Onder Jeroen de Bruijn wordt DTZ Zadelhoff verder actief buiten de traditionele activiteiten, bijvoorbeeld in asset management en advies bij herontwikkeling Door Paul Wessels PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2014
Onder Jeroen de Bruijn wordt DTZ Zadelhoff verder actief buiten de traditionele activiteiten, bijvoorbeeld in asset management en advies bij herontwikkeling
Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2014
Meteen bij het begin van het gesprek zet Jeroen de Bruijn zijn opvatting over leiderschap binnen DTZ Zadelhoff neer: ‘Ik ben een ‘mensen-mens’ en een voorzitter dagelijks bestuur van DTZ Zadelhoff is iets anders dan een ceo die ‘topdown’ regeert. Bij deze onderneming heb je meerdere ‘leiders’, ieder verantwoordelijk voor een eigen vestiging of afdeling – het is een vloot van kleine schepen. Dat spreekt mij aan.’
Als voorzitter van het dagelijks bestuur ziet De Bruijn het als zijn taak de juiste kaders te bepalen en de koers van de onderneming te bewaken, maar daarbinnen moeten de medewerkers de ruimte hebben om ideeën tot ontwikkeling te brengen. Ondernemerschap moet gestimuleerd worden. De Bruijn: ‘In elke hoek van het bedrijf kunnen goede ideeën geboren worden en als we als partnership enthousiast zijn over een nieuw initiatief, dan kunnen we snel beslissen. Zo is de ontwikkeling van online veilingen vanuit de medewerkers ontstaan. Hetzelfde geldt voor onze adviesdiensten voor de zorgsector, die zijn ontstaan vanuit de taxatieafdeling.’
Advies bij herontwikkeling
De markt draait veel meer om herontwikkeling en DTZ Zadelhoff reageert volgens De Bruijn alert met het initiatief Property Transformers. ‘Wij kunnen waarde toevoegen door in te schatten wat een innovatie voor het rendement betekent. Het is niet de bedoeling een gedelegeerd ontwikkelaar te zijn met deze activiteit – we zullen in beginsel niet risicodragend participeren – maar wel kunnen we opdrachtgevers een voorsprong geven met onze kennis van de markt.’
Het is een van de activiteiten die ertoe bijdragen dat de omzet van DTZ Zadelhoff blijft groeien. Direct na het begin van de crisis, in 2008, had DTZ Zadelhoff een omzetdip. Maar in de jaren daarna werd die opgevangen, vooral door groei van de taxatieafdeling en property management.
Onder leiding van Frans van Hoeken en Jacques Boeve heeft DTZ Zadelhoff haar positie als de grootste taxateur van Nederland de afgelopen jaren verder versterkt. Minder bekend is, zegt De Bruijn, dat DTZ Zadelhoff het bijvoorbeeld ook goed doet in de markt voor woningbeleggingen: inmiddels vier man zijn daarmee bezig. ‘Dat de dynamiek in die markt toeneemt, merken we ook aan de toename van het aantal woningtaxaties.’
Het is een belangrijk onderdeel van de strategie: de verdere uitbreiding van de activiteiten buiten het traditionele ‘makelen’, ofwel ketenverlenging. De Bruijn: ‘Onze dienstverlening voor herontwikkeling, property transformers, is bij uitstek een vorm van ketenverlenging. Aan de voorkant adviseren we over de kostenkant van herontwikkeling, aan de achterkant met de inschatting van de daardoor toegenomen kansen een eindgebruiker naar het object te halen. Advies voor eindgebruikers is sowieso een belangrijke groeimarkt: we schuiven steeds verder op naar strategisch huisvestingsadvies. Dit betekent dat je in een eerdere fase het management van ondernemingen adviseert: welke impact heeft het eisenpakket van de organisatie op de huisvestingskeuze? De afdeling Occupier Services groeit onder leiding van Herman van den Berg en Wouter Winkel nog elk jaar.’
Een andere activiteit die aan belang wint, is asset management: ‘We zijn daar 3–4 jaar geleden specifiek in Nederland mee begonnen voor internationale partijen. We zitten er zelf niet in met geld. We separeren deze activiteit, net als de taxateurs, maar beide afdelingen kunnen wel profiteren van de kennis van de gehele organisatie.’
Nieuwe functie: national directors
Essentieel is het stimuleren van ondernemerschap. Daarvoor is een heel goede antenne nodig voor wat er binnen de organisatie leeft. De afstand tussen de mensen ‘in ’t veld’ en de partnervergadering moet zo klein mogelijk zijn. Daarom heeft DTZ Zadelhoff begin januari voor het eerst national directors aangesteld: Joosje Lugard en Collin Anders. De Bruijn: ‘Binnen onze groep professionals zijn er mensen die een bredere (inter)nationale scope hebben; die willen we meer betrekken bij beleidsvorming. De national directors nemen ook deel aan de partnervergadering. Ik verwacht dat het niet bij die twee zal blijven.’
Ondernemerschap leidt ertoe dat specialistische bedrijven in het vastgoed snel een fors marktaandeel kunnen verwerven in een niche. Dit roept de vraag op welke toegevoegde waarde een relatief grote organisatie als DTZ Zadelhoff kan leveren. De Bruijn: ‘Door onze schaalgrootte kunnen we blijven investeren in kennis. Als we geen schaalgrootte zouden hebben, zouden we ook geen researchafdeling kunnen hebben. Voordeel van die schaalgrootte is ook dat we verschillende disciplines in wisselende samenstelling kunnen inzetten bij advisering. Dat is onze meerwaarde voor klanten ten opzichte van kleinere bedrijven.’
Opleidingsinstituut
DTZ Zadelhoff heeft ook een belangrijke positie als opleidingsinstituut, zegt De Bruijn. Tien jaar geleden begon de onderneming met een reeks eigen traineeprogramma’s. ‘Nagenoeg alle mensen op managementposities zijn begonnen als trainee. Maar het is onvermijdelijk dat mensen die we hebben opgeleid ook buiten DTZ Zadelhoff terecht zijn gekomen en nu ook opdrachtgevers kunnen zijn. Veel ex-collega’s geven aan dat je het vak nergens anders beter kunt leren dan bij ons. Daar ben ik trots op.’
Veel jonge, aanstormende professionals willen bij DTZ Zadelhoff werken, zegt De Bruijn: ‘We hebben dit jaar voor het eerst twee traineegroepen. Het sterke van deze aanpak is dat iedere jaargang van de opleiding feitelijk een eigen netwerk binnen de organisatie vormt. Zo ontstaan interessante dwarsverbanden. En we hebben meer men- sen nodig: er staan 15 vacatures open.’
De Bruijn wil zich de komende tijd hard maken voor meer eenheid in de vastgoedsector. ‘Het is belangrijk dat we één geluid laten horen naar de overheid. DTZ Zadelhoff was betrokken bij het platform taxateurs en accountants en het zogenoemde ovale tafel overleg, waarbij brancheorganisaties en markt op één lijn proberen te komen als het gaat om standaarden, tuchtrecht en professionaliteit. Het is van erg groot belang dat het vertrouwen in de branche toeneemt. Wij zijn bereid daar veel energie in te steken. Met name Cuno van Steenhoven heeft dat met veel verve gedaan. Het zou ook goed zijn als belangenorganisaties niet met elkaar in concurrentie zouden gaan.’
De Bruijn vindt dat er nu haast moet worden gemaakt. ‘De NVM heeft een goede klachtenprocedure en tuchtrecht op afstand van de organisatie. Ons idee is: maak daar dan gebruik van en werk samen. Mede daarom zijn wij weer aangesloten bij de NVM. Het zou mooi zijn als zich daar nog een paar grote partijen bij zouden aansluiten.’
Internationaal liep DTZ Zadelhoff een paar jaar geleden een achterstand op, zegt De Bruijn, maar sinds de overname door het Australische UGL is een en ander in rustig vaarwater gekomen. ‘We krijgen steeds meer kruisbestuiving: het internationale taxatieteam functioneert voortreffelijk. Het capital markets team is internationaal een zeer serieuze speler en we profiteren van het groeiende internationale netwerk. We zijn steeds meer betrokken bij spraakmakende transacties, zoals deze zomer nog de due dilligence bij de overname van Segro door het Canadese PSP.’ Doel van UGL is om de vastgoedtak DTZ uiteindelijk weer naar de beurs te brengen. De Nederlandse organisatie waarin DTZ plc een minderheid heeft, blijft met zijn partnerstructuur zelfstandig functioneren.
Over Jeroen de Bruijn
De 50-jarige Jeroen de Bruijn werkt al 20 jaar bij DTZ Zadelhoff. Na zijn studie Nederlands recht in Tilburg werkte hij bij de gemeente Etten-Leur en NV Rede, de voorloper van de ontwikkelingsmaatschapij Brainport van de regio Eindhoven. Begin jaren negentig stapte hij over naar het kantoor van DTZ Zadelhoff in Eindhoven, waar hij in 2002 werd benoemd als directeur/partner als opvolger van Harry van Stratum. Als opvolger van Mathijn van de Pas trad De Bruijn vier jaar geleden toe tot het dagelijks bestuur, waar hij verantwoordelijk was voor personeelsbeleid en marketing/ communicatie. Eind 2011 werd De Bruijn lid van de RICS. Vanaf 1 januari is hij voorzitter dagelijks bestuur, als opvolger van Cuno van Steenhoven.
