Lounge over Amsterdam ZO: Een wankel evenwicht

Certitudo heeft net zijn handtekening gezet onder een afsprakenbrief met de gemeente Amsterdam over de ontwikkeling van het nieuwbouwkantoor Amstel Next van ruim 10.000 m². Het komt aan de Hettenheuvelweg in het Amstel III-gebied in Amsterdam Zuidoost.
Een week ervoor nog lichtte Robert Ciggaar, asset manager bij Certitudo, de positie van de ontwikkelende belegger toe tijdens een door PropertyNL georganiseerde Lounge over Amsterdam Zuidoost. ‘We hebben de afgelopen jaren een verzameling acquisities in Zuidoost gedaan waarmee we aan de slag gaan.’ Behalve dit nieuwe, duurzame kantoorgebouw gaat het onder meer ook om de transformatie van de Trinity Buildings van kantoorruimte naar 133 woningen aan de Pieterbergweg. Ciggaar: ‘Daar verwachten we volgend jaar mee van start te gaan.’ In totaal heeft Certitudo in Amstel III 1250 woningen in de pijplijn, ongeveer 35.000 m² kantoorruimte en 4000 m² voorzieningen.

Verkleuring
Amsterdam Zuidoost – Amstel III – is de komende decennia een van de interessantste ontwikkelgebieden in Nederland. Er zijn heel veel plannen, er liggen gemeentelijke visies en er zijn heel veel marktpartijen die posities hebben. IJsbrand Brunger van vastgoedadviseur Savills schetst de opkomst van Zuidoost: ‘Tijdens de crisis was de leegstand in dit mono-kantorengebied het hoogst van de stad, zo’n 30%. De verschillen tussen de gebieden waren toen heel groot. Nu ligt de leegstand op een vergelijkbaar niveau met het centrum en de Zuidas.’
Terwijl de ideeën over de verkleuring van het gebied vorm kregen, verwierven diverse partijen hun posities in het gebied. Brunger: ‘Er kon nog tegen goede prijzen worden ingekocht, waarbij je bovendien ook een hele goede parkeernorm kreeg.’

Meer schwung
Een van de eerste partijen die de potentie van het gebied zag, was Merin. Die partij had via zijn Uni-Invest-portefeuille vier kantoorgebouwen in bezit in Zuidoost die het niet al te best deden. Ernst Frese, commercieel directeur van Merin: ‘Die hebben we herontwikkeld tot boutique-kantoren met voorzieningen als een restaurant op de begane grond dat voor iedereen toegankelijk is. De parkeernorm was en is prima, en nu zijn de huurprijzen flink gestegen en de waarde van de panden ook. Inmiddels hebben we er drie kantoren bijgekocht.’ Brunger kan zich helemaal vinden in de herontwikkelingen van Merin en voegt eraan toe: ‘Juist het toevoegen van faciliteiten die openbaar zijn, zorgt ervoor dat er schwung in het gebied is gekomen.’

Snelle klap
Ellen Nieuwenboer is nauw betrokken bij de transformatie van het gebied. Ze is vanuit de gemeente projectdirecteur van Amstel III: ‘We zijn viereneenhalf jaar geleden begonnen met het opstellen van een visie. We hebben toen snel een korte klap gemaakt met de ontwikkeling van Greystar van 1500 woningen bij Holendrecht.’
De plannen voor Zuidoost gaan uit van een transformatie van de monocultuur naar een levendige stadswijk met wonen, werken en ontspannen. Tot 2027 komen er zo’n 5000 woningen bij en in heel Zuidoost zijn er plannen tot 2030 voor zo’n 30.000 woningen. Aan de Arena Boulevard zijn bijvoorbeeld AM, Ballast Nedam en ING bezig met het ontwikkelen van het Urban Interactive District. Zij plannen aan de Arena Boulevard onder meer een hotel, een theater, wonen en veel food & beverage. Ondertussen is CBRE GI druk bezig met het uitwerken van herontwikkelideeën voor winkelcentrum Amsterdamse Poort.
Nieuwenboer: ‘We gaan uit van verdichting, waarbij 12% van alle vierkante meters voorzieningen moeten zijn. Dat is niet alleen retail of f&b, maar ook bijvoorbeeld 6 à 7 scholen, gezondheidscentra en sportvoorzieningen.’

Londen
Bas Wilberts, eveneens van Savills, is eveneens enthousiast over de potentie van het gebied. Hij vergelijkt het met de transformatie van King’s Cross in Londen, waar een gebied van bijna 30 hectare al bezig is te veranderen in een levendige stadswijk. Wilberts: ‘Evenals King’s Cross is Amsterdam Zuidoost een geweldige locatie omdat het een OV-hub is. De functiemenging die ook in Zuidoost moet komen werkt geweldig in Londen: mensen blijven in het gebied hangen omdat ze er werken, wonen en leven. Wat ze in Londen heel goed gedaan hebben, is dat ze de bestaande bouw hebben gerespecteerd en heel veel openbare ruimte hebben gecreëerd. Daarin heeft de gemeente £ 240 mln geïnvesteerd.’
Daarmee legt Wilberts meteen de vraag bij Nieuwenboer neer of de gemeente ook bereid is fors te investeren in openbare ruimte. Want wie denkt dat de betrokken partijen alleen maar staan te juichen over het gebied, heeft het mis. Er zijn twijfels over de commitment van de gemeente en vrees over het steeds veranderen van de regels. Zo schroefde wethouder Ivens ineens de eisen op voor het deel aan sociale huur in de projecten. Wilberts: ‘Buitenlandse investeerders zijn nu geïnteresseerd, omdat ze deze ontwikkeling in internationaal perspectief snappen. Ze zien vergelijkbare ontwikkelingen in andere wereldsteden. Maar als de regels veranderen, haken de beleggers af.’ Nieuwenboer: ‘Tja, sommige besluiten zijn politiek en daar hebben we op dat moment mee te werken.’

Kantoren behouden
Er zijn inderdaad verschillende partijen in het gebied die betwijfelen of transformatie van panden nu nog wel lonend is. Frese van Merin: ‘Wij zijn in het verleden veel benaderd door ontwikkelaars die onze panden wilden transformeren, maar nu willen we de kantoorruimte graag zo houden. Waarschijnlijk wordt van ons bezit nog één pand omgezet, een kleiner gebouw aan de Hettenheuvelweg.’ Overigens maken niet alleen de veranderde eisen, maar ook toegenomen bouwkosten en erfpacht de transformatie lastiger.
Nieuwenboer beaamt dat het met sommige partijen wat moeilijker gaat. ‘Maar eigenlijk verschilt het nogal. Met een partij als Greystar, die tegenover het AMC heel veel woningen gaat neerzetten, lukt het wel. Maar het is inderdaad een wankel evenwicht. Het is zeker zo dat de startpositie ten opzichte van 4,5 jaar geleden heel anders is. Wie nu instapt, zal geen heel hoge winsten meer maken. Dit is geen gebied meer voor opportunistische partijen, maar voor andersoortige partijen, die lagere rendementen kunnen hebben.’

Gebiedsfonds
Wilberts heeft wel een oplossing om het commitment van zowel marktpartijen als gemeente te waarborgen, afgekeken van de gebiedsontwikkeling King’s Cross: ‘Maak een gebiedsfonds waarin de gemeente ook een stuk van het risico draagt. Dan maakt het niet uit welke wind er waait, maar is het gewoon een trein die verder rijdt. Bovendien waarborgt dat ook een bepaalde kwaliteit in het gebied, ook voor de openbare ruimte.’ Nieuwenboer vindt het een interessant idee, maar ‘er was politiek geen draagvlak voor een fonds’.
Ontwikkelende belegger Certitudo laat zich in elk geval niet afschrikken. Ciggaar: ‘Wij willen zeker meer in dit gebied doen. Voor ons is het belangrijk dat de vaart erin gehouden wordt; de factor tijd is voor ons heel bepalend. En we willen duidelijkheid, bijvoorbeeld over de mogelijkheden voor hotels en retail. Natuurlijk zal Amsterdamse Poort de centrumfunctie hebben, maar het gebied is heel groot en het is nodig dat er retail komt in plintfuncties in verder weg gelegen gebieden.’ Nieuwenboer vertelt dat de gemeente met een retailvisie bezig is en dat die visie er in de eerste helft van volgend jaar zal liggen.
De zorgen over Villa Arena kan Nieuwenboer echter nog niet wegnemen. De aanwezigen vinden de woonboulevard een zwerende wond in het gebied, waar nodig iets aan gedaan moet worden. Nieuwenboer: ‘Daar zijn we nog niet aan toe gekomen, daar moeten we nog op studeren.’

Op de foto: Ellen Nieuwenboer, Bas Wilberts en Robert Ciggaar

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed. De Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, Antea Group, Rics, gemeente Utrecht, AM, Savills, Workthere en MRP Development.