Interview Rudolf de Boer, CBRE: ‘Partijen dichter bij elkaar brengen’

Onder het glazen dak van een oude autogarage houdt sinds een jaar het Amsterdamse team van CBRE kantoor. Rechts van de entree een café met hippe zitjes, daarachter een werkruimte als een gigantische kas, met zo’n dichte rij manshoge planten dat de medewerkers vrijwel aan het oog onttrokken zijn. Een rij glazen huisjes doet dienst als concentratieruimten annex vergaderkamers. Vorig jaar maart verhuisde het hoofdkantoor van CBRE van Symphony aan de Zuidas naar het prijswinnende The Core in het Amsterdamse Schinkelgebied. Minder prestigieus, maar locatie is niet het enige wat telt, vindt directeur Rudolf de Boer. ‘Het concept van gebied en gebouw wordt steeds belangrijker, gezien de opgaven waar we ons in Nederland voor gesteld zien.’

Verrassende plekken
Bij weinig ruimte en veel vraag kunnen ontwikkelingen op verrassende plekken de oplossing bieden. CBRE wil daarin voorgaan. ‘De directe omgeving van ons kantoor biedt veel nieuwe mogelijkheden, er zijn hier tienduizenden kantoren- en woningmeters te ontwikkelen. Met onze aanwezigheid kunnen we dat proces versnellen’, aldus De Boer. De bijzondere opzet en inrichting van het nieuwe kantoor dienen als inspiratie voor klanten. ‘Vroeger hadden we het over kantoorindelingen en technische installaties, nu gaat het over het concept, beleving. Met een goede werkomgeving verhoog je het welzijn en de productiviteit van je medewerkers.’ De vaste werkplekken zijn in The Core losgelaten, het accent ligt op agile werken in projectteams.
Niet alleen onderling, ook met klanten zoekt CBRE de samenwerking op. De Boer: ‘Voorheen stelden we een advies op, dat ging naar de klant, die had opmerkingen, daarmee scherpten we ons advies aan, dat ging weer terug. Tegenwoordig trekken we vanaf het begin samen op, zo gaat het een stuk sneller.’ Dat gebeurt bijvoorbeeld tijdens creative camp-sessies met ontwikkelaars en beleggers die willen werken aan verduurzaming. Met vergelijkende data over de energieconsumptie van gebouwen en vastgoedportefeuilles wil de adviseur bijdragen aan 25% van de CO2-reductie voor commercieel vastgoed uit het klimaatakkoord in 2030. ‘We willen hier veel tijd in investeren; we vinden het belangrijk om zo een maatschappelijke bijdrage te leveren’, aldus De Boer.

Grenzeloos
In een wereld die steeds grenzelozer wordt, verrast CBRE Nederland door als breed servicekantoor juist meer de regio op te zoeken. ‘We willen sterk lokaal aanwezig zijn’, zegt De Boer. ‘Veel vraagstukken kunnen het best met lokale kennis worden aangevlogen, zoals de opgaven die verdere verstedelijking met zich meebrengt, de druk op de woningmarkt, de vraag naar betere kantoorruimte.’ De afgelopen jaren heeft CBRE verschillende nieuwe kantoren geopend. In vestigingen in Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Utrecht, Zwolle en natuurlijk Amsterdam werken nu opgeteld 650 medewerkers.
Het is tijd om verder te kijken dan Amsterdam, vindt De Boer. Dat is geen nieuwe gedachte, maar de markt is er volgens hem nog niet genoeg van doordrongen. ‘Amsterdam is de afgelopen jaren internationaal concurrerend geworden, met stijgende rendementen, huurprijzen en een grote aantrekkingskracht op bedrijven. Maar de grenzen van de groei zijn nu bereikt, het is tijd om andere steden internationaal op de kaart te zetten.’ Als ze zich maar duidelijk positioneren, zoals Eindhoven, dat zich onderscheidt met maakindustrie en science, en Den Haag, dat zich concentreert op bedrijvigheid in cyber security. Voor Utrecht ziet De Boer kansen als de stad zich bijvoorbeeld focust op de health-sector.
Het vernieuwde stationsgebied in Utrecht bewijst dat het kan. ‘Daar zie je dat een alternatieve markt heel goed mogelijk is als je de juiste keuzes maakt. De huurprijzen passeren inmiddels de € 300 per m². En laten we wel wezen, waar zit je liever: in een kantoor in een buitenwijk van Amsterdam dat met de trein lastig te bereiken is, of zó centraal in Utrecht, het knooppunt van Nederland?’

Data voor meer begrip
Om van regionale kansen een succes te maken, zijn geavanceerde data volgens De Boer onmisbaar. ‘Daarmee kun je heel makkelijk zien wat voor bedrijvigheid zich op locaties ontwikkelt, en krijg je bijvoorbeeld ook de start-up-scene in beeld. Met zulke inzichten kun je een regio beter en in samenhang invullen.’ Ook hier is positionering doorslaggevend, merkte De Boer tijdens de vernieuwing van het gebied rond station Sloterdijk in Amsterdam. ‘Het beeld dat mensen van het gebied hadden liep aanvankelijk achter bij de ontwikkelingen, dat bleef lang behoorlijk negatief.’ CBRE bracht vorig jaar gemeente, ontwikkelaars, beleggers en gebruikers samen, zorgde ervoor dat elke partij investeerde om een marketingplan en een website te ontwikkelen en bracht zo het gebied beter voor het voetlicht.
Samenwerking tussen partijen brengt De Boer ook bij andere gelegenheden graag op gang. ‘Als we projecten willen versnellen, en dat is gezien de druk op de markt van belang, dan moeten we niet alleen voor betere processen zorgen, maar ook voor meer begrip. Begrip voor belangen van gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en gebruikers, maar ook voor de consequenties van bepaalde keuzes. En daarbij komen goede data weer van pas.’

Integrale gebiedsontwikkeling
Grootschalige ontwikkelingen, daar gelooft De Boer nog steeds in. ‘Er is veel kapitaal, er zijn ontzettend veel kansen. Nederland staat op nummer vier in de ranglijst van Europese beleggingen en nummer negen wereldwijd. Dit is het moment om integrale gebiedsontwikkeling bij de horens te vatten.’ Dat vergt een lange adem, erkent hij. ‘Gezien de risico’s zul je gefaseerd te werk moeten gaan. Stijgende bouwkosten zijn een uitdaging, net als scherpere regelgeving, zoals op het vlak van woningbouw, erfpachtconstructies en bestemmingsplannen die niet aansluiten bij de vraag. De overheid moet echt gaan nadenken hoe ze gebiedsontwikkeling kan faciliteren’, vindt De Boer, die ook op dit vlak een rol voor CBRE ziet weggelegd. ‘Meer snelheid en flexibiliteit in het proces zijn hard nodig. Over en weer begrip creëren lost veel op. Wij willen partijen dichter bij elkaar brengen.’
Het zal niet verbazen dat CBRE zich meer en meer ontwikkelt als datagedreven consultancy-firma. Het marktaandeel in transacties groeit ook, onder meer door de grotere regionale aanwezigheid, maar advies wordt steeds belangrijker. Met verschillende expertiseteams op het gebied van onder meer healthcare, ontwikkeling, inrichting, design en duurzaamheid heeft nu het merendeel van de medewerkers van CBRE Nederland consultant op het visitekaartje staan.
Met enige regelmaat krijgt De Boer nog de vraag of de sector over een paar jaar niet weer zucht onder een overaanbod in kantoren, net als na het uitbreken van de kredietcrisis. Vooral gemeenten zijn er huiverig voor. Niet nodig, volgens hem. ‘Dankzij alle data die we verzamelen en aan elkaar koppelen, zijn we tegenwoordig veel beter in staat ontwikkelingen te doorgronden. In een jaarlijkse stresstest leggen we trends bloot. Mogelijke tekorten en overschotten kunnen we lang van tevoren zien aankomen. Met data kunnen we de juiste keuzes maken.’

Foto: Elisabeth Lanz Fotografie

PropertyNL Top-1001 Adviseurs
De PropertyNL Top-1001 Adviseurs is het grote jaarlijkse onderzoek naar huurtransacties commercieel vastgoed en beleggingstransacties van professionele partijen. Omdat er in het vastgoed veel meer speelt dan transacties alleen, ondervroegen Lizanne Schipper en Wabe van Enk de drie topmannen van het vastgoedadvies in Nederland, Rudolf de Boer (coo van CBRE), Jeroen Lokerse (ceo van Cushman & Wakefield) en Pieter Hendrikse (ceo van JLL) naar de sterke punten van hun organisaties en de kansen en risico’s van de markt. In Nederland zijn de organisaties CBRE en C&W aan elkaar gewaagd, met elk meer dan 500 medewerkers en is JLL kleiner, met nu minder dan 200 medewerkers (na afstoting van het vastgoedbeheer aan MVGM). Mondiaal is CBRE de grootste, met daarbij ook asset manager CBRE Global Investments.