagere kosten, zodat wij onze klanten die veiligheid kunnen garanderen.’

Jeroen Lokerse staat er dubbel in. ‘Tot voor kort was ik de grootste fan van automatisering en AI. Ik dacht dat we alles in algoritmes konden stoppen, zonder dat mensen nog nodig waren. Maar ik ben gedraaid. Ik besef meer hoe onmisbaar de menselijke inbreng is. Er moet altijd een mens zijn die de AI-bevindingen kan controleren. Niemand wil een pand kopen dat alleen is geïnspecteerd door een robot. Je wiltw het zelf voelen en beleven, net zoals je meer geniet van een wedstrijd in het stadion dan op tv. Dat wil niet zeggen dat we niet alle nieuwe techniek moeten oppakken en toepassen. Maar de menselijke taxateur blijft de basis van alles. Zolang de taxateur verandert, pioniert en nieuwsgierig blijft, heb ik veel vertrouwen in de toekomst van de taxateur.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2026