Woningtaxaties lopen in meer dan 40% van de woningverkopen gelijk op met de verkoopprijs. Dat roept vragen op over de onafhankelijkheid van woningwaarderingen bij het afsluiten van een hypotheek, stellen onderzoekers van UvA-economen Ramon de Punder en Mathijs Dijkstra.
De onderzoekers analyseerden 694 Nederlandse woningverkopen en vergeleken de afgesproken koopprijzen met de taxatiewaarden die bij hypotheekverstrekkers werden ingediend. Ze vonden een sterk verband tussen beide: in plaats van een onafhankelijke schatting te geven, lijken taxaties vaak de prijs te weerspiegelen die kopers al met de verkoper zijn overeengekomen.
Precies gelijk
In iets meer dan één op de vijf gevallen (21,3%) waren de taxatiewaarde en de verkoopprijs precies gelijk. Omdat taxatiewaarden doorgaans worden afgerond op € 5000, onderzochten de onderzoekers ook hoeveel taxaties binnen die marge vielen. Dat bleek bij 41,5% van de taxaties het geval. De onderzoekers gebruikten bovendien een statistisch model om in te schatten wat elk pand waard zou kunnen zijn, gebaseerd op de kenmerken ervan en de bredere marktomstandigheden, zonder daarbij gebruik te maken van de overeengekomen verkoopprijs of de taxatie. Ze vonden sterk statistisch bewijs dat taxaties nauwer aansloten bij de overeengekomen verkoopprijs dan verwacht zou mogen worden als ze onafhankelijk daarvan tot stand waren gekomen.
Risico voor bank en koper
Wanneer een taxatie de afgesproken verkoopprijs te nauw volgt, lopen zowel de koper als de bank risico’s. Als een huiseigenaar niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, brengt de verkoop van de woning mogelijk niet genoeg op om de resterende hypotheekschuld af te lossen. Er blijft dan een restschuld over. Bij stijgende huizenprijzen kan dat risico lange tijd onzichtbaar blijven, maar als de woningmarkt afkoelt, zoals de laatste tijd in Nederland het geval is, kan het risico toenemen. ‘Een onafhankelijke taxatie moet inzicht geven in wat een woning naar verwachting waard is, en niet simpelweg bevestigen welk bedrag iemand al heeft afgesproken ervoor te betalen’, zegt De Punder.
Het onderzoek is gebaseerd op woningen waarvan de taxatierapporten zijn verkregen via hypotheekadviesbureau Viisi. De resultaten laten daarom niet zien hoe alle Nederlandse taxateurs te werk gaan, maar wijzen wel op een mogelijk belangrijk zwak punt in het taxatieproces.
Belangrijke rol
Een taxatie speelt een belangrijke rol bij het verstrekken van een hypotheek: de bank gebruikt deze om te bepalen of de woning voldoende onderpand biedt voor de lening. Maar alle betrokken partijen bij een woningverkoop kunnen baat hebben bij een taxatie die de afgesproken verkoopprijs ondersteunt: kopers om voldoende te kunnen lenen, verkopers zodat de verkoop doorgaat en banken die hierdoor een lening kunnen verstrekken omdat het onderpand als voldoende is bepaald.
Daardoor bestaat het risico dat taxaties minder onafhankelijk worden, ook zonder dat individuele taxateurs bewust iets verkeerd doen.
Statistische waarderingsmodellen
De gevolgen daarvan kunnen vooral aan het licht komen als de huizenprijzen dalen. Als een woning te hoog is getaxeerd, heeft de bank mogelijk minder zekerheid dan zij denkt. Wanneer de eigenaar zijn betalingsverplichtingen niet meer kan nakomen en de woning minder opbrengt dan de resterende hypotheekschuld, blijft er een tekort over. Volgens de onderzoekers moet de onafhankelijkheid van woningtaxaties worden versterkt. Een mogelijkheid is om vaker gebruik te maken van statistische waarderingsmodellen. Die schatten de waarde van een woning op basis van gegevens over vergelijkbare huizen en andere marktinformatie. Zulke modellen kunnen een onafhankelijke controle bieden op de beoordeling van een taxateur.
Meer transparantie en onafhankelijke toetsing van taxatiemethoden kunnen banken helpen de risico’s van hun leningen beter in te schatten. Ook kan zo beter worden gewaarborgd dat een taxatie de vermoedelijke marktwaarde van een woning weerspiegelt, en niet simpelweg de prijs die koper en verkoper zijn overeengekomen. ‘Statistische modellen kunnen een nuttig tegenwicht bieden aan de belangen die spelen bij een woningtransactie’, zegt De Punder. ‘Het doel is niet om taxateurs te vervangen, maar om ervoor te zorgen dat taxaties daadwerkelijk een onafhankelijk oordeel geven.’
