Inspringen op de groei van e-commerce

Het is hun langstlopende klantcontact ooit. Bij een ontwikkelaar zit het immers in de genen om ideeën te hebben voordat de potentiële gebruiker of belegger in zicht is. ‘Met Picnic ging dat echter heel anders’, zegt Philip van der Ent van Impact Vastgoed. ‘Wij kenden mede-oprichter van Picnic Michiel Muller uit Rotterdam en die vroeg wel eens advies. Zo leerden we waarmee ze bezig waren.’ Marco Praagman vervolgt: ‘Dat advies groeide uit tot een opdracht om ze te adviseren bij het aanhuren van logistieke hubs in en bij stedelijke omgevingen – die heeft Picnic nodig voor de last-mile delivery. Al in 2017, drie jaar na de oprichting van de online supermarkt, zijn we samen met Picnic gaan kijken naar de beste locaties voor grootschalige distributiecentra. Dat heeft erin geresulteerd dat wij nu logistieke centra voor ze ontwikkelen in Ridderkerk en Zwolle.’

Inspirerend
Van der Ent en Praagman zijn beiden oprichter en vormen samen met Bart Dura de aandeelhouders van Impact Vastgoed. Het bedrijf staat niet echt bekend om het ontwikkelen van e-commerce vastgoed – binnenstedelijke (her)ontwikkelingen en transformaties liggen als oud-medewerkers van Multi Vastgoed meer op hun pad. Het ontwikkelen van de distributiecentra voor Picnic is echter een ervaring die ze niet hadden willen missen. Van der Ent: ‘Het is heel inspirerend om op deze manier onderdeel te zijn van de groei van een nieuwe-economie-bedrijf. Het is een heel dynamisch proces.’
Picnic startte in 2015 in Amersfoort als online supermarkt en heeft inmiddels circa 750.000 klanten in 125 Nederlandse steden die hun boodschappen thuisbezorgd krijgen. De run-rate omzet verdubbelde in 2020 naar € 500 mln, de ambitie is om die in 2021 naar € 1 mrd te laten groeien. Picnic brengt de boodschappen gratis aan de deur met elektrische bezorgwagentjes. Andere grootschalige fulfilmentcenters van Picnic bevinden zich onder andere in Apeldoorn en Utrecht.

Duurzame gebouwen
De realisatie van het distributiecentrum in Ridderkerk is inmiddels gestart. Het fulfilmentcenter komt te staan aan de Peterselieweg op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard, wordt 49.905 m² groot en is onlangs verworven door wereldwijde investment manager AEW. Die zal het complex plaatsen in het Eurocore Fonds, een fonds gericht op duurzame gebouwen. Gemikt wordt op minimaal een Breeam Very Good-rating voor het gebouw van Picnic. Er komt ook kantoorruimte en parkeerruimte voor 360 auto’s.
Ook de bouw van het fulfilmentcenter in Zwolle gaat een dezer dagen beginnen. Dat komt op bedrijventerrein Hessenpoort en wordt 45.000 m² groot. Hier zullen wekelijks voor ruim 200.000 gezinnen de boodschappen gereed gemaakt worden voor levering. De bouw van beide distributiecentra komt voor rekening van Aan de Stegge en het ontwerp van beide gebouwen is van Palazzo. CBRE heeft Impact Vastgoed begeleid tijdens het verkoopproces. Het laatste nieuws is namelijk dat half november de overeenkomst met UBS Asset Management is ondertekend voor de koop van het fulfilmentcenter op bedrijventerrein Hessenpoort in Zwolle.

Referentieproject
Het is niet zo dat Impact Vastgoed helemaal geen ervaring had met het ontwikkelen van logistiek vastgoed. Op Bleizo bij Zoetermeer ontwikkelde het bedrijf het Bleizo Logistics Center van 49.000 m² met Fox Global als huurder. Dit is verkocht aan KKR/Mirastar. Van der Ent: ‘Een heel mooi referentieproject, dat de kopers van Nieuw Reijerwaard en Hessenpoort overtuigd heeft van het afwerkingsniveau van de distributiecentra die door ons worden ontwikkeld.’
De oplevering van de projecten voor Picnic in Zwolle en Ridderkerk staat gepland voor 2022. Praagman: ‘Het gebouw neerzetten is het gemakkelijkste gedeelte van de realisatie. Picnic zelf realiseert de mechanisatie en robotisering in de gebouwen, waardoor de boodschappen zo efficiënt mogelijk worden gesorteerd en verpakt. Dat vergt een zodanige investering van de gebruiker dat je als belegger van het vastgoed weet dat een dergelijke partij niet zomaar vertrekt.’

Middenweg
Uitdaging bij het ontwikkelen van zulke gebouwen is een middenweg zoeken tussen wat de gebruiker nodig heeft en wat marktconform is. Van der Ent: ‘Vastgoed dat marktconform is, staat op het verlanglijstje van vastgoedbeleggers.’ Gezien het feit dat beide gebouwen verkocht zijn, is dat gelukt. De footprint van 40–100 meter sluit goed aan op die marktconformiteit. Praagman: ‘In de bouwvergaderingen waarbij alle partijen aanwezig waren – Picnic, bouwer van het automatische systeem en ook de belegger, zijn we hierop uitgekomen. Het blijft een samenspel waarbij partijen hun ervaringen meenemen, ook Picnic, dat de geleerde lessen van elders uiteraard toepast.’
Belangstelling van beleggers is er met de huidige marktomstandigheden genoeg. Ondanks de vele meters logistiek vastgoed die momenteel opgeleverd worden in Nederland, is er nog steeds niet genoeg aanbod om tegemoet te komen aan de beleggersvraag. Aanvangsrendementen van 4% of iets daaronder zijn dan ook geen uitzondering, merken Praagman en Van der Ent.

Tekort aan bouwgrond
Overigens krijgen ze nu pas last van het tekort aan bouwgrond. Praagman: ‘Toen we begonnen met zoeken in 2017, was er nog ruim voldoende aanbod en hoefden we niet eens opties te nemen. Iedere gemeente verwelkomde Picnic met open armen. Natuurlijk waren we vanuit de zoekvraag wel heel kritisch: de locatie van het fulfilmentcenter is enorm bepalend voor de bedrijfsvoering van Picnic.’ Van der Ent: ‘Ridderkerk is heel goed gelegen en gericht op e-commerce in food. Ook vanuit werkgelegenheid is het een goede locatie, omdat er veel mensen in de buurt wonen die bij Picnic kunnen komen werken.’
Tegenwoordig is het vinden van locaties dus wel een ander verhaal. Ze hopen binnenkort een nieuwe plek in de buurt van Amsterdam bekend te kunnen maken. Van der Ent: ‘Verder zijn we op zoek naar iets in de buurt van Eindhoven. Dat is dus echt heel moeilijk, merken we.’

Over Impact Vastgoed
Toen Marco Praagman en Philip van der Ent in 2009 Impact Vastgoed startten, waren de marktomstandigheden heel anders. Groot geworden bij Multi Vastgoed wilden ze nu zelf graag risicodragend ontwikkelen, maar de tijden waren veranderd en de banken zaten op slot. Zoals zovele andere branchegenoten werd gedelegeerd ontwikkelen het devies.
Dat veranderde toen Bart Dura aan boord kwam: daarmee werd het bedrijf kapitaalkrachtiger en bovendien veranderden de tijden beetje bij beetje. Terwijl Impact Vastgoed ooit vooral met kantoorontwikkelingen begon, werd daarna vooral ingezet op woningen. Praagman: ‘Ik denk dat we op een gegeven moment wel 85% van onze omzet uit woningontwikkeling haalden.’ Nu is dat weer gedraaid: Van der Ent en Praagman schatten dat 50% van de omzet uit logistiek vastgoed komt, 50% van woningen en 10% van kantoren. Het is dit jaar goed voor een 18de plek in de Top-101 Ontwikkelaars Commercieel Vastgoed.
Hoewel niet zo bedacht toen ze begonnen, prijzen Van der Ent en Praagman zich nu gelukkig dat ze zo flexibel zijn geweest. Van der Ent: ‘We hebben aardig wat posities ingekocht op onder meer ‘industriële’ locaties, maar ook locaties voor woningontwikkelingen. Nu de prijzen voor zowel woningbouw als logistiek vastgoed zo gunstig zijn, kunnen we met beide functies uit de voeten. Dat is een prettig idee.’
De draai naar logistiek en woningen betekent overigens niet dat ze hun oude liefde kantoren uit het oog verliezen. Praagman: ‘Sterker, we denken dat er op goede locaties weer behoefte aan nieuwe kantoormeters ontstaat. We zijn al flink aan het rondkijken.’