AMSTERDAM - Het overgrote deel van de corporaties lijkt na invoering van de nieuwe woningwet te gaan kiezen voor een administratieve scheiding van het Daeb en niet-Daeb vastgoed.
AMSTERDAM - Het overgrote deel van de corporaties lijkt na invoering van de nieuwe woningwet te gaan kiezen voor een administratieve scheiding van het Daeb en niet-Daeb vastgoed.
Het ING Economisch Bureau pleit voor herinvoering van de commerciële plint regel. Hierdoor kunnen gemengde projecten onder de nieuwe woningwet met Daeb (maatschappijk vastgoed) en niet-Daeb (commerciële activiteiten) toch van de grond komen.
In de in februari uitgekomen nieuwe concept Novelle ter voorbereiding op de nieuwe woningwet mogen corporaties zelf een keuze maken tussen een administratieve of een juri-dische splitsing van het Daeb en niet Daeb-bezit. Uit onderzoek van Finance Ideas blijkt dat de meest corporaties (71%) kiezen voor een administratieve splitsing. Bijna 20% heeft nog geen keuze gemaakt en 4% maakt gebruik van de vrijstelling om als kleine corporatie zonder dochters of deelnemingen om geen scheiding te hoeven aanbrengen.
Door de keuze voor een administratieve scheiding zullen deze corporaties te maken krijgen met een zwaarder toe-zichtregime, zowel financieel als op eventuele marktverstoringen.
Daarnaast zullen ook de uitvoerings- en verantwoordingskosten en de handhavingslasten fors toenemen. De cor-poraties die kiezen voor een juridische scheiding krijgen te maken met het onderhouden en opzetten van een juridische structuur door het oprichten van aparte BV’s en aparte administraties.
De administratieve lasten en kosten bij alleen een administratieve scheiding moeten echter zeker niet worden onderschat. Meer dan de helft van de corporaties verwacht dan ook dat de beheerslasten door de nieuwe regelgeving gaan stijgen.
Veel corporaties kiezen voor de administratieve splitsing vanwege de relatieve beperkte omvang van het huidige niet-Daeb vastgoed en een beperkt aantal toekomstige plannen daarvoor. Ook bij een goot aantal gemengde vastgoedobjecten met zowel Daeb als niet-Daeb is een administratieve splitsing logischer want veel van deze panden zijn juridisch lastig te splitsen binnen de huidige structuur van de corporatie.
Ontwikkeling van gemengde complexen met zowel Daeb als niet-Daeb vastgoed kunnen voor een extra uitdaging gaan zorgen. Het ligt niet in de verwachting dat het niet-Daeb gedeelte van deze objecten ondergebracht kan worden bij een andere commerciële partij. Rendementstechnisch zijn deze voor marktpartijen niet aantrekkelijk.
De realisering van een dergelijk niet-Daeb onderdeel is voor de leefbaarheid van het gebied echter vaak wel essentieel. Bij corporaties met een juridische scheiding zouden deze vastgoedobjecten ook juridisch gesplitst moeten worden waarbij het Daeb deel onder de TI valt en het niet-Daeb deel in een aparte BV geplaatst wordt met een ingewikkelde structuur tot gevolg.
ING pleit hierbij voor de herinvoering van de commerciële plint regel (1/3 – 2/3 regel). Deze tot 2011 geldende regel stond toe om niet-borgbare activiteiten die onderdeel uitmaken van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren en deze zo onder het Daeb gedeelte van de corporatie te kunnen plaatsen.
Gerelateerde artikelen:
