VolkerWessels speelt een steeds grotere rol bij het ontwikkelen in Nederland, maar dat valt niet op door de verzameling bedrijven. Marcel Schipper zet de grote lijnen uit.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 24 februari 2023
In de onderzoeken van PropertyNL staat VolkerWessels hoog genoteerd bij woningontwikkelingen, maar ook bij logistiek. Het Rijssense concern bestaat uit 130 ondernemingen. Zo waren afgelopen jaar op de Expo Real in München bedrijven van VolkerWessels te vinden bij Holland Property Plaza, maar hadden VolkerWessels Logistics Development en Kondor Wessels Duitsland er ook een eigen stand.
Resultaatgebonden bedrijven
Marcel Schipper is directeur van VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland, waar alle ontwikkelbedrijven van VolkerWessels onder vallen. Schipper: ‘Ondernemerschap kenmerkt VolkerWessels. Dat betekent middelgrote resultaatgebonden bedrijven, zo’n 130 in totaal, waarvan er zo’n 40 in bouw en vastgoedontwikkeling actief zijn.’
Schipper zegt dat de ontwikkelingsbedrijven veelal gebruik maken van de bouwers van het concern. Bij bijvoorbeeld TBI is de onafhankelijkheid zo groot dat een TBI-ontwikkelaar als Synchroon ook werkt met bouwers van andere concerns (red.). Schipper sluit dat ook niet uit, maar geeft toe dat dit binnen VolkerWessels weinig voorkomt.
Bestendige lijn
De optelsom van alle 40 bouw- en vastgoedondernemingen is vorig jaar goed uitgepakt. Schipper spreekt van een bestendige lijn, met een stabiel stijgende opdrachtportefeuille. ‘Grote uitschieters naar boven waren er vorig jaar niet en zullen zich dit jaar ook niet voordoen, omdat de ruimtelijke-ordeningsprocedures zo lang zijn. We willen wel graag meer ontwikkelen, maar het moet ook kunnen.’
Krijgt VolkerWessels de ruimte? ‘Ik heb wel het idee dat we samen met de overheid stappen hebben gezet. Minister De Jonge heeft een hoog energieniveau. Hij is echt bezig vaart te maken, geholpen door de directeur-generaal Volkshuisvesting en Bouwen, Chris Kuipers, en de directeur Woningbouw bij BZK, Marja Appelman. We benaderen ze zelf en hebben ook contact via bijvoorbeeld Bouwend Nederland en Neprom. Ook door werkbezoeken is Den Haag goed benaderbaar.’
Accent op woningen
Het accent ligt bij VolkerWessels op woningen. ‘Bij ons draait het voor vier vijfde om woningen. Dat kan ook driekwart zijn, het verschilt bij wijze van spreken per dag. Hoe dan ook, door de woningcomponent zijn we zeer afhankelijk van zaken zoals consumentenvertrouwen en rente. Voor de lange termijn is een hypotheekrente van 4,5% nog niet zo gek, maar als je ziet waar we vandaan komen (lager dan 1,5%), dan is dat een schok. We houden rekening met een beperkte recessie, maar dat betekent zeker niet dat we met de armen over elkaar gaan zitten.’
Risico-inschattingen
VolkerWessels onderscheidt zich ook met bijzondere mixed-use gebouwen, zoals Wonderwoods in Utrecht, maar volgens Schipper gaat dat niet ten koste van grote gebiedsontwikkelingen, zoals Food Center Amsterdam, Strijp-S in Eindhoven, Spoorzone Tilburg en Stadshavens Groningen. Het project Stadshavens doet Schipper samen met VanWonen en BPD (circa 2400 woningen en commercieel vastgoed). ‘We zullen in de toekomst vaak deelnemen in samenwerkingscombinaties, hoewel we groot genoeg zijn om het ook zelf te kunnen. Meer dan ooit draait projectontwikkeling om risico-inschattingen over de doorlooptijd en daarmee de lengte van het vermogensbeslag.’
In de afgelopen jaren hebben projectontwikkelaars het in die zin makkelijk gehad; als er vertraging was, kregen ze bij oplevering compensatie door hogere prijzen in rekening te brengen. Schipper: ‘Uiteindelijk is vertraging in niemands belang.’
Geprefabriceerde woningen
De vraag wat het mooiste project is, zegt Schipper niet te kunnen beantwoorden. ‘We hebben in 2022 de Neprom-prijs gewonnen met de Grote Markt Oostzijde in Groningen (met de bijzondere publiekstrekker Forum, red.). Daar zijn we trots op, maar eigenlijk ga ik er altijd vanuit dat het mooiste nog gebouwd gaat worden. Ik ben trots als zo’n publiek–privaat samenwerkingsproject goed verloopt, maar het gevaar is dat we alleen grote projecten noemen, terwijl kleine ook heel interessant zijn. Wij hebben jaarlijks 25.000 projecten onder handen, maar daar hoort bijvoorbeeld ook het verleggen van een rotonde bij en huizen aansluiten op glasvezel.’
We vinden zeker dat ook de uitvoering van bijvoorbeeld een rotonde een pluim verdient, maar zijn er ook toekomstige ontwikkelingen die als ‘game changer’ gelden? ‘Als ik iets mag noemen, dan is dat het succes van de MorgenWonen-woning. Wij denken dat voor het realiseren van de duurzame bouwopgave de transformatie naar geprefabriceerde woningen en nul-op-de-meter essentieel is (de PropertyNL coverstory van augustus 2022, red.). Voor anderen is dat toekomstmuziek, maar wij hebben al 3000 woningen op deze wijze gerealiseerd en hebben daarmee de meeste ervaring. Ik schat dat er in Nederland vijf tot tien aanbieders op de markt zullen komen voor geprefabriceerde woningen. Die partijen zullen een grote rol vervullen in de opgave om tot 2030 de 900.000 betaalbare woningen te realiseren.’
Basis hetzelfde
In het verleden is er ook leergeld betaald bij prefabricage in de bouw, toen de markt plotseling omsloeg. Lean-and-mean aannemers zijn wendbaarder door hun onderaannemers geen opdrachten meer te geven, maar fabrieken die niet draaien, kosten geld. Schipper: ‘Er is nu veel veranderd ten opzichte van het verleden. De vraag is ongekend groot. We denken dat de vraag ook na het realiseren van 900.000 woningen in 2030 blijvend is, en denken hier uiteraard ook al over na.’ De deze maand naar boven bijgestelde prognoses van de groei van het aantal huishoudens ondersteunen deze visie.
Schipper stelt daarnaast dat prefabricage veel innovatiever is. ‘Het concept MorgenWonen is geschikt gebleken voor verschillende architectuurvormen. Van eenzijdigheid hoeft geen sprake te zijn. Wel zijn de basisuitgangspunten hetzelfde, en dat is wennen. In Nederland werd in Friesland anders gebouwd dan in bijvoorbeeld Zuid-Holland, terwijl in Engeland en Duitsland wel sprake is van één markt. De uitgangspunten zullen in heel Nederland naar elkaar toegroeien. Misschien is het belangrijkste dat je met prefabricage veel duurzamer kunt ontwikkelen. Wij hebben daar veel onderzoek naar gedaan en ervaring mee opgedaan – onder meer met houtprefabricage.’
Duurzaamheid
Bij VolkerWessels lijkt duurzaamheid minder in het vaandel te staan dan bij sommige andere ontwikkelaars, maar dit is schijn, volgens Schipper. ‘We werken al sinds 2012 aan gasloze woonwijken. We hebben zwaardere interne normen dan veel collega’s, bijvoorbeeld 70% ‘in huis reductie’ van broeikasgassen in 2030. Voor de overige 30% hebben we ook bijvoorbeeld onze opdrachtgevers nodig. Alleen denk ik dat je gelijk hebt dat wij onze duurzaamheid niet van de daken schreeuwen. Wij zijn wat dat betreft gewoon een nuchter, ondernemend bouwbedrijf uit het oosten van het land. Duurzaamheid hoort er gewoon bij.’
Schipper en VolkerWessels
Marcel Schipper is opgegroeid in de Achterhoek en afgestudeerd als bedrijfseconoom aan de Erasmus Universiteit. Vervolgens was hij een jaar trainee bij een ontwikkelaar in Arnhem, waar hij na drie jaar directeur ontwikkeling werd. In 2002 werd hij directeur VolkerWessels Vastgoed. Sinds 2022 is hij samen met Ferdinand Gremmen verantwoordelijk voor VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland, waar alle ontwikkelbedrijven onder vallen.
De Bouw & Vastgoeddivisie was in 2021 verantwoordelijk voor 36% van de omzet van in totaal € 6,2 mrd. De orderportefeuille bedroeg begin 2022 € 9,2 mrd. De groep draaide in 2021 een marge van 3,6% bij een brutojaarwinst van € 225 mln met 16.500 medewerkers, waarvan 3900 bij bouw en vastgoedontwikkeling.
Recente projecten zijn Tripolis, De Hooch en The Joan in Amsterdam, Wilhelminawerf, Wonderwoods en Westflank in Utrecht, het nieuwe ASML-kantoor in Eindhoven en Hello World bij Schiphol.
Gerelateerde artikelen:
