Wie in Amsterdam de metro pakt van de stations RAI of Zuid naar CS kan het niet ontgaan: de fabriek van Maple Leaf heeft een nieuwe bestemming gekregen. Sinds 2009 prijkt de naam Kauwgomballenfabriek en Lingotto op de gevel en hebben bedrijven als Q-Music en EMI er hun onderkomen. door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine Nr. 18 - 19 november 2010
Wie in Amsterdam de metro pakt van de stations
RAI of Zuid naar CS kan het niet ontgaan:
de fabriek van Maple Leaf heeft een
nieuwe bestemming gekregen. Sinds 2009 prijkt de
naam Kauwgomballenfabriek en Lingotto op de gevel
en hebben bedrijven als Q-Music en EMI er hun onderkomen.
door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine Nr. 18 - 19 november 2010
In 't kort:
• Niche-ontwikkelaar
richt zich op
herontwikkeling
• Industrieel erfgoed
geschikt maken
voor kleine
ondernemers
• Naam ontleend aan
Fiatfabriek in Turijn
Maar ook een theatergroep, architecten en
tal van kleine creatieve ondernemers huren er.
De Amsterdamse ontwikkelaar Lingotto heeft haar eigen kantoor
ook in het 20.000 m² grote complex, dat in gedurende
drie decennia na de oorlog is ontstaan.
Lingotto is begin dit jaar gevraagd een plan te maken
voor de monumentale tramremise in Amsterdam
West. Die is alleen qua oppervlakte vergelijkbaar met
de Kauwgomballenfabriek, maar is veel ouder en heeft
een constructie van staal en baksteen in plaats van beton.
Als de Stadsdeelraad West in december de ontwikkeling
gunt aan Lingotto, krijgt het bedrijf van Frank
van Beek en Bob Jansen opnieuw een omvangrijk herontwikkelingsproject
in portefeuille, goed voor een notering
in de Top-101 Ontwikkelaars.
Van Beek en Jansen werkten tien jaar geleden beiden
bij Amvest, tot ze onafhankelijk van elkaar het idee
kregen om zelfstandig te gaan. In die tijd werd in de
vastgoedwereld te veel in hokjes gedacht, terwijl multifunctionele
gebouwen de toekomst hadden, was hun
overtuiging. Daarom besloten ze samen Lingotto op te
richten. De onderneming is uitgegroeid tot een ontwikkelaar
met 11 mensen vast in dienst en een portefeuille
die zowel nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten
in opdracht als voor eigen rekening en risico
omvat. Zo heeft Lingotto in Duivendrecht een wijkwinkelcentrum
aangekocht met het voornemen het grondig
te renoveren en uit te breiden.
Aanvankelijk vervulde Lingotto vooral een rol als gedelegeerd
ontwikkelaar, bijvoorbeeld in Amsterdam op
IJburg, Westerdokseiland en de Zuidas. Maar gaandeweg
is het bedrijf, dat vernoemd is naar de herontwikkelde
Fiat-fabriek in Turijn, zelf meer projecten gaan
initiëren. Specialiteit is de herontwikkeling van voormalige
industriële gebouwen, zoals De Kauwgomballenfabriek,
de voormalige stoomwasserij aan de Spangensekade
in Delfshaven en het Energiehuis op het
Gemeentelijk Industrie Terrein (GIT-terrein) in Den
Haag. De wasserij – De Fabriek genoemd – is eigendom
van de Rotterdamse corporatie PWS en het Energiehuis
betreft een samenwerking met woningcorporatie
Staedion en energiebedrijf Eon. Lingotto richt
zich met deze projecten op een nichemarkt, die van de
creatieve ondernemers die karakteristieke werkruimten
zoeken, niet groot maar wel met veel voorzieningen
en ontmoetingsmogelijkheden. Jansen: ‘Veel ontwikkelaars
hebben alleen oog voor huurders die
tekenen voor minimaal 500 m², maar daarmee mis je
een interessant deel van de markt. In de Kaugomballenfabriek
zijn slechts tien huurders met meer dan die
oppervlakte. Het beheer is intensiever, maar de vraag is
aanzienlijk. En de meeste transacties komen tot stand
via het informele circuit. Bij de laatste fase hebben we
dan ook geen makelaar ingeschakeld voor de verhuur.’
Vanwege dit beheersaspect houdt Lingotto de exploitatie
van bedrijfsverzamelgebouwen zo veel mogelijk in
eigen hand. Aanvankelijk was de Kauwgomballenfabriek
ook volledig eigendom van de ontwikkelaar, maar
afgelopen jaar zijn via een vastgoedcv particuliere investeerders
ingestapt. ‘We hebben wel een meerderheidsbelang
gehouden’, licht Van Beek toe. ‘Op deze
manier hebben we middelen vrijgemaakt om te kunnen
investeren in nieuwe projecten, zoals Remise
West. Beleggen is voor ons geen doel op zich, maar een
middel om grip te houden op de projecten die in het
beheer veel aandacht blijven vragen.’
Gefaseerd
De strategie van Lingotto is om zo snel mogelijk na de
acquisitie van het bedrijfscomplex te beginnen met de
verhuur en de herontwikkeling gefaseerd uit te
voeren. ‘Doordat Lingotto een compact bedrijf is en
wij samen eigenaar zijn, hebben we veel slagkracht en
kunnen we snel schakelen’, zegt Van Beek. Als er al
huurders in beeld zijn, is het eenvoudiger om
financiering te krijgen. Door de exploitatie en het
plannen maken gelijk op te laten lopen, is er minder
renteverlies dan bij een aanpak waarbij het complex
pas in verhuur gaat als het volledig is opgeleverd.
Jansen: ‘Het proces bij dit soort projecten is heel
anders dan bij nieuwbouw. Alle fases, van idee tot
oplevering, lopen door elkaar en dat betekent dat je
veel meer de regie in handen moet houden. Bovendien
heb je te maken met een gebouw met historie in
een bestaande omgeving en daar moet je ook
rekening mee houden.’
Het gaat Lingotto niet om het stapelen van stenen,
maar om weer betekenis te geven aan een plek. Oog
voor de historische context betekent niet dat alle gebouwen
koste wat het kost overeind moeten blijven,
vindt Jansen. ‘Het kan zijn dat sloop en nieuwbouw
een betere optie is, omdat herbestemming financieel
niet haalbaar is of omdat daarmee geen goed programma
kan worden toegevoegd. Sommige gebouwen zijn
het behouden waard, anderen niet.’
De zichtbaarheid van de Kauwgomballenfabriek heeft
volgens Lingotto-directeuren geleid tot veel belangstelling
van eigenaren met verouderd bezit binnen de
Ring Amsterdam. Zo kwam de ontwikkelaar ook in
beeld voor de Tramremise.
Cultureel erfgoed
De opgave van de bestaande voorraad is aanzienlijk,
stelt Van Beek. ‘Er is al wel veel aandacht voor cultureel
erfgoed uit het tijdperk van de industriële revolutie en
uit de jaren ’20 en ’30, maar ook naoorlogse gebouwen
die hun functie hebben verloren vinden wij interessant.
De plek is daarbij heel belangrijk, die bepaald of
een tweede leven mogelijk is.’ Voor sommige naoorlogse
kantoren en woningcomplexen die geen monumentenstatus
hebben dreigt de slopershamer, terwijl
ze in historisch opzicht waardevol zijn. Met de juiste
ingrepen is herontwikkeling soms rendabel te maken.
Vijf jaar geleden was het bedrijventerrein waar de
Kauwgomballenfabriek staat volgens Van Beek een nogo
area. ‘Toch vonden we het kansrijk, zo dicht bij de
binnenstad en met twee metrohaltes op een steenworp
afstand. Door een groot volume te realiseren had het
project uitstraling op het gehele gebied, met de creatieve
industrie als bindende element.’
Ook bij de Tramremise hebben Jansen en Van Beek een
flexibel complex voor ogen met bedrijfsruimte voor creatieve
ondernemers en tal van andere functies. Maar er
is geen blauwdruk voor de herontwikkeling. ‘Bij zo’n
complex plan is het zaak om niet te veel in functies te
denken, maar oog te houden voor het gebouw zelf. Over
40 jaar moet met het nog steeds bruikbaar zijn.’
Kauwgomballenfabriek
De Kauwgomballenfabriek is het voormalige Maple Leaf
complex aan de Spaklerweg in Amsterdam Overamstel.
Vroeger werden hier merken als Bubblegum, Sportlife en
Xylifresh geproduceerd, maar in 2003 raakte de fabriek
buiten gebruik. In juli 2006 heeft Lingotto de Kauwgomballenfabriek
aangekocht om te ontwikkelen tot 16.000
m² bedrijfsruimten voor creatieve gebruikers. Volgens
Lingotto-directeur Frank van Beek was de aankoopprijs
relatief laag, maar vergde de verbouwing een hoge investering.
FGH Bank is de financier van het project.
De vier verschillende gebouwen hebben alle een eigen
karakteristiek en kwaliteiten: sheddaken, betonnen constructies,
grote en hoge ruimten, veel licht en nog vele details
die verwijzen naar het industriële verleden. In 2009
is de Kauwgomballenfabriek uitgebreid met het naastgelegen
Lab, eveneens een industrieel gebouw uit de jaren
50 van de vorige eeuw. In totaal telt het complex nu zo’n
20.000 m² met 4 parkeerterreinen. Bijna alle ruimten in
het complex, variërend van 18 m² tot 1600 m², zijn verhuurd.
De gebruikers bestaan uit een mix van jong en
oud, starters en gevestigde bedrijven, commercieel en
niet-commercieel. Ze zijn voornamelijk werkzaam in de
sectoren kunst, media, entertainment en creatieve zakelijke
dienstverlening, zoals architecten, ontwerpers en reclamebedrijven.
Er zijn 70 verschillende huurders.
Remise West
De herontwikkeling van de Tramremise, voorheen de Hallen,
aan de Tollensstraat / Bellamyplein is in fases gebouwd
tussen 1901 en 1914, heeft een lange voorgeschiedenis. Nadat
het complex in 1996 buiten gebruik is geraakt als werkplaats
van het Gemeentelijk Vervoer Bedrijf (GVB), nam het
stadsdeel het eigendom over van het GVB. Sindsdien hebben
verschillende partijen zich gemeld als ontwikkelaar. In
2001 werd SFB Vastgoed – later opgegaan in Bouwinvest
– door het stadsdeel geselecteerd. Dit plan ging echter niet
door en later kwam Burgfonds als ontwikkelaar in beeld,
in samenwerking met de stichting SCHA met onder andere
de mediaondernemer Harry de Winter. Naast sociaalculturele
functies en horeca zou er ook een muziektheater,
jazzclub en bioscoop moeten komen. Door de kredietcrisis
kreeg Burgfonds, thans Lips Development, het plan echter
financieel niet rond. Vorig jaar was er nog sprake van dat
corporatie De Key in het project zou stappen, maar de minister
stak daar een stokje voor. De overeenkomst tussen
het Stadsdeel en Burgfonds werd uiteindelijk via de rechter
ontbonden. Op het naastgelegen terrein gaat Rochdale 220
woningen bouwen.
Lingotto is afgelopen voorjaar door het toenmalige stadsdeel
Amsterdam Oud-West uitgenodigd om een plan te
maken voor de herontwikkeling van de tramremise. Eind
juni 2010 heeft Lingotto haar plan gepresenteerd, genaamd
Remise West. Dit plan voorziet onder andere in een mix van
functies, zoals bedrijfsruimte voor creatieve ondernemers,
horeca, een bibliotheek en een TV-studio. Drie groene hoven
moeten zorgen voor licht, lucht en ruimte in het gebouw.
Een groep ondernemers en bewoners, verenigd in
de stichting TRO M, zijn samen met de architect Andre van
Stigt met een alternatief plan gekomen. De TRO M borduurt
met dezelfde architect voort op de plannen van Burgfonds
en de stichting SCHA. Op 22 september 2010 heeft het Dagelijks
Bestuur van stadsdeel West een besluit genomen
over de ontwikkeling van de tramremise. Zij stellen voor
om Lingotto de gelegenheid te geven het plan verder uit te
werken en gezamenlijk een realisatieovereenkomst voor te
bereiden. Dit voorstel wordt nu voorgelegd aan de stadsdeelraad,
die 14 december een besluit neemt.
