Jeroen Lokerse van C&W vindt transparantere prijsvorming onmisbaar voor de verdere professionalisering van de markt, en investeert daarom stevig in de taxatieafdeling
Door Wabe van Enk en Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2020
Rust heerst in het elegante, roomwitte interieur van Cushman & Wakefield Nederland, op de twintigste verdieping van de UNStudio aan de Zuidas, met zicht over de van deze afstand stille stad. ‘Tonijn met gesmolten kaas vandaag’, roept een bedrijvige kantinedame tegen een collega. ‘Dat is Lydia’, vertelt directeur Jeroen Lokerse. ‘Zij verzorgt sinds een jaar een gezonde lunch. Op vrijdag is er een snack, maar als je er twee neemt, fluit ze je terug.’
Geen glijbaan of skateschans hier, of een permanente stoelendans van medewerkers. Sommige werkplektrends zijn de laatste jaren een beetje doorgeslagen, vindt Lokerse. ‘Het doel van een kantoor is dat we ons werk goed kunnen doen, niet dat het een speeltuin of een café wordt. Werkgevers moeten zorgen voor een werkruimte waarin iedereen zich prettig voelt, niet alleen hippe twintigers. Als je 30 jaar lang in een eigen kantoortje hebt gewerkt, is het misschien niet zo verstandig om opeens met zes mensen aan een bureau te zitten. Steeds op een andere plek werken is niet handig als je met een aantal collega’s een specialisme deelt. En als ik via een app mijn PA moet opsporen, word ik daar ook niet effectiever van.’
Van de 550 medewerkers van Cushman & Wakefield Nederland zit ongeveer de helft hier aan de Zuidas, een kwart werkt bij de property management-afdeling in Utrecht en dan zijn er nog acht kleinere vestigingen in belangrijke stedelijke regio’s van Nederland. De laatste jaren verschuift Cushman van een projectorganisatie naar een klantenorganisatie, zegt Lokerse. ‘We hebben minder klanten, voor wie we meer doen. Dat betekent ook dat we vaak ‘nee’ zeggen als een project of een klant niet bij ons past.’
Transparanter en professioneler
Met taxatie als een van de speerpunten haalt de vastgoedadviseur de laatste jaren gewilde nieuwe werknemers met analytische vaardigheden binnen. ‘Om echt goed te adviseren, moeten we elke stap die we zetten kunnen onderbouwen met data’, aldus Lokerse. Die data zorgen niet alleen voor een scherpere waardebepaling, maar ook voor snellere transacties en een optimalisatie van huur- en koopvoorwaarden voor klanten. Zo moet de markt transparanter en daarmee professioneler worden. Dat vergt forse investeringen in de training van medewerkers en in automatisering. ‘De komende jaren gaan we een verdere slag maken. Data van hogere kwaliteit gestructureerd in systemen zetten, daarvoor is ongelofelijk veel handwerk nodig.’
Duurzaamheid is nu al een vast onderdeel in de taxatierapporten van Cushman, en zal steeds meer doorwerken in de prijsvorming van vastgoed, verwacht Lokerse. ‘Nu gebeurt dat nog niet altijd even goed. Schaarste is op dit moment dé drijver van prijzen. Ons doel is om de prijsvorming de komende tijd op alle vlakken inzichtelijker te maken, zodat vastgoedbeleggers en hun financiers verstandiger keuzes kunnen maken.’
Overigens is de professionalisering van de Nederlandse taxatiemarkt al een eind op streek, vindt hij. ‘We klagen hard, maar we doen het vergeleken met bijvoorbeeld Duitsland, België en het Verenigd Koninkrijk heel goed. Marktpartijen in Nederland delen ook al erg veel data met elkaar.’
Meer regie
Ook met het vestigings- en investeringsklimaat staat Nederland hoog op de internationale ranglijsten. Om dat zo te houden, is groei nodig zónder in te leveren op de kwaliteit van leven. En daar is regie voor nodig, vindt Lokerse. Liefst op Rijks- en provincieniveau, zodat steden niet met elkaar gaan concurreren om buitenlandse bedrijven binnen te halen. ‘Lokale grondpolitiek is een belangrijke drijver voor de keuzes die gemeenten maken, terwijl het maatschappelijke belang van vastgoed vaak groter is dan dat. Ik ben een groot voorstander van meer regie in de huidige markt. Als Tesla naar Nederland wil komen, moet je er niet vanuit Drenthe of Overijssel aan gaan trekken. Het nationale belang van werkgelegenheid en innovatie moet leidend zijn.’
De balans tussen economische en sociale belangen wordt te vaak over het hoofd gezien, vindt Lokerse. ‘Amsterdam is een groeibriljant; die groei moet je blijven faciliteren. Eeuwig zonde dat we niet eerder wat kantoren, woningen en scholen op goede locaties zijn gaan ontwikkelen. Maar we moeten ook de kwaliteit bewaken, zorgen voor inclusieve wijken, duurzaamheid, balans, want dat is wat Amsterdam zo aantrekkelijk maakt als stad. Als je de markt helemaal vrij laat, heb je straks weer een overschot aan kantoren. Vastgoed is geen doel op zich, maar ondersteunend om de maatschappij goed te laten werken.’
Logistiek mooier inpassen
Lokerse maakt zich enige zorgen over de ontwikkelingen op de logistieke markt, een andere belangrijke tak voor Cushman & Wakefield. De waardestijging in die hoek gaat hard, veel harder dan de investeringen die ermee gemoeid zijn. ‘Met e-commerce is er een structurele transformatie van onze economie op gang gekomen, die de afgelopen jaren voor een gigantische extra vraag naar logistiek vastgoed zorgde. Het risico is dat ontwikkelaars ook op minder geschikte plekken gebouwen gaan neerzetten.’ Toch ergert hij zich aan het verwijt van ‘verdozing’ van het landschap. Deze branche is heel belangrijk voor Nederland, vindt hij, en daar horen flinke gebouwen bij. ‘20.000 m² is nu eenmaal het formaat van een distributiecentrum; kleiner is niet efficiënt en ook niet duurzaam. Wel kunnen die gebouwen vaak beter geclusterd worden en mooier ingepast in de omgeving.’
Dus nee, als makelaar is hij niet altijd alleen maar optimistisch. Ook niet over de winkelstraat: ‘Je moet reëel zijn: we zien winkelhuren op de meeste plekken alleen maar verder dalen de komende tijd.’ En ook niet over de wereldeconomie, die vindt hij vooral onvoorspelbaar. ‘Op die risico’s willen we als adviseur voorbereid zijn, met gespreide diensten en door op basis van data verstandige keuzes te maken en adviezen te geven.’
Waar Lokerse wel ‘ontzettend’ positief over is, is de professionalisering van het vastgoed. ‘Onze sector staat niet op de hoogste sociale ladder, terwijl we nu toch echt de slag maken naar meer transparantie. Vastgoed is veel belangrijker voor de maatschappij dan die zich realiseert. Onze omgeving is zo bepalend voor ons succes in de wereld. Nederland staat hoog in de ranglijsten, dat moeten we beschermen.’
