Hoofdpijndossiers vragen aandacht nieuwe topman FGH

De nieuwe topman van het vastgoedexpertisecentrum binnen Rabobank, dat ontstaat door de integratie van FGH, zal een zware dobber krijgen aan de uitstaande leningenportefeuille.

Van een gifpil zoals bij voorheen SNS Property Finance is geen sprake, maar Fred Weenig krijgt wel een aantal hoofdpijndossiers op zijn bureau.

Een voorbeeld is de Brinkman Passage. FGH heeft de verbouwing van deze winkelpassage in Haarlem gefinancierd. Na het faillissement van Roger Lips kreeg een dochter van de bank eind vorig jaar het winkelcomplex via een executoriale veiling voor € 29 mln in eigen handen. Ten tijde van de veiling verkeerde meer dan de helft van het winkelcentrum in de ruwbouwfase en was het onverhuurd.

Silo's
Dit project is exemplarisch voor de wijze waarop FGH en andere banken omgaan met probleemleningen en klanten die in financieel zwaar weer verkeren. Liever dan het onderliggende vastgoed noodgedwongen te verkopen tegen een forse discount, worden constructies opgetuigd waarmee tijd wordt gewonnen om huurders en beleggers te vinden en waarde toe te voegen.

Dit gebeurde ook na het faillissement van Eurocommerce, waarvan FGH en Rabobank 140.000 m² kantoorruimte op diverse locaties in Nederland hadden gefinancierd, plus een parkeergarage in Almere en het Gelredome in Arnhem. Vier bedrijven werden opgericht met de verschillende banken als aandeelhouder.

De portefeuille met FGH als financier werd omgedoopt tot Spes Bona. Vooralsnog is weinig verkocht, met als uitzondering een kantoor in Arnhem (aan Camelot) en een logistiek pand in Hoofddorp (aan Aspen). In WTC Almere staat van de 34.000 m² nog 20.000 m² te huur. Ook de portefeuille van de in problemen verkerende ontwikkelende belegger Fortress op opgedeeld in silo's.

Dilemma
In 2011 verwoordde Peter Keur in een interview met PropertyNL al het dilemma waarmee hij als bankdirecteur worstelde. 'Het zijn stenen die hun waarde behouden, mede door hun courantheid. Alleen kun je bij vastgoed nooit een dagwaarde bepalen. Moeilijk vastgoed heeft zeker zijn tijd nodig. Voor mij geldt dan ook: haast in vastgoed is nooit goed. Waar wij als bankiers voor moeten zorgen, is dat wij die tijd krijgen.'

Investeren of afbouwen
Peter Weenig zal niet alleen moeten nadenken over de toekomst van deze vastgoedvehikels die als aparte bv's getrapt onder de bank hangen, ook in ontwikkeling zijnde projecten vragen zijn aandacht. Qua metrage de grootste is Central District Rotterdam. De ontwikkelaar hiervan, LSI, is klant van FGH en wil hier in 10 fasen 130.000 m² realiseren. Het bedrijf van Luc Smits was lange tijd echter niet in staat de erfpacht aan de gemeente te voldoen, die de grond onder het gebied in 2009 kocht € 52 mln. De bankier is al 1,5 jaar in onderhandeling met de ontwikkelaar en de gemeente. De vraag is of de bank verder moet investeren met hopelijk een positieve waardeontwikkeling op lange termijn of moet afbouwen.

Wachten op gebruikers
Even verderop wordt gebouwd aan Cool63 van Rabobank-dochter MAB, dat kampt met het afhaken van Saturn als huurder. Het andere grote kantoorproject binnen Central District, First Rotterdam, wordt ook ontwikkeld door MAB (samen met Maarssen Groep) en gefinancierd door FGH. En ook hier geldt dat nog huurders worden gezocht, in dat geval voor 10.000 m² kantoor.

De Rotterdam op de Kop van Zuid, naar ontwerp van Rem Koolhaas, is een van de grootste complexen in de financieringsportefeuille van FGH. Het werd ontwikkeld door MAB, samen met OVG. FGH trok onlangs het gehele eigendom naar zich toe zodat de bank sneller kan schakelen bij het oplossen van dit dossier. Terwijl nog ruim 15.000 m² leeg staat wordt naarstig naar een koper voor het complex gezocht.

Verder heeft FGH financieringen verstrekt voor onder andere het kantoor Cascade in Groningen, de kantorenportefeuille van Bankhaus Wölbern, de 8 kantoren die OVG en Goldman Sachs kochten uit het Dutch Office Fund, Magna Plaza en Winkelhart Lelystad (een cv van Annexum).

Waardevermindering € 826 mln
FGH zag dankzij dit soort projecten en beleggingen zijn jaarlijkse leningenproductie in de jaren voor de kredietcrisis snel stijgen, van € 1,7 mrd in 2001 tot € 2,4 mrd in 2004 en maar liefst € 4,1 mrd in 2006. In dat jaar steeg de productie met 50% ten opzichte van het jaar ervoor. De portefeuille groeide tot ruim € 19 mrd in 2012 (inclusief buitenland). De laatste paar jaar is dit bedrag niet veel groter geworden.

In Nederland heeft FGH € 14,4 mrd aan beleggingsfinancieringen uitstaan en voor € 1 mrd aan projectontwikkelingen gefinancierd (jaarcijfers 2013). Opvallend is dat het retailbankbedrijf € 1,9 mrd aan nieuwe projecten heeft gefinancierd, beduidend meer dan FGH. De portefeuille beleggingsvastgoed van het retailbankbedrijf heeft een omvang van € 9,9 mrd.

In 2013 noteerde Rabobank in totaal € 826 mln aan waardevermindering op de Nederlandse leningenportefeuille van zowel FGH als de lokale banken. Het jaar daarvoor was dat nog € 447 mln.

€ 5,2 mrd onvolwaardig
Rabobank had (medio 2014) in totaal een bedrag van € 24,6 mrd aan vastgoedfinancieringen uitstaan. Daarvan wordt € 5,2 mrd bestempeld als 'onvolwaardig', een flinke toename ten opzichte van eindejaar 2013 (€ 3,7 mrd onvolwaardige leningen).

Het niveau van de voorzieningen op de kredietportefeuille commercieel vastgoed in Nederland stond per 30 juni op een totaal van € 1,8 mrd tegen € 1,3 mrd per 31 december 2014. Hiervan komt € 1,2 mrd voor rekening van Rabo Vastgoedgroep. De lokale banken hebben voor € 649 mln voorzieningen getroffen op de leningenportefeuille commercieel vastgoed.