Interview Cees Gehrels, directeur Vastint Netherlands: ‘Een beetje renoveren heeft geen zin’

Vastint kocht eerder dit jaar een van de grootste kantorengebouwen in Amsterdam. De Inter Ikea-dochter heeft al veel ervaring met herontwikkeling

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2015

Met de aankoop van de Leeuwenburg aan de Weesperzijde 190 heeft Vastint een van de grootste kantoorgebouwen in Amsterdam in handen gekregen. Directeur Cees Gehrels van Vastint Netherlands wil het op termijn gaan herontwikkelen met een mix aan functies, waaronder wonen. ‘Ik geloof echt in deze locatie, op steenworp afstand van het Amstelstation en met een grote parkeergarage. Een plezierige bijkomstigheid is dat het op eigen grond staat, een bijzonderheid in Amsterdam. Er is voldoende tijd om een plan uit te werken, want de Hogeschool van Amsterdam zal het gebouw zeker nog drie tot vier jaar huren, totdat het nieuwe Rhijnspoortgebouw in de Amstelcampus, op de kop van de Wibautstraat, gereed is.’
Ooit stond aan de Omval en de Weesperzijde de door stoom aangedreven chocoladefabriek van de firma Blooker. Bij de opening in 1886 lag het imposante fabriekcomplex nog aan de rand van de stad. Toen het driekwart eeuw later werd gesloten, greep de bekende Amsterdamse ontwikkelaar en belegger Dijkhuis zijn kans. Dankzij het in 1939 geopende Amstelstation en de snel uitdijende stad was het geen afgelegen industrieterrein meer, maar een centrale en goed bereikbare locatie in Amsterdam.
Dijkhuis bouwde hier toen het grootste kantoorgebouw van Amsterdam, een kolos van 64.000 m² bvo. Na de oplevering in 1978 kocht de Rijkspostspaarbank/Postgiro de Leeuwenburg voor ƒ 116 mln (€ 53 mln) om er zijn hoofdkantoor te vestigen. Dijkhuis ontwikkelde in de jaren ’90 op het voormalige fabrieksterrein ook nog de Rembrandttoren en de Breitnertoren.
De Hogeschool van Amsterdam zag twee decennia later ook de potentie van de plek in en vestigde hier zijn techniekopleidingen en enkele stafafdelingen. HvA telde indertijd ƒ 80 mln neer voor het pand. In 2004 sloot Van der Vorm Vastgoed een sale-and-lease-back overeenkomst met de hogeschool, om het ruim tien jaar later dus weer van de hand te doen. Nu het complex herontwikkeld wordt, kunnen andere functies zoals horeca en wonen worden toegevoegd.

Ontwikkelingspotentie
Vastint heeft nog meer kantoorgebouwen die in de jaren ’70 en begin jaren ’80 gebouwd zijn in portefeuille, met Atlas Arena, Rivierstaete en het Coengebouw in Amsterdam en White Park in Delft als meest sprekende voorbeelden. Ze worden allemaal gekenmerkt door een horizontale geleding van de gevels en witte gevelplaten. Rivierstaete is ontworpen door de Rotterdamse architect Huig Maaskant, bekend van het Groothandelsgebouw, de Scheveningse Pier en de Euromast. White Park bevindt zich recht tegenover de Ikea langs de A13 en het Coengebouw langs de A10 west. Hier is onder andere een business center gevestigd dat Vastint zelf exploiteert.
Het is niet zozeer uit esthetische overwegingen dat deze gebouwen zijn aangekocht, maar meer vanwege de grote ontwikkelingspotentie. Want Vastint koopt het liefst vastgoed waaraan waarde toe te voegen is. Hoewel de belegger voornamelijk bestaande gebouwen heeft gekocht, is een investering in nieuwbouw niet uit te sluiten. ‘Dit is echter evenals bij bestaande kantoren sterk afhankelijk van de kwaliteit van het product, de locatie en de huurders. We zullen in ieder geval geen high-end kantoor op een toplocatie als de Zuidas kopen.’

Ondernemende belegger
Gehrels beschouwt Vastint als ‘een ondernemende belegger’ die lokaal opereert, maar dankzij het buitenlandse netwerk en de financiële slagkracht en de schaalgrootte van het moederconcern grote projecten kan realiseren. Risico gaat het bedrijf daarbij niet uit de weg. ‘Atlas Arena is een mooi voorbeeld. Toen we dat in 2007 samen met White Estate Investments (het latere PingProperties) kochten van Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft (CGI), stond 60.000 m² van de 80.000 m² leeg. Nu is het bijna volledig verhuurd. Van de ruimte die vrijkwam door het recente vertrek van Capgemini (10.000 m²) is al weer 7000 m² verhuurd. Dit zegt veel over de aantrekkingskracht van Atlas Arena.’
Vastint – toen nog Pronam – nam in 2011 alle aandelen over van PingProperties en werd volledig eigenaar van het complex, dat uit zes afzonderlijke gebouwen bestaat met daaronder een grote parkeergarage. Het voormalige hoofdkantoor van Fokker is oorspronkelijk door de architect Dekeukeleire ontworpen en werd in 1983 opgeleverd. Het is grondig gerenoveerd en er zijn ook functies toegevoegd, zoals een kinderdagverblijf, horeca en een Courtyard by Marriott-hotel met 176 kamers. Huurders zijn onder andere de Bijenkorf, Adidas/ Reebok, Epson, Wessanen, Vesteda en Witteveen+Bos.
De samenwerking op fifty–fifty basis met White Estate Investments gold indertijd ook voor Poortcenter in Delft, omgedoopt tot White Park Delft. Ook hier heeft Vastint het gebouw nu volledig in handen.
Eveneens een strategische investering met een langetermijnvisie is het kantoorgebouw Rivierstaete, gelegen in de Rivierenbuurt aan de Amstel. Sinds Vastint het pand in de zomer van 2013 overnam voor een bedrag van € 18,5 mln, is nog een aantal nieuwe huurders gevonden, waaronder Funda. Voor € 100 per vierkante meter is het gebouw uit 1973 aantrekkelijk geprijsd. Het doel is ook hier om het te herontwikkelen en de gevels en installaties te slopen ‘tot op het bot’, want ‘een beetje renoveren heeft geen zin’, aldus Gehrels.
Mogelijk wordt van de 27.700 m² kantoorruimte voor een derde getransformeerd tot een ‘extended stay concept’ voor onder ander expats. Net als de Leeuwenburg staat dit gebouw op eigen grond en is het goed bereikbaar. De ondergrondse parkeergarage biedt ruimte aan 357 auto’s. Hij denkt niet dat het een probleem wordt om huurders te vinden voor de gerenoveerde kantoorruimte, met een huurprijs die circa € 100 lager zal liggen dan het huurniveau op de Zuidas.

Vastint en Mariott dongen ook mee met hoteltender RAI
In de portefeuille van Vastint zitten momenteel drie hotels: Ramada Apollo in het Rembrandtpark (446 kamers), het NH City Centre/hotel aan de Singel (209 kamers) en het nieuwe Courtyard by Marriott (176 kamers). Ramada Apollo is gerealiseerd in het voormalige kantoorgebouw van Getronics. Het beschikt over 8 vergaderzalen, een restaurant, sauna- en fitnessfaciliteiten en 300 overdekte parkeerplaatsen. Op de bovenste verdieping is een skybar en rooftop gesitueerd. De Amsterdamse vestiging van de Hotelschool The Hague is gevestigd in de laagbouw, met onderwijsvoorzieningen en 128 studentenkamers.
Vastint dong ook mee naar de ontwikkeling van het nieuwe hotel bij het RAI-complex, met Marriott als partner, maar COD/NH Hotels won hier de tender. Directeur Cees Gehrels van Vastint Netherlands: ‘Marriott had veel interesse in deze locatie, en het is jammer dat we het niet geworden zijn. Zo’n tender kost toch wel veel tijd en geld, terwijl je vooraf niet weet waar je aan toe bent. Daarom doen we niet vaak mee. Maar het RAI-hotel was een buitenkans.’
De exploitatie van de Marriott-hotels is in handen van Scandinavian Hospitality Management. Dat sluit franchiseovereenkomsten met het Amerikaanse Marriott International, met 4000 hotels een van de grootste hotelbedrijven ter wereld en ook bekend van ketens als Ritz-Carlton, Bulgari en Renaissance Hotels. Ook de nieuwe Moxy-hotels zullen worden uitgebaat door dezelfde operator.
Marriott kiest ervoor de exploitatie door een tussenpartij te laten verzorgen, omdat de Amerikaanse boekhoudregels dwingen het hotelvastgoed op de balans te nemen als rechtstreeks huurcontracten worden afgesloten. De franchiseovereenkomsten bieden wel het voordeel van het netwerk, de naamsbekendheid en het boekingsysteem.
Moxy is een nieuwe keten die is opgericht door Marriott en Vastint. Het eerste hotel is geopend bij het vliegveld van Milaan en over 10 jaar moeten er in Europa tientallen Moxys geopend zijn. Ook in Nederland zoekt Moxy locaties. Het uitrollen van de nieuwe formule doet Vastint Hospitality, dat wel in hetzelfde gebouw in Amsterdam-Zuidoost gehuisvest is als Vastint Netherlands, maar waarvoor Gehrels niet verantwoordelijk is.
Hotels bieden volgens Gehrels veel zekerheid voor een verhuurder, met contracten voor 20 tot zelfs 30 jaar. ‘Ze hebben ook een langetermijnvisie en schatten een kwalitatief goed gebouw op waarde, omdat daarmee ook de kamerprijzen in stand zijn te houden.’ Hij maakt zich geen zorgen over overaanbod op de Amsterdamse hotelmarkt. ‘Onderzoek wijst uit dat de markt hier nog niet verzadigd is; de toeristenstroom zwelt nog steeds aan. Zelfs bij Sloterdijk zitten de hotels vol.’ Hij ziet vooral toekomst in Zuidoost. Het nieuwe station Bijlmer en voorzieningen als de Heineken Music Hall en Ziggo Dome hebben een enorme boost gegeven aan het gebied. In Amsterdam/Zuidoost zijn inmiddels meer dan 1000 kamers gerealiseerd, met behalve Courtyard bij Marriott ook Steigenberger naast de Ziggodome, Fletcher langs de A2, Hampton by Hilton naast het station en Holiday Inn.

Half miljard aan vastgoed in portefeuille
De vastgoedportefeuille van Vastint Netherlands heeft een waarde van circa € 0,5 mrd en omvat 24 gebouwen (in totaal 330.000 m²). De meeste staan in de Randstad, met de nadruk op Amsterdam. Kantoren hebben de overhand, maar managing director ir. Cees Gehrels heeft ook drie hotels en twee bedrijfspanden in Amsterdam-Zuidoost onder zijn hoede (waaronder groothandel Hanos).
Vorig jaar werden de negen Europese bedrijfsonderdelen, waaronder Pronam, van de Inter Ikea Property Division samengebracht onder de naam Vastint. Vastint Holding, de holding maatschappij van de Inter Ikea Property Division, werd in 1989 in Nederland opgericht. Vastint is inmiddels actief in 13 landen en ontwikkelt en bezit niet alleen commercieel onroerend goed, maar ook woningen en hotels. Nu bevindt de helft van de vastgoedportefeuille zich nog in Nederland, maar volgens Gehrels verschuift die verhouding snel. Bij Vastint Netherlands werken 13 mensen.
Vastint heeft een eigen board waar Gehrels en zijn collega’s in de andere landen aan rapporteren. Gehrels: ‘Grote investeringsbeslissingen leggen we voor aan deze board. Zolang we aan de rendementseisen voldoen hebben we echter veel vrijheid om initiatieven te ontplooien.’
Gehrels trad in 2005 aan als managing director bij Pronam. Hij was daarvoor werkzaam in diverse functies bij onder andere Dynamis ABC, Catella Property Consultants en Randstad Diensten Groep.