Maarten de Gruyter, Boelens de Gruyter: ‘De institutionele beleggers investeren helemaal niet gewoon door’

Hoe gaat de vastgoedsector om met de coronacrisis? Maarten de Gruyter van Boelens de Gruyter snapt niet dat een institutionele belegger met een beleggingshorizon van 25 jaar een bar van 4% opeens te duur vindt.

Hoe gaat het? Zijn jullie al naar kantoor terug aan het gaan en hoe gaat dat?
Wij hebben zojuist in één van onze eigen panden extra ruimte in gebruik genomen. We hadden eigenlijk al een paar werkplekken te weinig, maar dat was geen probleem omdat de werkplekken toch niet voortdurend bezet zijn. Maar nu willen we dat iedereen zich veilig voelt en zonder problemen naar kantoor kan komen.

We staan er goed voor. De afgelopen jaren zijn goed geweest, dus we hebben vet op de botten. In de eerste weken van de crisis hebben mijn partner Harm Boelens en ik alle potentiële problemen geïnventariseerd. Loopt de cashflow uit onze kantorenportefeuille nog door? Gaat het goed met de projecten waarvan er binnenkort drie met de bouw starten? Het antwoord is dat we dit jaar prima doorkomen.

Maar ik denk dat we, evenals andere ontwikkelaars, volgend jaar tegen problemen aan gaan lopen. De vastgoedbusiness is immers een varkenscyclus. We hebben 180.000 m² aan kantoorprojecten in portefeuille, de meesten daarvan in Amsterdam West. Dat gaat op de middellange termijn goed komen, want de locatie is fantastisch, maar misschien wel later dan we gepland hebben.

Dus het gaat goed met jullie huurders in de kantoren?
Ja. Maar het is interessant te zien hoe solidair iedereen is als het om de eigen portemonnee gaat. Sommige huurders probeerden het gewoon, zeiden dat ze in moeilijkheden waren. Wel, dat kan, maar laat je cijfers maar zien. Werd er de week erop gewoon de huur overgemaakt. En dat kwam best vaak voor: we hebben goed zicht op de kantorenmarkt omdat we met Quan, het investeringsvehikel dat we samen met Boris Brummelhuis hebben opgericht, ook de nodige kantoren in bezit of onder beheer hebben.

Toch is het soms een lastige afweging. Als uit de cijfers blijkt dat het voor corona ook al niet goed ging met het bedrijf, is er meestal bij ons toch ruimte voor onderhandeling. Want wat is ons alternatief? Dat we met een leeg pand zitten dat pas over zes maanden weer verhuurd wordt? Dan is het beter er samen uit te komen.

Voor de horeca, waar we ook het een en ander van hebben, hebben we meteen een periode huurvrij gegeven. Van één huurder hebben we daarvoor een bos bloemen gekregen.

En hoe gaat het met de investeringen en de beschikbaarheid van geld?
De banken hebben aan het begin van de crisis geroepen dat zij er zijn en ik moet zeggen dat dat inderdaad zo is. Maar ik denk ook dat ze te positief van start zijn gegaan en dat als de ontslaggolven komen, zij ook de gevolgen zullen merken.

Maar institutionele beleggers die roepen dat ze gewoon door blijven investeren – dat is gewoon niet waar. De deals die je nu voorbij ziet komen, zijn allemaal voor de crisis al ingezet. Ik kan het weten want ik heb tijdens de crisis een woningproject in de markt gezet dat absoluut spot-on is: het juiste segment op een perfecte locatie in Amsterdam. Voor de crisis zouden de beleggers over elkaar heen gebuiteld zijn, nu waren er maar een paar geïnteresseerd. Nou, als dat al in Amsterdam gebeurt, wat betekent dat dan voor steden als Deventer of Zutphen?

Het gekke is: er is zoveel geld, dat móet belegd worden. Omdat aandelen niet gekelderd zijn, heeft vastgoed geen overexposure in de portefeuilles. En ik snap niet dat een institutioneel, die een beleggingshorizon van 25 jaar heeft, opeens een bar van 4% te duur vindt. Twee maanden geleden kocht hij het wel tegen die prijs in.

Maar de institutionelen zijn wel de sleutel voor de nieuwbouwwoningmarkt. Als de massaontslagen komen, komt de koopwoningenmarkt stil te liggen. Ik zie nog geen mensen onder de brug slapen, dus zo’n woningnood is er nu ook weer niet – het is vooral een doorstromingsprobleem. Maar als institutionele beleggers zich nu als koopmannen gaan gedragen en het laten afweten, dan komt de markt zeker in een impasse.

Gaat deze crisis jullie, ondanks de problemen, toch ook kansen bieden?
Ja, wij focussen ons nu op distressed vastgoed om posities in te nemen. Dat gaat niet van ontwikkelaars of beleggers komen, maar wel van bedrijven. Reken maar dat een pand als het KLM-hoofdkantoor in Amstelveen, waar al jaren over gepraat wordt, nu heel snel aan de markt zal komen. Een prachtige woningbouwlocatie.

Wij willen graag sale-en-lease back, vooral panden waar we op termijn een andere bestemming aan kunnen geven. Er zijn nog zoveel bedrijventerreinen langs de randen van steden die steeds meer binnen de steden komen te liggen. En tot die tijd hebben we mooie cashflow.

Gaan we als samenleving nog iets leren van deze crisis?
Het is inmiddels een beetje afgezwakt, maar ik heb me heel erg boos gemaakt over hoe deze crisis is aangepakt. Al die maatregelen die zijn genomen ter bescherming van een kleine groep terwijl we zo weinig weten over hoe het virus zich nu eigenlijk gedraagt.

De komende economische crisis hebben we over onszelf afgeroepen. Ze krijgen veel kritiek, maar ik vind dat de Zweden het nog niet zo gek doen. Over een tijdje zullen we besluiten dat we een dergelijke crisis nooit meer op dezelfde manier zullen aanpakken, let maar op.