Het CBRE Dutch Retail Fund vaart een nieuwe koers, waarin projectontwikkeling voor eigen portefeuille en focus op unieke plekken in de grote steden centraal staan.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2021
Ronald van der Waals is al lange tijd de kantorenman van de grootste belegger in Nederland; CBRE Investment Management (voorheen CBRE Global Investors). Sinds een jaar werpt hij zich ook op de moeilijkste beleggingscategorie van dit moment, retail, en hij heeft daarvoor een nieuwe koers uitgezet.
Dynamiek
Van der Waals leek te kiezen voor veilig: na zijn studie technische bedrijfskunde ging hij aan de slag bij ING Real Estate, toen de grootste vastgoedpartij ter wereld. ‘Voor mezelf beginnen trok me niet. Ik houd van een professionele, internationale omgeving.’ Hij verkoos het vastgoedbedrijf van ING boven Heineken, waar hij stage liep. ‘De dynamiek van gebouwen en steden trok me meer dan het verkopen van een product dat al decennialang hetzelfde is.’
En dynamisch zou het worden: terwijl Van der Waals in zijn beginjaren ervaring opdeed met kantoren en logistiek in Nederland en in Finland een herontwikkeling deed, werd ING Real Estate ontmanteld en investment management ondergebracht bij het Amerikaanse beursgenoteerde CBRE Group.
Na ruim 2 jaar internationaal te hebben gewerkt als portfolio manager, kreeg Van der Waals in 2016 de kans om toe treden tot de Nederlandse directie en zich te richten op de Nederlandse kantoren- en logistieke portefeuille. Hij kreeg, op een uitdagend moment, de verantwoordelijkheid voor het CBRE Dutch Office Fund. Sinds een jaar loodst hij daarnaast ook de retail-portefeuille door de storm die door deze sector raast. ‘Het klinkt gek, maar ik vind het misschien wel dankzij de turbulenties in de markt zo interessant. Impact maken is mijn voornaamste drijfveer. Kantoren lagen moeilijk, maar met ons team hebben we goede toevoegingen gedaan, zoals het WTC aan het Jaarbeursplein in Utrecht, de transformatie van Delftse Poort bij het Centraal Station in Rotterdam en de nu in aanbouw zijnde uitbreiding van het WTC Amsterdam met Tower Ten. Nu gaan we dat ook doen met de retail-portefeuille, juist nu het soms moeilijk ligt.’
Als eigenaar van WTC Amsterdam wordt CBRE IM ook genoemd voor de aankoop en herontwikkeling van het hoofdkantoor van ABN Amro, maar daar wil Van der Waals niet over praten.
Wisseling van de wacht
Er heeft bij CBRE Investment Management Europe een wisseling van de wacht plaatsgevonden. Rik Eertink, die verantwoordelijk was voor de retail-portefeuille in Nederland, is doorgeschoven naar Europa. Daardoor moest er een nieuwe leider worden gevonden voor de retail-portefeuille van het CBRE Dutch Retail Fund. Van der Waals combineert deze verantwoordelijkheid nu met zijn rol als fund manager voor het CBRE Dutch Office Fund.
Het lijkt een ondankbare taak om nu een winkelportefeuille te moeten leiden, en helemaal met huurders die door corona in de problemen zijn gekomen. Bovendien was CBRE Investment Management bij zijn aantreden nog maar nauwelijks bekomen van het faillissement van Hudson’s Bay. Het bedrijf is eigenaar van vier voormalige V&D-panden waarin Hudson’s Bay het tevergeefs probeerde. Het bezit daarnaast een aantal Hema’s die zwaar zijn getroffen door de crisis en vijf vestigingen van de Bijenkorf, waaronder het kroonjuweel in Amsterdam. De Canadese eigenaar van Selfridges, waartoe de Bijenkorf behoort, heeft de keten onlangs in de etalage gezet. Genoeg dus om je mouwen voor op te stropen. ‘Een eventuele verkoop van De Bijenkorf is voor ons geen reden tot zorg. Uiteraard volgen we deze ontwikkeling nauwgezet, maar de hoge kwaliteit van de locaties en van het concept van De Bijenkorf maken dat we de toekomst van de Bijenkorf met vertrouwen tegemoet zien. Ik heb geleerd van de crisis op de kantorenmarkt dat juist in een crisis kansen ontstaan en dat het zorgt voor nieuwe impulsen.’
Focus op topsegment
PropertyNL heeft kansen beschreven voor supermarkten en andere ‘convenience’ in gebieden waar veel woningbouw plaatsvindt. Aan de andere kant zitten de topwinkelstraten (‘highstreets’) en de grote centra die mikken op beleving, maar de indruk is dat juist deze categorie door corona in zwaar weer verkeert. ‘Van beleving kun je inderdaad niet eten. Het is dus van belang kritisch te zijn op wat er verandert en creatief in waar mogelijkheden zijn. Wij voelen ons het beste thuis in het hogere segment. In elke markt heb je de prijsvechters, een kwetsbaar middensegment en een topsegment met lager risico, maar met ook vaak een lager rendement. We richten ons op de laatste categorie, en gaan fors investeren door voor onze eigen portefeuille locaties te (her)ontwikkelen.’
Met projectontwikkeling wordt het risicoprofiel echter vaak hoger in plaats van lager. ‘Ja, maar wij stellen daar ook wat tegenover. Wij gaan minder risico’s nemen met de steden waarin wij investeren. Bovendien kunnen we het risicoprofiel van een stad beperkt beïnvloeden, terwijl we de risico’s van een herontwikkeling veel beter kunnen managen en beïnvloeden. Meer doen op minder plekken is daarbij het motto.’
Gecontroleerd verkopen
Dat betekent dat CBRE IM ook moet verkopen. ‘Ja, dat klopt. Investeren betekent ook keuzes maken wat je wel en niet meer blijft doen. Je kunt niet roepen dat je focus hebt en daar niet naar handelen. Verkopen zullen we wel op een gecontroleerde manier doen, wanneer de gebouwen daar klaar voor zijn. Tegelijkertijd kijken we ook selectief naar het aankopen van convenience-anchored assets in de grotere steden. We zijn dus actief aan beide kanten van de transactiemarkt.’
Degene die in Nederland het meest heeft geïnvesteerd in één specifieke winkellocatie is Unibail-Rodamco-Westfield met de Mall of the Netherlands. Van der Waals noemt wat Unibail in Nederland heeft gedaan gedurfd, maar vindt niet dat het aansluit bij de strategie van CBRE IM. ‘Onze strategie is gericht op specifieke plekken waar mensen van houden; highstreets in de grote steden, die uniek zijn qua beleving en ervaring, zogenoemde vibrant city centers, en lokale convenience centers waar veel mensen wonen, voor wie we zo’n center onderdeel is van hun dagelijks leven. Wij noemen dat ‘urban community hearts’.’
Een voorbeeld hiervan is de Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost, een gebied waar veel woningen worden toegevoegd, maar dat ook maatschappelijke uitdagingen kent. ‘Wij vinden dat deze plek uniek is en kansen biedt. We hebben besloten de komende jaren het winkelcentrum zelf te herontwikkelen en er circa 600 woningen te realiseren.’
Gemengde ontwikkelingen
Vaak was die gebiedsontwikkeling met meerdere functies een probleem voor achterliggende beleggers. De beleggers kiezen voor een woning- of winkelfonds, waardoor een fonds zich maar op één categorie kan richten, terwijl de markt vraagt om een gemengde ontwikkeling. ‘We hebben onze beleggers echter goed kunnen uitleggen dat het hebben van meerdere functies binnen een portefeuille juist van toegevoegde waarde is als je kijkt naar de trends en ontwikkelingen, maar ook naar de kansen die dit met zich meebrengt. Je moet groter durven denken en datgene maken waar de consument en de maatschappij om vragen. Uiteraard zullen we dat blijven doen op plekken waar consumenten graag willen winkelen.’
Van der Waals vindt ook dat CBRE IM samen met de beleggers een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft, bijvoorbeeld in gebieden zoals Zuidoost. ‘Hierin trekken we ook veel meer samen op met de gemeente, zodat we ook op voorzieningenniveau steviger kunnen inzetten, bijvoorbeeld op het gebied van cultuur. Dat maakt plekken en gebieden interessanter, leefbaarder en levendiger. Daarnaast zijn we ook heel erg gericht op verankering met het lokale en de trend om dichter bij huis te kopen en te produceren. Denk bijvoorbeeld ook aan scholen of buurtwinkels van lokale ondernemers zoals een slager of bakker. We zoeken naar mogelijkheden om relevant en onderscheidend te zijn op de plekken waarin we investeren en niet op te gaan in de massa.’
Hoe reageren de beleggers op de risico’s van sloop en nieuwbouw? ‘Uiteraard hebben we dat goed uitgelegd, waarbij we alleen ontwikkelen voor de eigen portefeuille. Ook moet het rendement wel in verhouding zijn met de risico’s. We hebben afgesproken dat we voor maximaal 20% van de portefeuille ontwikkelen om ook zo de risico’s te beperken. Veel beleggers kenden ons trackrecord al in de kantorenportefeuille en begrijpen dus goed wat we willen bereiken.’
Van der Waals wil in meer plaatsen investeren dan alleen Amsterdam, bijvoorbeeld ook in de Koopgoot in Rotterdam. ‘Door ontwikkelingen in de omgeving zijn de looproutes verbeterd, maar het centrum zelf moet samen met de herontwikkeling van Hudson’s Bay nog wel een nieuwe impuls krijgen.’
Drijfveren
Van der Waals wil tastbare, mooie dingen maken waar mensen van houden. ‘Dat heb ik met een sterk team binnen de kantorensector kunnen doen met bijvoorbeeld het WTC in Utrecht, en ik denk dat we dat nu weer kunnen doen in retail, zoals met de Amsterdamse Poort. Ik wil graag laten zien dat de fysieke retail op een aantal plekken toekomst heeft, zowel voor consumenten en retailers als voor onze beleggers.’
