Terwijl de winkelvastgoedmarkt weer volop in beweging is, stapt Sectie 5 uit zijn comfortzone en richt een zorgfonds op.
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 28 april 2017
Het vergt nogal wat lef en financieel uithoudingsvermogen om tijdens de crisis een nieuw vastgoedbedrijf uit de grond te stampen. Terwijl de Amerikaanse zakenbank Merrill Lynch aan het voorportaal van een faillissement stond en daarmee de kredietcrisis inluidde, stapten drie heren uit de Akron Group en zetten hun eigen bedrijf op, Sectie5 Investments.
De aanbieder van vastgoedfondsen is in 2007 opgericht door Jeroen van Valen, Bart Bearda Bakker en Gerben Vreugdenhil. De heren hadden hun kennis en kunde onder meer opgedaan bij de vastgoedmanagementtak van de Oostenrijkse Akron Group (ooit eigenaar van Magna Plaza Shopping Center in Amsterdam). Dat bedrijf ging later, in 2009, failliet. In 2013 werd Roel van Binsbergen partner bij bedrijfsonderdeel Sectie5 Management.
Focus op winkelcentra
Het was in 2008 nogal een klus om met een zich aftekenende crisis op zoek te gaan naar de sweet spot, maar binnen het vastgoed zijn er voldoende defensieve beleggingen. De kantorenmarkt had afgedaan. Bedrijven gingen failliet, waardoor kantoren massaal leeg kwamen te staan. De woningmarkt was nog geen hot spot en beleggers hadden bedrijfsruimte nog niet helemaal op de radar.
Retailvastgoed was in die periode eveneens uitdagend. De huren stonden onder druk en winkelpanden buiten de Randstad kwamen in rap tempo leeg te staan. Binnen het retailvastgoed is echter een segment dat vrij defensief is, de kleinere winkelcentra en wijkcentra waarvan een supermarkt het kloppende hart is. ‘We hebben ons met Sectie5 gericht op deze beleggingsniche. Mensen moeten nu eenmaal boodschappen doen. Een supermarkt van de juiste afmetingen, met voldoende koopkracht en verzorgingsgebied en met een langdurig huurcontract, leidt tot langdurige, stabiele kasstromen. Omliggende dagwinkels, zoals de bakker, slager en drogisterij vullen het aanbod aan. Sectie5 koopt dit type eindbelegging al sinds 2008. En winkelcentra die in eerste instantie niet helemaal lekker lopen, maar intrinsiek goed zijn, nemen we onder handen’, aldus Van Valen.
In 2008 plaatste Sectie5 drie fondsen, het jaar daarop nog eens vier en in crisisjaar 2010 zelfs zes. ‘De fondsen hebben een looptijd van 7 tot 10 jaar, maar vanaf jaar vijf brengen we jaarlijks een hold- of sell-advies uit aan de participanten. Momenteel trekt de beleggingsmarkt voor dit soort beleggingen erg aan. Maar uiteindelijk zit de winst ’m bij de inkoop en niet de verkoop. Fondsen die kort lopen, komen doorgaans niet aanmerking voor verkoop, aangezien de structureringskosten van dergelijke structuren vrij hoog zijn. Er is echter genoeg kasstroom, en dit leidt tot interessante rendementen voor beleggers’, aldus Van Valen.
Miljoenendeal
Inmiddels beheert Sectie5 25 particuliere fondsen met een totale waarde van meer dan € 350 mln. Daarnaast beleggen ze in value-add retailbeleggingen, in samenwerking met buitenlandse private equity-partijen. De eerste keer dat Sectie5 in een miljoenendeal stapte, was in 2014. Toen kocht de fondsbeheerder samen met het Amerikaanse Mount Kellett Capital Management voor € 176 mln winkelcentra van Corio. Mount Kellett werd later overgenomen door het Amerikaanse Fortress Investment Group.
Corio had de winkels voor een derde minder in de boeken dan het voorgaande jaar. Voor Sectie5 reden om te participeren in de aankoop: ‘Voor ons was dit een kans om waarde toe te voegen. De Corio-winkels kenden veel leegstand, waaronder Belcour in Zeist, De Aarhof in Alphen aan den Rijn en City Passage in Veldhoven. Value-add retail is een andere tak van sport dan stabiele eindbeleggingen. Voor deze winkelcentra wordt een uitvoerig businessplan geschreven. Voor City Passage is met een goed promotieplan, aandacht voor de huurders, investeringen in het onroerend goed en de toevoeging van twee trekkers (Mango en Big Bazar) de bezetting opgevoerd tot 97%.’
In dit soort samenwerkingen is het gebruikelijk dat de platformpartner participeert. ‘Wij zijn minderheidsaandeelhouder in de deal met Fortress. Datzelfde geldt voor de overname van de winkels van Delta Lloyd door Tristan. Ook daar hebben wij een klein belang. Onze rol in deze overnames is als lokale operationele partner. Ook doen wij na de feitelijke transactie het asset management.’
Vertrouwde lokale partij
De overgenomen winkelportefeuille van Delta Lloyd deed Sectie5 samen met het Britse private equity-bedrijf Tristan. Delta Lloyd verkocht de winkelpanden voor € 273 mln aan European Property Investors Special Opportunities 4 (Episo 4), een door Tristan Capital Partners beheerd fonds. De portefeuille omvatte 15 winkelcentra en -panden verspreid over het land. ‘Inmiddels is er alweer voor ruim € 100 mln uit deze portefeuille verkocht, waaronder winkelcentrum Piazza Center in Gorinchem voor € 35 mln’, vult Bearda Bakker aan.
De reden waarom Sectie5 bij deze deals werd gekozen als lokale partner is volgens de heren vrij simpel. ‘Na ons vertrek bij Akron hebben we altijd ons internationale netwerk onderhouden. Deze samenwerkingen zijn daar het gevolg van. Buitenlandse beleggers zoeken in eerste instantie altijd een vertrouwde lokale partij met een goede track record, en in dit geval waren de contacten al gelegd. De rest volgde al snel.’
Zorgfonds
Hoewel de winkelbeleggingen van Sectie5 nog steeds zorgen voor een conservatieve en stabiele kasstroom, kijkt Sectie5 ook naar nieuwe kansen in de markt. ‘Later dit jaar willen we een eerste zorgfonds plaatsen, een fonds met levensloopbestendige woningen en wonen met zorg. De senioren van tegenwoordig blijven vitaal, maar hebben zorg van een afstand nodig. Je kunt daarbij denken aan aanleunwoningen voor senioren of aan begeleid wonen. De ouderen van tegenwoordig staan actief in de samenleving. Demografische cijfers wijzen op een grote groep ouderen de komende jaren. Deze late babyboomers zijn bekend met internet, kunnen aardig rondkomen van hun pensioen en hebben een sociaal leven. We mikken op een fondsvermogen dat kan groeien naar € 200 mln. In eerste instantie bieden we onze bestaande beleggers participaties aan, maar het is de bedoeling dat iedereen kan instappen, waaronder op termijn ook institutionele partijen. Voor ons zijn de verhandelbaarheid van participaties en de liquiditeit van het fonds belangrijk. Beleggers moeten kunnen instappen, maar desgewenst ook kunnen uitstappen. De huidige cv-constructies zijn daarvoor minder geschikt. Waarschijnlijk wordt het een groeifonds voor gemene rekening. We zijn al druk op zoek naar geschikte beleggingen en hebben al een aantal locaties op het oog’, aldus Bearda Bakker.
Nieuwe locatie
Terwijl de heren van Sectie5 de markt afstruinen naar interessante objecten voor hun nieuwe fondsen, zoeken ze ook naar eigen nieuwe huisvesting. Momenteel zit Sectie5 met vijftien man op het Rieker Business Park, waar gehuurd wordt van Florisse Say, dat het pand aan de John M. Keynesplein drie jaar geleden kocht voor € 18 mln. ‘We willen onze werkplekken mobieler en duurzamer, maar ook socialer invullen. Sharing value staat centraal. Daarom zijn we op zoek naar een nieuw onderkomen, dat we helemaal naar onze wensen kunnen inrichten. Momenteel huren we dit pand, maar we denken bij het volgende zeker aan aankoop’, zegt Van Valen.
