Welke strategie moeten beleggers in Europees vastgoed volgen in deze onzekere en volatiele tijden? Indraneel Karlekar, global head of research & portfolio strategies bij Principal Real Estate Investors, geeft zijn visie.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
Nu de macro-economie drastisch verandert, met renteverhogingen en een dreigende recessie in het verschiet, herzien grote investment managers hun plannen en bekijken ze hoe ze in de tegenwind moeten navigeren.
Een van die bedrijven is Principal Real Estate Investors, dat bijna € 6 mrd aan vastgoedactiva in Europa en meer dan € 105 mrd wereldwijd beheert namens institutionele vermogensbeheerder Principal Global Investors. Het advies van het bedrijf aan beleggers voor de komende 12–18 maanden: focus op ‘veerkrachtige deelmarkten’ en ‘op inkomsten-georiënteerde gerichte beleggingsstrategieën’.
Stabiele vraag
Tijdens een bezoek aan Amsterdam eind juni vertelt Indraneel Karlekar, global head of research & portfolio strategies van het bedrijf, gedetailleerd wat dat in de praktijk betekent. ‘Bij de huidige inflatie, terwijl geopolitiek botst met een krapper monetair beleid, moeten beleggers zich richten op een stabiel inkomen’, zegt hij in een interview met PropertyEU. ‘De wereldwijde economische groei zal vertragen, dus we raden beleggers aan zich te richten op duurzame en veerkrachtige investeringen als ankers voor hun beleggingsportefeuilles.’
Karlekar noemt industriële en logistieke magazijnen, datacenters, science parks en laboratoria, verzorgingshuizen en (betaalbare) woningen als vastgoedtypen waar een stabiele vraag naar is door ‘veerkrachtige factoren’ en die daardoor in staat zijn om een waardevol en stabiel inkomen te bieden bij tegenspoed. Deze factoren, die door Principal worden aangeduid als ‘Digital’-thema’s (demografie, infrastructuur, globalisering en innovatie en technologie), zijn de afgelopen jaren in een stroomversnelling geraakt, waardoor deze vastgoedtypen, die voorheen niches waren, mainstream zijn geworden.
Solide investering
Hoewel de sterke opmars van de industriële en logistieke sector wellicht afgeremd wordt doordat de prijzen tijdens de pandemie onder druk kwamen te staan, blijft deze sector op de radar van de opdrachtgevers staan. Karlekar: ‘Industrieel en logistiek vastgoed valt binnen het kader van onze ‘Digital’ strategieën, omdat we denken dat dit type vastgoed op lange termijn zeer aantrekkelijk blijft. De pijlers onder deze sector, zoals e-commerce, zijn structureel en zullen niet verdwijnen.’
Hoewel Karlekar erkent dat er binnen Europa verschillen zijn wat betreft de adoptie van e-commerce en de economische vooruitzichten, komt het er volgens hem uiteindelijk op neer dat het een solide investering blijft. ‘Bij markten die e-commerce echt hebben omarmd en verder zijn in termen van adoptie, zou de NOI (net operating income) wat kunnen teruglopen door de economische tegenwind. Maar in landen waar e-commerce nog in de kinderschoenen staat, zal dat waarschijnlijk niet het geval zijn’, zei hij. ‘Hoe je die kansen verzilvert, wordt interessant. De aanschaf van logistiek vastgoed met lage rendementen wordt minder aantrekkelijk wanneer de rente aanzienlijk stijgt, dus ik denk dat bedrijven hun rendementsberekeningen moeten herzien.’
Industriële ontwikkeling
Principal is ook enthousiast over het ontwikkelen van industrieel vastgoed in Europa, waar het een portefeuille heeft van in totaal meer dan £ 1 mrd (€ 1,2 mrd). Het bedrijf heeft negen projecten in aanbouw of in de pijplijn in Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Spanje. ‘We doen dit in Europa sinds een jaar of zes jaar namens een aantal grote klanten. Wij vinden zelf ontwikkelen echt een voordeel, omdat het rendement dan hoger is, maar ontwikkelen is in Europa veel complexer dan in de VS vanwege regelgeving en bestemmingsplannen.’
Karlekar ziet ook veel kansen in datacenters, ondanks de hoge toelatingsdrempels, het krappe aanbod en de toenemende grond- en energieproblemen in Europa (zie kader). Hij noemt deze sector een voorbeeld van de alternatieve vastgoedtypes die de moeite waard zijn wegens hun structurele veerkracht en het feit dat ze een stabieler rendement hebben dan cyclische sectoren. Vastgoed voor life sciences, zoals gespecialiseerde laboratoriumruimte, is een ander voorbeeld. Uit de analyses van de beursgenoteerde sector – die ze eerder ontdekte dan de private markten – blijkt dat zulke sectoren op lange termijn veerkrachtig zijn.
Woningen
In de residentiële sector geeft Principal de voorkeur aan eengezinshuurwoningen en appartementen – ‘hoewel de betaalbaarheid over de hele wereld een zeer groot probleem is geworden’ – en aan verzorgingshuizen. Karlekar: ‘We investeren al een tijdje in zorgwoningen, vooral in Duitsland, waar we een vrij grote portefeuille seniorenwoningen hebben. Dat is een stabiele markt – een vergrijzende en rijke bevolking – en de staat speelt er een belangrijke rol, dus daar investeren we graag in.’
Principal kijkt ook naar studentenhuisvesting in Europa. ‘We zijn nog niet in die markt gestapt, omdat er al een vrij grote, gevestigde groep exploitanten is die het heel goed doet. Voor ons is de uitdaging om uit te zoeken hoe we die markt het best kunnen betreden’, legt Karlekar uit.
Recessie
Het zou Karlekar niet verbazen als Europa en de VS in de komende 12–18 maanden in een recessie belanden: ‘Alle voorwaarden zijn aanwezig: de rente stijgt, de energieprijzen zijn hoog, consumenten hebben last van de hoge inflatie en de arbeidsmarkt vertoont tekenen van zwakte. Ik denk dat de vraag nu meer is verschoven naar: wat voor soort recessie wordt het en hoe lang gaat die duren?’ Sommige Europese markten zullen grotere klappen krijgen dan andere, verwacht hij. Duitsland is bijvoorbeeld zeer kwetsbaar vanwege zijn grote afhankelijkheid van Russische energie, maar ook vanwege zijn grote productiebasis.
Voor vastgoedinvesteerders komt het erop aan om te kijken welke vastgoedtypes het meest getroffen worden door de neergang. ‘Ik denk niet dat iemand echt een wereldwijde financiële crisis verwacht. We hebben niet dezelfde soort problemen als 14 jaar geleden, zoals hoge leverage, overaanbod, opgeblazen huurgroei.’ Grappend: ‘Het voelt bijna alsof het een recessie is die door centrale banken wordt georkestreerd om wat lucht te laten ontsnappen uit de economie.’
Rente
Karlekar noemt de hogere rentetarieven op zich ‘niet noodzakelijk een tegenwind’ voor vastgoed. De impact op de waardering van private assets ‘hoeft niet zo groot te zijn’, zolang beleggers zich blijven richten op sterke huurstromen. ‘Natuurlijk zijn private prijzen niet onaantastbaar, en als gevolg van de recessie zullen sommige prijzen waarschijnlijk gecorrigeerd worden, maar de lagere volatiliteit van privaat vastgoed en de stabiele huurstroom zouden moeten helpen om de klap te compenseren – en de mogelijkheid om een deel van de inflatie op te vangen in huuraanpassingen zal daar een belangrijk onderdeel van zijn.’
Of de Europese Centrale Bank vasthoudt aan een duurzaam programma van renteverhogingen valt volgens Karlekar nog te bezien. ‘De ECB heeft in juli de rente verhoogd, en voor de herfst wordt een tweede renteverhoging voorspeld, afhankelijk van hoe snel de Europese economie verzwakt – maar misschien is die niet eens nodig. Het zou me niet verbazen als de ECB in de winter zegt: We hebben twee verhogingen doorgevoerd en dat is voorlopig genoeg.’
Samenvattend voorspelt Karlekar dat privaat vastgoed de komende turbulente periode relatief goed zou moeten doorstaan. ‘Beleggers die hun portefeuille bekijken, zullen zeggen: ‘Maatschappelijk vastgoed zal waarschijnlijk zeer volatiel zijn, obligaties zullen waarschijnlijk schade aanrichten aan de portefeuille, dus binnen alternatieve activa is commercieel vastgoed zo gek nog niet!’’
Inpluggen in datacenters
De technologische vooruitgang, gekoppeld aan een forse toename van het dataverbruik – met name tijdens de pandemie, die een abrupte verschuiving naar werken op afstand en een aanzienlijke groei van het aantal streamingabonnementen opleverde – hebben datacenters in de schijnwerpers gezet. Deze vaak enorme gebouwen, waar digitale informatie wordt opgeslagen, orders worden verwerkt en de logistiek van de scheepvaart en de toeleveringsketen wordt afgehandeld, komen steeds meer in de belangstelling van investeerders in Europa, vanwege de structurele factoren die de sector op de lange termijn ondersteunen.
Principal Real Estate, dat eerder dit jaar de eerste closing van zijn inaugurele Europese datacenterfonds afsloot met een kapitaal van € 155 mln (meer dan verwacht), is een groot voorstander van de ‘defensieve’ kenmerken van de sector. Het noemt de groeiende vraag, triple-net leasecontracten, de mogelijkheid van vaste of geïndexeerde huurverhogingen en langlopende huurcontracten als enkele voordelen van het segment.
Maar er zijn ook nadelen, waarschuwt het bedrijf, die te maken hebben met beperkingen aan de aanbodzijde, stroomtekorten in heel Europa en maatregelen van lokale overheden – met name in Nederland en Ierland – om bestemmingsplannen te beperken en nieuwe ontwikkelingen tegen te gaan.
Om toegang te krijgen tot deze steeds krapper wordende markt moeten beleggers volgens het bedrijf mogelijkheden overwegen van core-activiteiten tot opportunistische of waardeverhogende activa ‘die investeringen vereisen om ze op stoom te krijgen’. Andere strategieën zijn het verschuiven van primaire naar secundaire markten, zoals Barcelona, Milaan en Manchester, het focussen op kleinere activa in plaats van op hyperscalers, het ontwikkelen van datacenters die vooraf worden verhuurd aan exploitanten, en het nemen van een belang in datacenter-exploitatiemaatschappijen.
